Weblog KPAG Kosmidis & Partner – die deutschsprachige Anwaltskanzlei in Griechenland

Drastischer Preisverfall auf dem griechischen Immobilienmarkt hält an

Publiziert am 1.März.2016 von itrust


shutterstock_96128339Sollten sich die Prognosen von Sachverständigen und Fachleuten bezüglich des fortschreitenden Verfalls Immobilienpreise bestätigen, wird der griechische Immobilienmarkt einen Negativrekord verzeichnen.

Obwohl sich der griechische Immobilienmarkt bereits im achten Rezessionsjahr befindet, soll sich eine Konsolidierung der Lage erst in weiteren zwei Jahren abzeichnen.

Dies würde bedeuten, dass der griechische Immobilienmarkt insgesamt zehn volle Jahre einem kontinuierlichen Preisverfall ausgesetzt wäre. Die Folgen sind gravierend. Enormer Wertverlust griechischen Vermögens geht einher mit drastischen Verlusten an Staatseinnahmen und exorbitant hoher Arbeitslosigkeit.
Neuesten Recherchen zufolge, welche im letzten Kongress des Griechischen Instituts für die Bewertung von Unternehmen der „Eurobank Property Services“ und der Nationalbank Griechenlands präsentiert wurden, ist auch in diesem Jahr kein Aufschwung zu erwarten. Vielmehr ist mit weiteren Preissenkungen zu rechnen, welche gemäß den Prognosen und Analysen auch im kommenden Jahr fortbestehen wird.

Preisverfall am griechischen Immobilienmarkt

Gemäß der Immobilienagentur Eurobank Property Services erreichte der kumulierte Rückgang im Bereich der Wohnimmobilien seit 2007 bis Ende 2015 einen Anteil von 38,2 %. Für den dreijährigen Zeitraum 2016-2018 wird jedoch der Rückgang der Immobilienpreise auf 6,7 % geschätzt, mit dem höchsten Senkungsanteil von 3,3% für das laufende Jahr und 3,1 % für das Jahr 2017, während eine Stabilisierung des Immobilienmarktes bei einem Grenzwert von 0,3 % erst für das Jahr 2018 vorausgesagt wird. Auch im Bereich der Gewerbeimmobilien ist ein drastischer Preisverfall zu verzeichnen, zumal sich der kumulierte Preisrückgang hier sogar seit 2007 bis heute auf 47,48 % beläuft (42,78% in Bezug auf Büroräume und 50,79 % auf Gewerbeflächen).

Der dargelegte Zusammenbruch des Immobilienmarktes ist hauptsächlich auf folgende Faktoren zurückzuführen:

  • Liquiditätsmangel
  • Kapitalverkehrskontrollen
  • Wirtschaftliche Unsicherheit
  • Hoher Bestand
  • Szenarien über den Massenausverkauf von Immobilien in Verbindung mit den sogenannten „roten“ Krediten
  • die Freigabe der Durchführung von Zwangsversteigerungen, auch des ersten Wohnsitzes
  • der Eintritt von ausländischen Fonds in Griechenland

Alle diese Faktoren schaffen besonders restriktive Rahmenbedingungen für den Markt. In Ermangelung der Nachfrage aufgrund signifikanter Kaufenthaltung ausländischer Käufer von Ferienimmobilien, siechender Unternehmensentwicklungen und sinkender Nachfrage im Handel, der auch den Erwerb von Gewerbeflächen in Mitleidenschaft zieht, wird das Land auch dieses Jahr bezüglich des Immobilienmarkts mit einem Negativrekord in die Annalen eingehen. Fakt ist, dass die erschwerte Kreditaufnahme und der Mangel an Liquidität den Immobilienerwerb nur für wenige Käufer möglich machen.

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Eine weitere Recherche (PwC) zur Prognose „Emerging Trends in Real Estate 2016“ vergleicht die Leistungen und Aussichten der griechischen Hauptstadt mit einem Kriegsgebiet. Hierbei ist es charakteristisch, dass es sich um die einzige europäische Stadt handelt, die innerhalb eines Jahres 18 Plätze (von Platz 5 auf Platz 23) in der gesamteuropäischen Rangliste hinsichtlich der Investitionsaussichten auf dem europäischen Immobilienmarkt eingebüst hat.

