Weblog KPAG Kosmidis & Partner – die deutschsprachige Anwaltskanzlei in Griechenland

Geplante Steuersenkung der Grunderwerbsteuer, Kaufnebenkosten und Immobilien-Sonderabgabe in Griechenland Veränderungen bei den Einheitswerten

Publiziert am 9.Mai.2013 von Abraam Kosmidis

Nach Aussagen des griechischen Finanzministers prüft die Regierung die Möglichkeit einer deutlichen Senkung der Kosten bei der Übertragung von Immobilien. Hierdurch soll der Immobilienmarktes gestärkt werden.

Die neue Regelung, welche offenbar von der Troika bereits genehmigt worden ist, sieht Erleichterungen bezüglich der Kosten beim Immobilienerwerb vor. Vorgesehen ist die Senkung der Immobilientransaktionssteuer (Grundwerbsteuer) von ca. 50% , sowie die vollständige Aufhebung der Pflichtvergütung der Anwälte für die Mitwirkung bei der Abfassung von Verträgen und deren notariellen Beurkundung.

Der Entwurf soll in Verbindung mit den bevorstehenden Anpassungen der Immobilien- Einheitswerte im Sommer beim Parlament eingereicht werden.

Im Einzelnen sind folgende Änderungen vorgesehen:

–          Senkung der Grunderwerbsteuer von 8% auf 4 % für Immobilienwerte bis zu 20.000 Euro;

–          Senkung der Grunderwerbsteuer von 10% auf 5% für Immobilienwerte von über 20.000 Euro.

Beispiel: Die Grunderwerbsteuer bei einem Immobilienkauf mit einem Transaktionswert von 150.000,- Euro würde sich nach der neuen Regelung auf insgesamt 7.300,- Euro belaufen (4% aus 20.000,- = 800,- + 5% aus 130.000,- = 6.500,-), während sie heute 14.600,- Euro beträgt.

Darüber hinaus hat die griechische Regierung mit der Troika die Senkung der Sondergebühr für stromversorgte Flächen um 10% , möglicherweise sogar um 15% vereinbart. Danach sollen im Sommer die Einheitswerte in Gegenden mit besonders hohen Werten herabsgesetzt werden. Dies hätte steuerliche Entlastungen der Immobilieneigentümer zur Folge. Andererseits können sich aber in Gegenden mit niedrigen Einheitswerten Erhöhungen ergeben.

Beispielsweise belief sich die Sondergebühr für stromversorgte Flächen für eine Immobilie mit einer Wohnfläche von 100 m2 , einem Alter von 27 Jahren und einem Zonenpreis von 1.000 Euro /qm auf 400 Euro. Nach dem diesjährigen Nachlass von 10% soll die steuerliche Belastung auf 360 Euro sinken.

In Gebieten mit einem relativ hohen Zonenpreis, z.B. über 2.500 oder 3.000 Euro / qm, wird die Senkung der Einheitswerte zu Steuerentlastungen führen.

Die neue Regelegung der Einheitswerte soll gemäß den heutigen Angaben folgende Änderungen bewirken:

  • Senkungen der Zonenpreise in vielen Stadtgebieten. Insbesondere in den teuren Vororten Athens, in denen noch heute hohe Einheitswerte gelten, welche nicht mehr den Marktbedingungen entsprechen.
  • Preissenkungen bei Gewerbeimmobilien, deren Marktpreise sich aufgrund der mangelnden Nachfrage reduziert haben.
  • Erhöhungen von 20% bis 40%, in Gebieten mit niedrigen Einheitswerten im Vergleich zu den tatsächlichen Marktwerten.

Gleichzeitig werden viele Immobilieneigentümer mit enormen Belastungen aufgrund der Ausweitung des Systems der Einheitswerte auf das ganze konfrontiert werden. Hiervon betroffen sind viele Wohnorte wie zB auf Mykonos, Santorini, Kreta, Rhodos sowie in der Region Attika.



