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Immobilienrecht Griechenland – Kaufvertrag, Bedingungen, Hypothek, Ersitzung

 

Kaufvertrag und dingliche Einigung

Auch im griechischen Recht wird zwischen dem schuldrechtlichen Kaufvertrag, dem sog. Verpflichtungsgeschäft, und dem dinglichen Vertrag über die Eigentumsübertragung, dem sog. Verfügungsgeschäft, differenziert. Ein wesentlicher Unterschied zum deutschen Recht liegt jedoch darin, dass das griechische Recht nicht das Abstraktionsprinzip übernommen hat, mithin kann das Eigentum an der Immobilie damit nicht unabhängig vom Bestehen oder der Wirksamkeit des Verpflichtungsgeschäftes übergehen. Die Wirksamkeit des Verfügungsgeschäftes hängt damit unbedingt vom Bestehen eines zugrundeliegenden gültigen Verpflichtungsgeschäftes ab (dem Rechtsgrund für den Grunderwerb), also beispielsweise von einem wirksamen Kaufvertrag oder einer Schenkung.

Der Vertrag wird durch Angebot und Annahme abgeschlossen. In diesem Zusammenhang sind die Vorschriften über die Wirksamkeit des Rechtsgeschäftes und der Willenserklärung zu beachten und immer gesondert zu prüfen, beispielsweise die die Vertretungsbefugnis etc. Darüber hinaus ist auch zu prüfen, ob der Verkäufer verfügungsberechtigt ist.

Zu betonen ist, dass nach dem griechischen Recht derzeit noch kein gutgläubiger Erwerb möglich ist.

Ähnlich wie im deutschen Recht bedarf es auch für den Abschluss des Verpflichtungsgeschäftes (zumeist des Kaufvertrages) und der Auflassung einer notariellen Beurkundung. Diese Verträge werden in der Praxis in ein und derselben Urkunde/notariellen Handlung aufgenommen. Bei Nichteinhaltung der notariellen Form ist der Vertrag unheilbar nichtig. Weder das schuldrechtliche noch das dingliche Rechtsgeschäft kommen in diesen Fällen wirksam zustande. Selbst eine Eintragung in das Grundbuch vermag diese Nichtigkeit nicht zu heilen. Daher sind auch im Falle einer Verfügung durch einen Nichtberechtigten die Anspruchsvoraussetzungen andere als jene im deutschen Recht. Dies stellt in den Rechtsfolgen ebenfalls eine Besonderheit dar.

Nach erfolgter notarieller Beurkundung muss die entsprechende Urkunde (bestehend aus der schuldrechtlichen und dinglichen Einigung) in das Grundbuch oder Katasteramt eingetragen werden. Mit dieser Eintragung wird die Eigentumsübertragung wirksam. Daraus wird deutlich, dass der Eigentumsübergang erst mit der Eintragung der notariell beurkundeten Einigung bewirkt wird, mithin ist die Eintragung in das Grundbuch konstitutiv. Die Grundbucheintragung wird zumeist auch von dem mitwirkenden Rechtsanwalt vorgenommen. Sie kann aber auch durch einen Dritten durchgeführt werden, der ein rechtliches Interesse nachweisen kann. Zuletzt sei noch darauf hingewiesen, dass die Grundbucheintragung an keine Frist gebunden ist.

Auflösend bedingte Übereignung

Unabhängig vom vereinbarten Kaufpreis setzt das Finanzamt sogenannte Einheitswerte für alle Immobilien fest und geht hiervon bei der Besteuerung als Mindestbetrag aus. Diese Einheitswerte wichen in der Vergangenheit teils erheblich von den Verkehrswerten der Immobilien ab, wobei die Einheitswerte deutlich niedriger lagen als die Verkehrswerte.

Übersteigt der beurkundete Kaufpreis diesen Einheitswert, so wird dieser für die Besteuerung herangezogen. Liegt der beurkundete Kaufpreis unter dem Einheitswert, so erfolgt die Besteuerung auf der Grundlage des Einheitswerts. Im Rahmen der neuen Steuerreform wurde von der Regierung angekündigt, dass in den nächsten Jahren die Beträge der Einheitswerte an die marktüblichen Preise angeglichen werden sollen. In der griechischen Praxis ist es üblich, dass die Übereignung unter der auflösenden Bedingung der Kaufpreiszahlung gestellt wird. Der Vertrag wird dennoch ohne Vorbehalte in das Grundbuch eingetragen. Bei Zahlung des vollen Kaufpreises wird eine notarielle Tilgungserklärung beurkundet, die sodann im Grundbuch eingetragen wird.