Wie auch ein führendes Mitglied der Nationalbank erwähnte, ist derzeit das wesentliche Merkmal des griechischen Immobilienmarkts das hohe Angebot bei gleichzeitig sehr geringer Nachfrage. In der Praxis ist ein Markt praktisch nicht existent. Der Preisrückgang wird vom Rückgang der Nachfrage getrieben. Die fortlaufende Rezession in der griechischen Wirtschaft hat sich auch im letzten Jahr negativ auf den Immobilienkauf ausgewirkt. Erst vor kurzem wurde für das Jahr 2015 ein Rückgang des Bruttoinlandsprodukts um 0,70 % gemeldet, während seit Beginn der Krise ein Rückgang des BIP von über 25% verzeichnet wurde.

Darüber hinaus hat sich die Immobilienbesteuerung trotz anderer Verlautbarungen nicht geändert. Das ENFIA-Gesetz (Nr. 4223/2013) behält weiterhin seine Gültigkeit, welches durch den leichten Rückgang der Einheitswerte auch nicht nennenswert beeinflusst worden ist. Es wurde ein weiterer Rückgang der allgemeinen Kaufkraft verzeichnet, die Arbeitslosenquote bewegt sich weiterhin auf sehr hohem Niveau und das Angebot zum Verkauf stehender, älterer Immobilien hat sich weiter erhöht. Demzufolge ist der Bestand an Neubauten weiterhin hoch geblieben, weshalb die Errichtung von Neubauten praktisch eingestellt wurde: die im Jahr 2015 ausgestellten Baugenehmigungen betreffen eine Gesamtfläche von 2.417.300 m2 landesweit, wovon sich der Anteil in Attika auf nur 350.500 m2 beläuft, während sich die entsprechenden Zahlen im Jahr 2005 auf 29.056.000 m2 landesweit und 8.550.000 m2 in Attika beliefen.

Verzeichnissen zufolge erfolgen viele Kaufpreisfinanzierungen ohne die Inanspruchnahme von Bankkrediten. Aussagen des Finanzministeriums zufolge, lagen im letzten Jahr 86.075 Bescheinigungen für Grunderwerbsteuer vor, in denen jedoch auch elterliche Schenkungen beinhaltet sind. Ausgehend von indirekten Angaben und Schätzungen von Marktbeobachtern sollen sich die Transaktionen auf 10.000 – 15.000 Euro belaufen. Der von der Nationalbank verzeichnete Rückgang des Marktwertes der Wohnimmobilien beläuft sich auf 5,4% und liegt bei 5,5% für fünfjährige Immobilien, sowie bei 4,7% für ältere Wohnhäuser. Seit 2008 ist ein Rückgang von über 40% zu verzeichnen.

Der von der Nationalbank Griechenlands seit Beginn der Rezession verzeichnete Durchschnittsrückgang des Immobilienerwerbs betrifft hauptsächlich die zwei ersten Kategorien (Immobilien Baujahr nach 1985). Die 3. Kategorie (Baujahr vor 1985) verzeichnete einen enormen Rückgang, der sich in vielen Fällen über 50% beläuft. Luxusimmobilien mit größeren Wohnflächen weisen zudem auch einen großen Rückgang auf, und in mehreren Fällen von Neubauten wird ein „unangemessener“ Marktwert festgestellt, der nicht einmal die Baukosten abdeckt.



Jetzt in Griechenland investieren – Chancen in Krisenzeiten

Publiziert am 17.Februar.2010 von Abraam Kosmidis

Es wurde bereits sehr viel über die Krise in Griechenland geschrieben. Dieser Beitrag beschäftigt sich deshalb nicht mit der Krisenthematik, sondern mit den Chancen, welche sich daraus ergeben können.

