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Vor der Übertragung einer Immobilie sollte jeder Käufer die Eigentumsverhältnisse des zu erwerbenden Grundstückes, mithin die Eigentümerstellung des Verkäufers, durch einen Rechtsanwalt überprüfen und verifizieren lassen. Hintergrund ist hierbei die Vermeidung des Erwerbes bzw. die Verfügung durch einen Nichtberechtigten. Anders als nach deutschem Recht besteht in Griechenland nicht die Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs an einer Immobilie. Der gutgläubige Erwerb ist nur bei beweglichen Sachen gesetzlich vorgesehen.
Das bisherige Grundbuch in Griechenland war namensgeführt (als Personenregister), und nicht katastermäßig nach Flurstücken/Lage der Immobilie. Damit lässt sich aus dem Grundbuch eines konkreten Bezirkes oder einer bestimmten Gemeinde nur ersehen, über welchen Immobilienbesitz eine Person in diesem bestimmten Bezirk verfügt, mithin welche notariellen Rechtsgeschäfte diese Person in diesem Bezirk in Bezug auf dort gelegene Grundstücke getätigt hat.
Das Grundbuchamt besteht grundsätzlich aus mehreren Büchern, nämlich
welche eine Einheit bilden und immer in demselben Amtsgebäude geführt werden. Aus der Gesamtheit dieser Bücher kann man die notwendigen Informationen hinsichtlich des Immobilienbesitzes einer bestimmten Person in einer bestimmten Gemeinde in Erfahrung bringen. Neben den Lasten, die sich aus dem Hypothekenbuch ergeben, kann man im Buch über Beschlagnahmen eventuelle einschlägige Eintragungen einsehen.
Mittlerweile ist in vielen Regionen Griechenlands das neue Grundbuchamt / Ktimatologio in Betrieb, welches nicht mehr namens- sondern objektgeführt ist.
im Grundbuch weder der gesamte Immobilienbesitz einer Person in Griechenland noch die Gesamtheit der Verfügungen und Rechtsgeschäfte geführt, welche in Bezug auf ein bestimmtes Grundstück erfolgt sind. Eine Grundbuchrecherche kann daher immer nur sehr eingeschränkt durchgeführt werden. Hat die Person, nach dessen Grundstücken gesucht wird, mehrere Grundstücke in verschiedenen Orten Griechenlands, müssten bei allen Grundbuchämtern dieser verschiedenen Bezirke Grundbuchrecherchen durchgeführt werden. Für eine korrekte Grundbuchrecherche bedarf es daher neben dem Namen den vollständigen Personalien des Eigentümers insbesondere auch des genauen Belegenheitsortes des Grundstücks. Denn nur bei diesem im jeweiligen Bezirk zuständigen Grundbuchamt kann eine Grundbuchrecherche durchgeführt werden.
Zu beachten ist insbesondere, dass die Grundbucheintragungen nach griechischem Recht keinen öffentlichen Glauben genießen. Grund dafür ist, dass bislang die Grundbuchämter nicht die materielle Rechtmäßigkeit (Legalitätsprüfung) der Eintragungen überprüfen konnten, sondern nur die (formelle) Ordnungsmäßigkeit der jeweiligen Eintragungen. Eine ungültige Einigung über den Eigentumsübergang wird demnach nicht durch die Grundbucheintragung geheilt, andererseits kann trotz formgültigen Kaufvertrages und rechtmäßiger Eintragung kein rechtmäßiges Eigentum erlangt werden, wenn der Verkäufer kein rechtmäßiger Eigentümer war. Dies ändert sich zusehends mit der Errichtung und dem Betrieb des Katasteramtes / Ktimatologio, welches mittlerweile in zahlreichen Regionen Griechenlands in Betrieb ist.
Zur Errichtung des nationalen Grundbuchs durch die Ktimatologio AE siehe nähere Ausführungen unter Grundbuch und Kataster in Griechenland (Ktimatologio). Ziel ist hierbei die katastermäßige Erfassung der Grundstücke nach Flurstücken, mithin die Errichtung eines mit dem in Deutschland vergleichbaren Grundbuchsystems
Die Recherche beim Grundbuchamt beginnt mit der Einsicht in die Registerbücher, die sog. „vivlia meridon“, die in alphabetischer Reihenfolge alle eingetragenen Eigentümer und Rechtsinhaber des zuständigen Bezirkes aufführen, und entsprechend an die jeweils anderen Bücher des Grundbuchamtes (s.o.) verweisen.
Die Vorteile des derzeit bestehenden Grundbuches bestehen in der Einleitung der Zwangsvollstreckung. Sollte einem Gläubiger nicht das Immobiliarvermögen eines Schuldners bekannt sein, so kann er im Wege der namensbezogenen Recherchen im Grundbuch und anhand von konkreten Lebensmittelpunkten des Schuldners (zwecks Bestimmung des in Betracht kommenden Grundbuchamtes) nach vollstreckungsfähigem Grundvermögen suchen.
Zu den Rechercheprüfungen beim Grundbuchamt gehört weiterhin auch die Überprüfung des Bestehens möglicher Lasten. Hierzu muss beim sog. Hypothekenbuch des Grundbuchamtes überprüft werden, ob Lasten des Grundstückes eingetragen sind. Auch diese Eintragungen sind namensgeführt. Demzufolge ist die anhand des Namens des Verkäufers auf Verweise zum Hypothekenbuch zu prüfen. Anders stellt sich die Situation beim Ktimatologio dar. Hier sind die möglichen Lasten im gleichen Blatt aufgeführt, und können somit direkt abgefragt werden, ohne dass personenorientiert recherchiert werden muss.