Vorvertrag und Hypothek

Bei Immobilientransaktionen ergibt sich oftmals die Konstellation, dass einerseits der Vertrag nicht binnen kürzester Zeit abgeschlossen werden kann (z.B. weil die Finanzierungszusage eines Bankinstituts noch nicht vorliegt, oder weil noch besondere behördliche Genehmigungen eingeholt werden müssen), andererseits aber beide die Sicherheit erlangen darüber erlangen möchten, dass der Vertrag zustande kommt. In diesem Zusammenhang stellt sich dann die Frage, wie der Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung gesichert werden kann.

Für diese Fälle bietet sich insbesondere der Kauf-Vorvertrag an. Durch einen Vorvertrag verpflichten sich die Parteien, zu einem in der Zukunft liegenden Zeitpunkt –und zumeist auch bei Eintritt bestimmter Bedingungen- den Kaufvertrag mit einem bereits festgelegten Vertragsinhalt abzuschließen. Da die Vorverträge demselben Formerfordernis unterliegen wie die endgültigen Verträge, muss der Grundstückskaufvorvertrag ebenfalls notarielle beurkundet werden. Bei den Vorverträgen wird zudem auch eine Anzahlung vereinbart, die der Verkäufer mit Abschluss des Vorvertrages erhält. In diesem Zusammenhang stellt sich natürlich auch für jede Partei die Frage, inwieweit bei Eintritt der vereinbarten Bedingung oder bei Erfüllung aller sonstigen Voraussetzungen, im Falle der Weigerung die Vertragsunterzeichnung erzwungen werden kann. Hierzu wird in den notariellen Vorverträgen das sog. Selbstkontrahierungsrecht vereinbart, durch welches die vertragstreue Partei im Wege der Selbstkontrahierung den Vertragsabschluss vollenden kann. Hierdurch wird eine gerichtliche Geltendmachung des Anspruchs zur Durchsetzung der Abgabe der Willenserklärung des Verkäufers, bzw. einer Ersatzvornahme etc. entbehrlich.

Rechtsfolgen wie Vertragsstrafen sind ebenfalls Gegenstand solcher Vorverträge, wodurch eine weitere Absicherung erfolgen soll. Die Gründe für den Anfall der Vertragsstrafe können unterschiedlich sein, zumeist jedoch wird diese für die schuldhafte Nichterfüllung der Verpflichtungen vereinbart. Üblich ist hierbei auch die Vereinbarung der sofortigen Unterwerfung in die Zwangsvollstreckung.

Die Anzahlungen können darüber hinaus auch durch die Eintragung einer Vormerkung gesichert werden. Letztere Möglichkeit ist in der Praxis bei den Banken im Zusammenhang mit der Vergabe von Darlehen als üblich.

Darüber hinaus können auch privatschriftliche Vereinbarungen zwischen den Parteien geschlossen werden. Letztere entfalten aber nicht dieselben Rechtswirkungen wie die notariellen Vereinbarungen, denn einerseits führt der Formmangel zur Nichtigkeit der Vereinbarung, andererseits sind die dargelegten Zwangsvollstreckungsmittel nicht durchsetzbar. Privatschriftliche Vereinbarungen haben deshalb nur schuldrechtlichen Charakter zwischen den Parteien mit der Folge von Schadenersatzansprüchen. Das eigentliche Ziel des Erwerbs der Immobilie wird aber hierdurch nicht erreicht. Der Abschluss des Vorvertrages kann den Verkäufer jedoch nicht davon abhalten, die Immobilie auch an einen Dritten zu verkaufen. In diesem Fall treten die vereinbarten Rechtsfolgen z.B. in Form der vereinbarten Vertragsstrafen ein.

Als weiteres Mittel zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung kommt die Bestellung einer Hypothek in Betracht. Die griechische Hypothek entspricht der dem deutschen Recht bekannten Sicherungsbuchhypothek. Eine Grundschuld ist dem griechischen Recht nicht bekannt. Die Bestellung der Hypothek erfordert einen Titel und die Eintragung in das Grundbuch. Der Titel liegt zumeist in der notariellen einseitigen Willenserklärung des Eigentümers oder in einem notariellen Vertrag. Darüber hinaus kann der Titel aber auch in einem Gerichtsurteil liegen. Nach Erlangung des wird die Hypothek ins Hypothekenbuch des Grundbuchamtes eingetragen. Bei der Bestellung dieses Grundpfandrechtes fallen diverse Kosten an. Bei Fälligkeit der Forderung kann demnach der Hypothekengläubiger die Zwangsvollstreckung in die belastete Immobilie vornehmen. Diese Variante bietet sich natürlich insbesondere deshalb an, weil der Hypothekengläubiger vor allen persönlichen und nachrangigen dinglichen Gläubigern befriedigt wird. Zudem kann die Bestellungsurkunde der Hypothek nach Anbringung der Vollstreckungsklausel als Vollstreckungstitel verwendet werden. Klargestellt sei hierbei zudem, dass es sich vorliegend um eine dingliches Recht handelt. Trotz allem ist diese Mittel in der Praxis sehr unüblich, weil es unter anderem sehr kostenaufwändig ist.

