Weblog KPAG Kosmidis & Partner – die deutschsprachige Anwaltskanzlei in Griechenland

Immobilien: Neuregelungen für Einheitswerte und ENFIA-Steuer

Publiziert am 4.Juli.2017 von Abraam Kosmidis

Immobilie Griechenland Gemäß dem jüngsten Beschluss des Staatsrates ist nun das Finanzministerium aufgefordert, infolge der Anpassung der vom Finanzamt festgesetzten Preise, die Einheitswerte von 4 Gegenden zu modifizieren.

Der entsprechende Beschluss soll erwartungsgemäß eine Steuersenkung bewirken. Ausgenommen hiervon bleibt jedoch die Einheitliche Immobilienbesitzsteuer (ENFIA), nachdem die jährlichen Einnahmen nicht niedriger als 2,65 Mrd. Euro sein dürfen.

Demnach wird nebst der Neuanpassung der Einheitswerte auch eine Modifizierung der ENFIA-Steuersätze erfolgen, sodass sich die Staatseinnahmen weiterhin auf gleichem Niveau bewegen werden. Die fiktiven Einheitswerte für Immobilien sind derzeit teils bis zu 70% höher als die Handelspreise der Immobilien.
Die größten Unterschiede sind vor allem in den teuren Gegenden von Attika zu verzeichnen:

Im noblen Stadtteil Kolonaki gestaltet sich z.B. der Zonenpreis für eine Erdgeschosswohnung von 125 qm auf 2.900 Euro pro m2, sodass sich der Einheitswert auf 362.500 Euro beläuft, während der Handelswert hierfür bei nur ca. 220.000 Euro liegt. Die Differenz zwischen Einheitswert und Handelswert liegt somit bei 64,7%.

Diese übermäßigen Abweichungen zeigen sich hauptsächlich an den teuren Vororten Athens, wie z.B. in Kifissia mit einer Differenz von 57,81% oder in Glyfada mit 62,5%.
Obwohl die Führungskräfte des Wirtschaftsstabs laufend eine gerechte Aufteilung der Besteuerung befürworten, sind weiterhin derartige Ungerechtigkeiten vorzufinden. Um diese zu beschränken, muss im vorliegenden Fall eine Herabsetzung der Einheitswerte um mindestens 50% in den entsprechenden Gegenden beschlossen werden.

Der neuen Planung zufolge, sollen die Einheitswerte bis zum Ende des Jahres durch ein neu eingeführtes System auf Basis der Handelswerte der Immobilie ersetzt werden. Demnach wird sich das entsprechende System nach dem Verlauf der Handelswerte richten und eine automatische Anpassung der Preise erlauben, auf deren Grundlage dann auch die Immobilien besteuert werden sollen. Eine Veränderung des Handelswerts der Immobilie wird somit automatisch auch zu einer Anpassung des zur Steuerfestsetzung benötigten Preises führen.

Dennoch herrscht momentan noch Verwirrung hinsichtlich der Festlegung der aktuell geltenden Realwerte der Immobilien, was hauptsächlich auf den krisenbedingten Stillstand der Immobilienkäufe zurückzuführen ist, zumal durch die sehr geringen Ankäufe sich keine sicheren Festlegungen ergeben können. Mehreren Notariaten zufolge beruhen viele Verträge auf Notverkäufen aus Geldnot, sodass wertvolle Immobilien zu unangemessen niedrigen Preisen verkauft werden.

Die entsprechende Anpassung der Einheitswerte wird vorwiegend folgende Steuern und Gebühren beeinflussen:

  • Die auf die veranschlagten Mindesteinkünfte anfallende Einkommenssteuer, welche gemäß den objektiven Ausgaben oder Lebensunterhaltnachweisen der besteuerten Wohnsitze festgelegt werden.
  • Die Immobiliensteuer, welche durch Stromrechnungen zu Gunsten der Gemeinden anfällt.
  • Die auf Übertragungen von Neubauten auferlegte 24%ige Mehrwertsteuer, welche keinen Hauptwohnsitz darstellen.
    Die Grunderwerbssteuer, welche mit 3% auf den Einheitswert berechnet. (Ist vom Käufer zu tragen).
  • Die Schenkungssteuer, sowie die, auf die elterliche Schenkung oder Erbschaft einer Immobilie, anfallenden Steuern.
  • Die auf Offshore – Unternehmen anfallende Sonderimmobiliensteuer in Höhe von 15% .