Das neue griechische Steuergesetz Nr. 4110 / 2013 bringt Änderungen in den Besteuerungsgrundlagen, sowie neue Steuersätze und Steuerklassen für natürliche und juristische Personen

Publiziert am 14.März.2013 von Abraam Kosmidis

1. Steuerklasse  für  Arbeitnehmer – Rentner  und für sämtliche Dienstleister, welche für max. 3 Auftraggeber auf eigene Rechnung tätig werden

Einkünfte von Gehältern, Renten und Einkünften selbständiger Dienstleister werden gemäß folgender Steuerklasse besteuert:

EINKÜNFTE STEUERSATZ

Bis 25.000,00 Euro                                            22%

Die weiteren 17.000,00 Euro                               32%

Darüber hinaus mit                                             42%


Dienstleistungen von Einzelhandelsunternehmens oder Freiberuflern im Sinne dieser Regelung unterliegen folgenden Voraussetzungen:

a) Bestehen eines schriftlichen Vertrages.

b) Erbringung der Dienstleistungen an höchstens drei (3) „Kunden – Arbeitgeber“. Falls die Leistungen mehr als drei Personen betreffen, gilt dieselbe Regelung, sofern 75% der Bruttoeinnahmen nur von einem „Kunden – Arbeitgeber“ stammen.

In diesem Fall werden die Einkünfte, abzüglich der Versicherungsbeiträge, als Einkünfte aus Erwerbstätigkeit besteuert, ohne Recht auf Abzug der Ausgaben gemäß Artikel 31 des Gesetzes 2238/1994.


2. Steuerklasse für Selbstständige (Einzelunternehmen und Freiberufler)

EINKÜNFTE STEUERSATZ

Bis 50.000,00 Euro                                         26%

Darüber hinaus gehende Einkünfte                   33%

Diese Steuerklasse betrifft die Einkünfte von Freiberuflern Einzelunternehmen (Handel – Verarbeitung, Dienstleistungen usw.)

Für neu gegründete Einzelunternehmen oder startende Freiberufler mit Gewerbeanmeldung bzw. Tätigkeitsaufnahme ab dem 1/1/2013, vermindert sich der Steuersatz der ersten Stufe für die ersten drei Jahre der Berufsausübung für Einkünfte bis zu 10.000,00 Euro um 50 %.

3. Steuerklasse für Einkünfte aus Mieteinnahmen


EINKÜNFTE STEUERSATZ

Bis 12.000,00 Euro                                             10%

Höhere Einkünfte                                                33%

4. Allgemeine Steuersenkung für Arbeitnehmer und Rentner

a) Steuersenkung für Einkünfte bis 21.000,00 Euro um 2.100,00 Euro. Soweit sich eine geringere Steuerforderung als 2.100,- Euro ergibt, beschränkt sich die Steuersenkung auf diesen niedrigeren Steuerbetrag.

b) Für Einkünfte über 21.000,00 Euro beschränkt sich die Steuersenkung um 100,- Euro je 1.000,- Euro Einkommen und bis zum Erreichen der 2.100,- Euro.

Die Steuerpflichtigen müssen Kassenbelege und Rechnungen in Höhe von 25% des angemeldeten und besteuerten  Einzeleinkommens vorlegen. Der Gesamtbetrag der Belege ist auf 10.500,00 Euro gedeckelt. Ein Abzug gilt nur bei fristgerechter Einreichung der Einkommensteuererklärungen.

Soweit Belege in einem geringeren Wert als dem, der sich nach der 25% Regel ergibt, vorgelegt werden, erfolgt eine Differenzbesteuerung von 22% auf den fehlenden Betrag.

5. Steuersenkung für Arbeitnehmer und  Rentner gemäß  der Ausgaben

a) Steuersenkungen bis zu maximal 3.000 Euro für Ausgaben für medizinische und klinische Versorgung, welche von den Krankenkassen oder Versicherungen nicht gedeckt werden und 5% der besteuerten Einkünfte überschreiten.

b) Steuersenkungen bis 1.500,- Euro für Unterhaltszahlungen, welche unter Ehepartnern aus versteuertem Einkommen geleistet werden.

c) Geldbeträge aus Schenkungen.

d) Steuersenkung für Behinderte. Der sich jeweils ergebende Steuerbetrag wird um 200,00 Euro für die gesetzmäßig erfassten Behinderungen vermindert.