Hiervon ist die griechische Hypothekenvormerkung nach Art. 1274 griech. ZGB zu unterscheiden, die sich auch von der Vormerkung des deutschen Rechts unterscheidet. Im deutschen BGB sind die Voraussetzungen und Wirkungen der Vormerkung in § 883 BGB geregelt. Danach kann „zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts…“ eine Vormerkung eingetragen werden. Mithin liegen die dinglichen Wirkungen der Vormerkung in der Sicherung des Anspruchs auf dingliche Rechtsänderung. Die Hypothekenvormerkung nach dem griechischen Recht dagegen ist eher eine Rangreservierung bzw. eine bedingte Hypothek. Genauso wie die Hypothek ist die Hypothekenvormerkung in das Grundbuch, genauer gesagt in das Hypothekenbuch des Grundbuchamtes einzutragen. Grundlage für die Vormerkung der Hypothek ist ein Gerichtsurteil als Sicherungsmaßnahme im Eilverfahren, das einvernehmlich zwischen Schuldner und Gläubiger ergeht. Die Vormerkung der Hypothek kann sowohl im einstweiligen Rechtsschutz als auch in der Zwangsvollstreckung erfolgen. Daraus wird insgesamt deutlich, dass die Wirkung der griechischen Hypothekenvormerkung damit nicht in der Sicherung des Anspruchs auf dingliche Rechtsänderung liegt, so dass mit Hilfe dieses Instituts in Abweichung vom deutschen Recht auch nicht der Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung gesichert werden kann.

Ersitzung

Aufgrund der Tatsache, dass bis heute noch viele Grundstücke nicht im Grundbuchamt eingetragen sind und die Eigentümer ihre Rechte nicht durch eine notarielle Handlung nebst anschließender Eintragung im Grundbuch gesichert haben (dies gilt insbesondere in den ländlichen Gegenden), ergibt sich vielfach das Problem des Eigentumsnachweises. Dies gilt sowohl bei erbrechtlichen Angelegenheiten als auch bei Weiterverkäufen. In diesen Fällen greift oftmals das Institut der Ersitzung und führt nachträglich zur Erwirkung eines rechtmäßigen Titels, sofern die Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt sind. Anschließend kann dieser Titel im Grundbuch eingetragen werden.

Anwaltszwang bei der Beurkundung des notariellen Kaufvertrages

Beim Abschluss eines Grundstückkaufvertrages besteht Anwaltszwang nur für die Käuferseite und sofern der Kaufpreis sich auf mehr als 80.000 € beläuft. Ab den 1.1.2014 wird aber der Anwaltszwang auch für höhere Kaufpreise aufgehoben.

Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, sich bei jedem Kaufvertrag durch einen Anwalt vertreten zu lassen, ohne persönlich bei der Beurkundung der Verträge anwesend zu sein. Gerade bei Vertragsparteien, die im Ausland leben, ist diese Möglichkeit von großer Bedeutung. Hierzu ist lediglich die Erteilung einer entsprechenden Spezialvollmacht erforderlich, die entweder bei einem Notar des Landes des Wohnsitzes oder bei dem nächstgelegenen Konsulat erteilt werden kann. Entsprechende Vollmachtstexte können durch uns vorbereitet und in direkter Absprache mit der von Ihnen gewünschten Beurkundungsstelle in die Wege geleitet werden. Der Mandant hat sich nur zu der entsprechenden Stelle zu begeben, um die entsprechenden Erklärungen abzugeben. Wir weisen darauf hin, dass die griechischen Notare für die Abwicklung dieser Geschäfte keine Generalvollmacht akzeptieren, daher bedarf es unbedingt einer an die griechischen Voraussetzungen angepasste Spezialvollmacht.

Anwesenheitsrecht des Maklers bei Vertragsschluss

Sollte der Vertrag durch das Wirken eines Maklers zustande gekommen sein, so entsteht dessen Vermittlungsgebühr mit Unterzeichnung der schuldrechtlichen und dinglichen Einigung. Im Vertrag selbst wird meist festgehalten, dass der Vertrag durch Vermittlung des Maklers zustande gekommen usw. Sollte ein Makler den Abschluss des Vertrages vermittelt haben, so hat letzterer auch einen Anspruch auf Teilnahme am notariellen Beurkundungstermin als auch auf Erhalt einer beglaubigten Ablichtung der Einigung über den Eigentumsübergang.

(Stand: April 2010. Alle Angaben erfolgen unter Vorbehalt und ohne Gewähr.)