In Deutschland wird eine ähnliche Einsichtnahme in das Grundbuchamt vorgenommen, mithin wird ein sog. Grundbuchauszug eingeholt. Diese Form der Einsichtnahme ist mit der hierzulande beim Ktimatologio durchzuführenden Einsichtnahme vergleichbar. Im Gegensatz zu Deutschland wird aber die Überprüfung in Griechenland durch einen Rechtsanwalt vor Ort beim zuständigen Grundbuchamt vorgenommen und kann mittlerweile auch elektronisch erfolgen. Dennoch müssen aber auch in Deutschland vor einen Immobilienerwerb sowohl die Eigentumsverhältnisse als auch das Bestehen etwaiger Lasten überprüft werden. Dort besteht zwar im Gegensatz zum griechischen Recht der Schutz des öffentlichen Glaubens und somit des gutgläubigen Erwerbs, doch vermag dies nicht von einer einschlägigen Prüfung oberer Punkte zu entlasten. In jedem Fall bietet dieses Institut des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs einen weiteren Schutzmechanismus.
Da in Griechenland jedoch der gutgläubige Erwerb nur bei beweglichen Sachen möglich ist, muss bei einem potentiellen Käufer weiterhin notwendigerweise überprüft werden, ob der Verkäufer auch der wahre Eigentümer ist. Hierzu müssen sowohl sein Eigentumserwerb als auch die seiner Rechtsvorgänger überprüft werden. Üblich ist hierbei die Rückwärtsprüfung der früheren Rechtsübertragungen bis zu 20 – 30 Jahren. Dieses Erfordernis ergibt sich um mögliche Ersitzungen auszuschließen, indem die Eigentumsverhältnisse rückwirkend über die Ersitzungsfrist hinaus geprüft werden.
Aufgrund des Fehlens des oben erwähnten Instituts im griechischen Immobilienrecht hat sich im Gegenzug das Institut der Ersitzung sehr stark ausgeprägt. Die Ersitzung ist in den Art. 1045ff des griechischen Zivilgesetzbuches geregelt. Hiernach tritt entweder nach 10 Jahren (bei der sog. ordnungsgemäßen Ersitzung) oder nach 20 Jahren (bei der sog. außerordentlichen Ersitzung) ein automatischer und originärer Eigentumserwerb ein. Daher muss in Verbindung mit diesen Fristen beim Grundbuchamt geprüft werden, ob in der Person des Verkäufers die Voraussetzungen des nachträglichen originären Eigentumserwerbes im Wege der Ersitzung vorliegen. Hieraus erklärt sich auch die in der Praxis übliche Vorgehensweise, die vorherigen Eigentumsübertragungen an dem betreffenden Grundstück über einen zurückliegenden Zeitraum von mindestens 20 Jahren zu überprüfen.
In jenen Orten, in welchen bereits das Ktimatologio eingeführt wurde, ist die Prüfung sowohl beim Ktimatologio als auch beim herkömmlichen Grundbuchamt durchzuführen bzw. anzuraten.
Unsere Anwaltsgesellschaft übernimmt die Durchführung von Recherchen beim Grundbuchamt und Ktimatologio. Die Dauer von Grundbuchrecherchen hängt in erster Linie von dem Umfang der in der Vergangenheit liegenden Übertragungen als auch von der Art der früheren Verträge ab. Die Vergütungen hierfür werden je nach Umfang gesondert vereinbart. In Zwangsvollstreckungsangelegenheiten kann sich die Suche nach vollstreckungsfähigem Vermögen als sehr aufwändig erweisen, insbesondere wenn an mehreren Orten recherchiert wird bzw. an mehreren Orten Immobilien existieren. Durch unser flächendeckendes Netzwerk von Mitarbeitern in ganz Griechenland können wir an jedem beliebigen Ort in Griechenland kurzfristig eine Grundbuchrecherche durchführen. Erst nach positiven Ergebnissen dieser Recherchen wird zur Unterzeichnung der notariellen Verträge übergegangen.
Für den potentiellen Käufer besteht natürlich auch die Möglichkeit, beim Grundbuchamt eine entsprechende Bescheinigung über die Registereintragungen anzufordern. Diese Bescheinigung enthält aber nur die Auszüge der sog. „merides“ (Registereintragung einschließlich eines Kurzüberblicks der Eintragungen). Die Rückverfolgung der vorherigen Übertragungen, mithin die Einsicht in die entsprechenden Verträge wird damit nicht vorgenommen, wenn dies nicht gesondert beantragt wird. Sollte es sich hierbei jedoch um einen aufwändigen Fall mit einer umfangreichen Übertragungshistorie handeln, so ist allein wegen der Anzahl der Rechtsvorgänger mit einer langen Bearbeitungszeit zu rechnen. Selbst aus Kostengründen lohnt sich diese Variante nicht mehr in diesen Fällen. Zudem leidet auch die Qualität der Überprüfung daran, da einerseits die Verträge nicht überprüft werden, andererseits aber auch nicht ausgeschlossen werden kann, dass der Sachbearbeiterin keine Fehler unterlaufen sind. Insgesamt empfiehlt sich, einen im Immobilienrecht erfahrenen Rechtsanwalt mit der Durchführung der Recherche zu beauftragen.
(Stand: März 2023. Alle Angaben erfolgen unter Vorbehalt und ohne Gewähr.)