6. Steuersatz bei  Einkünften aus Wertpapieren – Kapitalertragssteuer

Die Bankeinlagen werden mit einem Steuersatz von 15% besteuert. Die entsprechende Steuererklärung ist bis zum 31.1. des auf den Kapitalertrag folgenden Jahres einzureichen.

Wurden Kapitalerträgen aus dem Ausland (von einem Staat, mit welchem ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Griechenland besteht) bereits an der Quelle besteuert, so erfolgt in Griechenland lediglich eine Differenzbesteuerung, soweit der Steuersatz an der Quelle niedriger war als der griechische Steuersatz ist. (Bsp. Wurde im Ausland zu einem Steuersatz von 10% versteuert, so erhebt Griechenland die Differenz 15%-10% = 5%).

7. Verpflichtung zur Einreichung einer Einkommensteuererklärung von natürlichen Personen

a) Jede natürliche Person, die das 18. Lebensjahr vollendet hat, ist zur Einreichung einer Steuererklärung verpflichtet.

b) Auslandsbewohner sind ebenfalls zur Einreichung einer Steuererklärung verpflichtet, sofern sie Einkünfte in Griechenland erzielen.

8. Pflichten der Besteuerten  – Einreichungsfrist für die Einkommensteuererklärung von natürlichen Personen

In der Steuererklärung werden sämtliche Einkünfte des Steuerpflichtigen, sowie die steuerbefreiten Einkünfte aufgeführt. Für einzelne oder spezielle Einkünfte wird gegebenenfalls auch die einbehaltene oder angefallene Steuer aufgeführt.

Die Einreichungsfrist beginnt am 1. Februar und endet am 30. Juni des betreffenden Haushaltsjahres.

9. Gewinnbesteuerung aus Übertragungen von Immobilien (vergleichbar mit der sog. deutschen Spekulationssteuer)

Immobilien oder an Anteile daran, welch nach dem 1/1/2013 erworben und wieder veräußert werden, unterliegen dieser Steuerart, soweit sich zwischen dem Erwerbswert und ihrem Verkaufswert ein Überschuss bzw. Gewinn ergibt. Der Betrag reduziert sich je nach Haltedauer nach folgendem Faktor.

HALTEDAUER ALTERSFAKTOR

1 – 5 Jahre                                                                        0,90

5-10 Jahre                                                                         0,80

10-15 Jahre                                                                       0,75

15-20 Jahre                                                                       0,70

20-25 Jahre                                                                       0,65

Über 25 Jahre                                                                    0,60

Der Gewinn aus dem  Immobilienmehrwert, der sich aus der Übertragung der Immobilien ergibt, wird mit einem Steuersatz von 20% besteuert. Gewinne bis zu 25.000,00 Euro sind steuerfrei, sofern die Immobilie für eine Dauer von mindestens 5 Jahren gehalten wurde.

10. Besteuerung der Einkünfte aus Personalgesellschaften und juristischen Personen mit einfacher Buchführung  (zweite Kategorie)

EINKÜNFTE STEUERSATZ

50.000,00 Euro                                                     26%

Höhere Einkünfte                                                  33%

Diese Steuersätze betreffen Unternehmen, welche einfache Bücher der zweiten Kategorie führen(Gewinn und Verlustrechnung).  Die vorstehenden Steuersätze vermindern sich um 40% für Gewinne, die sich aus Berufstätigkeiten auf Inseln mit einer Einwohnerzahl unter 3.100 Bewohnern erwirtschaftet wurden.

11. Besteuerung der Einkünfte aus Personalgesellschaften und juristischen Personen mit Bilanzierungspflicht (dritte Kategorie)

Die gesamten, anfallenden Nettoeinkünfte werden mit einem Steuersatz in Höhe von 26% besteuert. Hiervon betroffen sind die Aktiengesellschaften und große GmbHs mit einem Umsatz von mehr als 1,5 Mio. Euro.