Die Änderung der Besteuerung von Immobilien in Griechenland ab 2013

Publiziert am 12.Oktober.2012 von Abraam Kosmidis

Das griechische Wirtschaftsministerium plant für 2013 teils einschneidende Änderungen bei der Besteuerung von Immobilien. Dabei sollen Häuser, Gewerbeimmobilien, Grundstücke und sogar unbebaute Agrarflächen mit Ertragssteuersätzen einheitlich besteuert, und der Steuerfreibetrag auf 100.000 € herabgesetzt werden.

Durch diese Maßnahme sollen zusätzliche Jahreseinnahmen in Höhe von 3 Milliarden Euro generiert werden. Die Besteuerung soll zudem auch zum ersten Mal sowohl Eigentümer von Flurstücken als auch Besitzer, die das Land für Anbau nutzen, betreffen.

Hierbei stehen aktuell folgende Vorschläge im Raum:

– Herabsenkung des Steuerfreibetrages von 200.000 € auf 100.000 €. Ferner sollen auch die den Steuerfreibeträgen zugrundliegenden Immobilienwerte herabgesetzt werden. Diese sollen für das Haus eines Steuerpflichtigen betragsmäßig auf 100.000 € bzw. 150.000 € und flächemäßig auf 80qm bzw. 100 qm festgesetzt werden.
– Die Besteuerung soll von 0,1 % bis ca. 3-4 % für Großvermögen betragen.
– Einführung einer Steuer für Gebäude, welche außerhalb der Bebauungspläne und Bauzonen liegen.
– Die Steuer soll auch für Agrarflächen gelten, die aktiven Landwirt gehören. Dabei werden bestimmte objektive Kriterien für die Besteuerung vorausgesetzt, u.a. die Festsetzung der Steuerklasse, abhängig von der Größe der Anbaufläche.

Weiterhin wird in Erwägung gezogen neue Steuerklassen für die Grundstücksübertragungen einzuführen und die Abzugsfähigkeit der Bauspardarlehenszinsen abzuschaffen. Ferner sollen die steuerfreien Grenzen für die Anschaffung des ersten Hauses herabgesetzt und auch die steuerfreien Grenzen für Schenkungen durch die Eltern und Erbschaften reduziert werden.

Konkret sind folgende Änderungen beabsichtigt:

– die Abschaffung der Reduzierung der Bauspardarlenszinsen bei natürlichen Personen um etwa 10 % für das erste Haus
– die Reduzierung der steuerfreien Grenze für den Erwerb des ersten Hauses um etwa 50 %. Dabei wird darauf hingewiesen, dass die gegenwärtige Grenze für Ledige 200.000 €, für Verheiratete 250.000 € erhöht um jeweils 25.000 € für jedes der beiden ersten Kinder und um 30.000 € für jedes weitere Kind.
– die Reduzierung der steuerfreien Grenze für Schenkungen durch die Eltern und Erbschaften um 33 % unter Änderung der Faktoren und Steuerklassen. Gegenwärtig beläuft sich die steuerfreie Grenze für Schenkungen durch die Eltern und Erbschaften (unter Eheleuten, Kindern, Enkelkindern) auf 150.000 €. Immobilien, für die ein Steuerfreibetrag von 150.000 € bis 300.000 € gilt, werden mit 1 % besteuert, von 300.000 € bis 600.000 € mit 5 % und über 600.000 € mit 10%.
– Hinsichtlich den Grundstücksübertragungen wird soll die Besteuerung 8 % – 10 % betragen. Die 8% gelten für Immobilien bis zu einem Wert von 20.000 Euro, darüber hinaus gilt der Faktor von 10 %.
– der Besteuerungsfaktor für alle Einnahmen, die aus Immobilien resultieren, beträgt 20 %. Dabei müssen die Eigentümer, die ihre Immobilien vermieten, diese Mieteinnahmen mit dem Faktor von 20 % besteuern.
– die Abschaffung der Steuerbefreiung für Agrarflächen von natürlichen Personen
– die Vereinigung von Steuerfaktoren von Immobilien für Unternehmen zwischen 0,6 % – 1 % samt seinen Einnahmen