Auch wenn eine temporäre Schwäche von verschiedenen Seiten dazu ausgenutzt wurde, um ein ganzes Land in bislang beispielloser Verantwortungslosigkeit zu diskreditieren, kann mit Sicherheit davon ausgegangen werden, dass

– diese schwierige Situation für Griechenland ein Ende finden wird.
– dass Griechenland als Mitglied der EU- und der Eurozone aus dieser Krise gestärkt hervorgehen wird, mit oder ohne finanzielle Hilfe Dritter.
– dass die eingeleiteten Reformen zu eine deutliche Erhöhung der Attraktivität des Investitionsstandortes Griechenland zur Folge haben und Investitionshindernisse beseitigen werden

Es sprechen aber auch weiterhin gewichtige Gründe für den Standort Griechenland:

– Hier ist zunächst die geostrategische Lage Nordgriechenlands als Tor zum Balkan und Attika als Dreh- und Angelpunkt zum Nahen Osten.
– Griechenland verfügt über sehr zentral gelegene Häfen in Thessaloniki, Volos und Piräus.
– Mit der Fertigstellung der „egnatia odos“ wurde die Verbindung vom Ionischen Meer bis an die türkische Grenze als Autobahn ausgebaut. Hierdurch ist eine Drehscheibe für den Güterlastverkehr in den Balkan, nach Zentraleuropa und nach Asien entstanden.
– Eine große Gruppe deutschsprachiger, gut qualifizierter Arbeitskräfte, stehen deutschen Unternehmen zur Verfügung.
– Die Immobilienpreise sinken im Zuge der Krise, wodurch Gewerbeimmobilien für Investoren und Privatimmobilien als Anlageobjekte an Attraktivität gewinnen.
– Die Reformen werden eine Vereinfachung von verwaltungsrechtlichen Hürden bei Unternehmensgründungen und Genehmigungsverfahren für Investoren zur Folge haben
– Das Grundbuch „ktimatologio“ wird nach seiner Fertigstellung ein hohes Maß an Rechtssicherheit beim Erwerb von Immobilieneigentum bieten
– Für die boomende Branche der Neuen Energien, wie zB der Photovoltaik, wird Griechenland mit seinen ca. 300 Sonnentagen im Jahr ein idealer Standort bleiben
– Der ständig wachsende griechische Markt für Konsumgüter aller Art bietet ausländischen Handelsketten eine ideale Expansionsmöglichkeit mit hohen Wachstumsraten
– Im Lebensmittelindustrie bietet Griechenland viele erstklassige Produkte, welche eine ausgezeichnete Grundlage für die weiterverarbeitende Industrie bieten
– In der Touristikbranche wird Griechenland mit seinen Inseln, archäologischen Attraktionen, den saubersten Meeren Europas, den einmaligen Stränden und Berglandschaften, sowie mit dem großen Netz an guten Hotels weiterhin eine erstklassige Option für die Angebote der großen Touristikunternehmen darstellen
– Die Investitionsförderung wird nach wie vor gute Anreize für die Subventionierung von unternehmerischen Vorhaben in Griechenland darstellen.

Aus der Zusammenschau dieser Faktoren wird deutlich, dass sich in Griechenland Chancen für antizyklische Investitionen ergeben. Hier einige Argumente:

– Durch die krisenbedingte Schwächung sinken in Griechenland die Immobilienpreise.
– Ferner ergeben sich Gelegenheiten für Unternehmensaufkäufe zu günstigen Konditionen,
– sowie eine gute Ausgangsposition bei der Rekrutierung von besonders qualifizierten Arbeitskräften und Führungspersonal.

Ein idealer Zeitpunkt also, für eine Investition in Griechenland.

Unternehmen, welche ein Auslandsengagement planen, sollten eine Investition, insbesondere auch durch einen Unternehmenskauf als Einstieg in den griechischen Markt zum jetzigen Zeitpunkt ernsthaft in Erwägung ziehen.

Chancen werden sich zwangsläufig ergeben und wie immer werden diejenigen, welche in Krisenzeiten antizyklisch investiert haben, auch überproportional beim kommenden Aufschwung davon profitieren.

Ein Beitrag von Abraam Kosmidis
http://www.rechtsanwalt-griechenland.de