12. Anfallende Steuer bei Gewinnverteilungen in Personalgesellschaften und  juristischen Personen mit doppelter Buchführung (dritte Kategorie)

Im Falle der Gewinnverteilung wird ein Steuereinbehalt von 10 % durchgeführt. Dadurch wird die Steuerpflicht der Beteiligten an dem Gewinn beseitigt, unabhängig davon ob es sich um natürliche oder juristische Personen handelt.

13. Sonstige steuerliche Angelegenheiten für juristische Personen

Gewinnausschüttungen von ausländischen GmbHs an natürliche Personen mit ständigem Wohnsitz in Griechenland (Gesellschafter) werden mit 10 % besteuert. Verbleiben die ausgeschütteten Gewinne im Ausland, so ist der Berechtigte verpflichtet, durch Einreichung einer Erklärung innerhalb des auf die Ausschüttung folgenden Monats, die anfallende Steuer zu entrichten.

Bei Dividendenzahlungen an Gesellschaften innerhalb der Europäischen Union, welche von ihren Tochtergesellschaften bzw. gebietsansässigen Aktiengesellschaften geleistet werden, wird keine Steuer einbehalten, sofern die Voraussetzungen des Gesetzes 2578/1998 erfüllt sind.

Für Aktiengesellschaften, Gesellschaften mit beschränkter Haftung und privaten Kapitalgesellschaften betrifft der Steuereinbehalt von 10%  zudem auch die bereits verteilten oder kapitalisierten Erträge von zurückliegenden Geschäftsjahren.


14. Unternehmensvergütungen

Die Bewertung der unternehmerische Vergütung als Einkommen aus Handelsunternehmen ist für offene Handelsgesellschaften und Kommanditgesellschafte aufgehoben worden.

15. Abeschreibungen von Anlagevermögen

Die Abschreibungen können nur noch nach der linearen Abschreibungsmethode auf den Anschaffungswert der Anlagevermögen erfolgen.

Es sind neue Abschreibungssätze geplant.

Für neue Unternehmen bestehen in den ersten drei Geschäftsjahren besonders günstige Abschreibungsmöglichkeiten.

16. Aufwendungen Sozialversicherungsbeiträge

Gezahlte Sozialversicherungsbeiträge aus Pflichtmitgliedschaften (OAEE usw.) Gewerbetreibender sind ab dem 1/1/2013 vom Bruttoeinkommen des Unternehmens abzugsfähig.

Im Falle der Beteiligung einer natürlichen Person an mehreren Unternehmen, wird vom Gesetz nicht vorgeschrieben, welche Versicherungsbeiträge davon als Ausgaben anerkannt werden.

17.  Schätzung der Unternehmenseinkünfte auf objektiver Weise

Eine Schätzung der Unternehmenseinkünfte erfolgt

a) Im Falle einer nicht vorgesehenen oder inkorrekten Buchführung (zB Gewinn- und Verlustrechnung statt Bilanzierungsmethode), sowie bei Fehlen der sonstigen vorgesehenen Belege, welche eine Überprüfung nicht ermöglichen oder verhindern.

b) Falls die zu führenden Bücher und steuerlichen Angaben nach zweimaliger Aufforderung zur Steuerprüfung nicht vorgehalten werden oder vorgelegt werden können und auch keine zuverlässige Rekonstruktions- oder anderweitige Nachprüfungsmöglichkeit besteht.


18. Erklärung über Immobilienangaben. Pflichten von natürlichen und juristischen Personen

Natürliche Personen, welche über dingliche Rechte an Grund.- oder Flurstücken außerhalb von Beabauungsplänen verfügen, haben ihren Vermögensstatus elektronisch, und zwar auf der Internetseite des Generalsekretariats für Informationssysteme, zu überprüfen, um eventuelle Ergänzungen oder Änderungen hinzuzufügen.

Juristische Personen mit dinglichen Rechten an Immobilien sind des weiteren verpflichtet, eine Erklärung über die Immobilienangaben elektronisch einzureichen. Diese Erklärung wird ihren Vermögensstatus zum 1/1/2013 darstellen.