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Steuern und Kosten bei Kauf und Verkauf in Griechenland

Publiziert am 24.September.2009 von Abraam Kosmidis

Allgemeines

Der Abschluss eines Kaufvertrages über eine Immobilie ist im europäischen Raum immer noch von Land zu Land mit unterschiedlichen Kosten verbunden.

So fallen unter anderen Kosten für Notar, Umsatz- oder Grunderwerbsteuer, Versteuerung eines möglichen Veräußerungsgewinns oder Folgebelastungen wie Grund- Vermögen- und Einkommensteuer an.

Steuern und Gebühren beim Kauf

Käufer von griechischen Immobilien werden entweder mit der Grunderwerbsteuer Foros Metavivasis Akiniton oder mit der Umsatzsteuer FPA Foros Prostithemenis Aksias besteuert.

Steuerpflichtig ist dabei jede Übertragung, Veräußerung oder die Gewährung von Rechten. Die einmalige Grunderwebsteuer beträgt bei Immobilien in Gemeinden mit Feuerwehr zwischen 11% und 13% und in Gemeinden ohne 9 % (für den Kaufpreis von 1,– bis 15.000 €) bis 11% (für den Kaufpreis ab 15.001,– € und darüber erfasst insbesondere alle entgeltlichen Übertragungen von Immobilien. Sie wird auf der Grundlage des notariell beurkundeten Kaufpreises berechnet, soweit dieser nicht niedriger als der vom Finanzamt veranschlagte Einheitswert ist.

Der Steuerbetrag ist vor der notariellen Protokollierung des Kaufvertrages zur Zahlung fällig. Umsatzsteuerpflichtig ist nur der Erwerb von neuen Immobilien, die nach dem 1.1.2006 gebaut worden sind. Die Mehrwertsteuer beträgt dann 19%.

Die Mehrwertsteuer für Immobilien wurde erst im Jahre 2006 eingeführt, so dass aus der Praxis noch keine umfassenden Informationen über weitere Details bestehen. Der in einer Immobilienkaufsache amtierende Notar erstellt für seine Tätigkeit eine Gebührennote auf der Basis des beurkundeten Kaufpreises. Hier ist mit ca. 1,2% – 2% zu kalkulieren. Der Einfachheit halber kann das Notariat gleichzeitig auch gegen eine geringfügige Gebührenerhöhung mit der Grundbucheintragung beauftragt werden. Für die Eintragung beim Grundbuchamt muss der Käufer einer Gebühr in Höhe von ca. 0,5% rechnen.

Der Veräußerungsgewinn – Kommunale Steuer

Anders als in Deutschland unterliegt der Mehrerlös bei einem Verkauf in Griechenland gegenüber dem seinerzeitigen Kaufpreis (Spekulationsgewinn) nicht der Steuerpflicht.
Εine Wertzuwachssteuer gibt es in Griechenland nicht.

Einkommensteuer und Immobilien

Die Einkommenssteuer im Zusammenhang mit Immobilien spielt in Griechenland keine wesentliche Rolle. Es werden die Einkünfte aus Vermietung besteuert und im Falle, dass die Wohnung nicht vermietet wird, existiert eine fiktive Besteuerung auf der Grundlage der erzielbaren Mieteinnahmen. Eine Besteuerung findet auch beim Erwerb von Immobilien mit einer größeren Fläche als 120 qm statt. Resident im steuerlichen Sinne ist derjenige, der seinen ständigen Wohnsitz in Griechenland nach den Grundsätzen des allgemeinen Zivilrechts hat.

Folglich ist das gesamte Einkommen grundsätzlich in Griechenland zu versteuern. Das bedeutet aber auch gleichzeitig, umfangreiche steuerliche Abschreibungen in Anspruch nehmen zu können.

Jährlich wiederkehrende Steuern – Die Einkommensteuer

Jeder “nicht residente Eigentümer” einer Griechenlandimmobilie unterliegt der Verpflichtung zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung. Es wird diejenige selbstgenutzte Immobilie besteuert, die nicht als Erstwohnsitz dient. Die Eigennutzung wird als fiktive Mieteinnahme gewertet. Für den ersten Wohnsitz entfällt diese Besteuerung für Immobilien bis 70 qm für Ledige und bis 120 qm für Verheiratete mit einem Kind.

Die Vermögensteuer – Grundsteuer

Natürliche Personen mit Vermögens- und Immobilienwerten unterliegen in Griechenland der (Gross-) Vermögenssteuer (foros megalis akinitis periousias), welche bis zu 0,8% des Vermögenswertes betragen kann. Steuerpflichtig sind natürliche und juristische Personen und zwar unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit oder ihrem Sitz, soweit sie in Griechenland Immobilienvermögen besitzen. Steuerpflichtig sind Immobilienvermögen ab einem Wert von über 243.600,– € für Ledige und über 487.200,– € für Verheiratete mit einem Kind.

Als Grundlage für die Berechnung des Immobilienwertes dient der vom Finanzamt zugrunde gelegte Einheitswert. Dieser entspricht in der Regel nicht dem Verkehrswert, da der Einheitswert in der Regel sehr deutlich unter dem Verkehrswert liegt.

Die Einheitswerte werden vom Wirtschaftsministerium festgesetzt und werden regelmäßig veröffentlicht. Die Festsetzung erfolgt nach einem System von Vergleichsdaten (Fläche, Lage etc.).

Die kommunale Grundsteuer – Gemeindevermögenssteuer

Diese wird von Gemeinden, Stadtgemeinden und Landkreisen erhoben. Sie wird auf der Grundlage der Wohnfläche berechnet und üblicherweise mit den Stromabgaben abgerechnet.