Weblog KPAG Kosmidis & Partner – die deutschsprachige Anwaltskanzlei in Griechenland

Was beim Kauf einer Immobilie in Griechenland beachtet werden sollte

Publiziert am 4.Juli.2013 von Abraam Kosmidis

Der Erwerb einer Immobilie in Griechenland, sei es als Feriendomizil oder als Altersruhesitz, aber auch als Investition erfreut sich einer wachsenden Beliebtheit, insbesondere seit die Immobilienpreise in Griechenland aufgrund der Krise im Lande dramatisch gefallen sind. Darüber hinaus kann Griechenland mit atemberaubenden Landschaften und Lagen, sowohl am Meer als auch in den Bergregionen als Standort überzeugen. Bei Erwerb einer Immobilie in Griechenland sollten jedoch einige Punkte, wie nachfolgend dargestellt, beachtet werden.

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Zwischen dem griechischen Immobilienrecht und dem Immobilienrecht in Deutschland bestehen einige Parallelen. Wie auch in Deutschland gilt für den Immobilienkaufvertrag in Griechenland ebenfalls die notarielle Beurkundungspflicht. Anschließend erfolgt die die Eintragung in das bisherige Immobilienregister („Ipothikofilakio“) oder in das sich im Aufbau befindende Grundbuch („ktimatologio“).  Wie nach deutschem Recht ist auch nach griechischem Recht der Eigentumserwerb an einer Immobilie erst mit der Eintragung im griechischen Grundbuch vollzogen. Das Prozedere und die erforderlichen Unterlagen weichen jedoch stark vo dem in Deutschland üblichen Verfahren ab. Ferner existieren diverse lokale Gepflogenheiten, die besonders beachtet werden sollten.

Vertragsunterzeichnung

In Griechenland  ist die Bebauung mit WohniImmobilien auch außerhalb der Stadtplanung oder eines Beubaungsplans (zB auf Agrarflächen) erlaubt. Ies eröffnet die Möglichkeit des Erwerbs von Baufläche auch ausserhalb geschlossener Ortschaften, z.B. in der Meeresnähe. Bauwidrigkeiten bzw. Bauverstösse sind aus diesem Grund in Griechenland häufig. Mit verschiedenen Gesetzen wurde deshalb auch die Möglichkeit der (befristeten) Legalisierung von Schwarzbauten und Baurechtswidrigkeiten geschaffen, so dass eine solche Immobilie auch in legalisiertem Zustand nunmehr möglich ist. Kaufinteressenten sollten jedoch zunächst direkt bei den Kaufverhandlungen mit dem Verkäufer bzw. dem Makler nachfragen, inwieweit Bauwidrigkeiten existieren bzw. inwieweit solche bereits legalisiert worden sind. Im allgemeinen ist jedoch stets die Hinzuziehung und Beauftragung eines Bauingenieurs zu empfehlen, welcher die Immobilie besichtigt und überprüft.

Sobald sich der Kaufinteressent für eine bestimmte Immobilie entschieden und den Kaufpreis mit dem Verkäufer ausgehandelt hat, ist als nächstes einen Anwalt zu beauftragen. Dieser führt zunächst eine Grundbuchrecherche durch und beschafft  die Unterlagen für den Kaufvertragsabschluss. Die Grundbuchrecherche ermöglicht die Feststellung, dass die Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung des Eigentums an den Käufer gegebenenfalls lastenfrei ist und dass die Erwerbstitel des Verkäufers rechtmäßig und in Ordnung sind.

Zum Termin zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages benötigen Käufer aus den EU Mitgliedsstaaten lediglich noch eine griechische Steuernummer. Diese kann von einem Steuerberater oder ebenfalls von dem bereits beauftragten Anwalt beantragt und eingeholt werden. Ist der Käufer nicht persönlich anwesend, ist hierfür eine Vollmacht mit Unterschriftsbeglaubigung notwendig. Gemeinsam mit einer Kopie des aktuellen Reisepasses oder des  Personalausweises kann dann beim Finanzamt die Steuernummer beantragt werden. Außer der Steuernummer und des Reisepasses bzw. Personalausweises sind für EU-Bürger in der Regel keine weiteren Unterlagen erforderlich. Besonderheiten ergeben sich, falls der Käufer über weitere Vermögenswerte oder Einkommen in Griechenland verfügt, bzw. hier seinen ständigen Wohnsitz hat oder hatte.

Dem Notar sind dann u.a. folgende Unterlagen vorzulegen:

–          Erwerbstitel des Verkäufers

–          topografischen Plan

–          Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt (in einigen Fällen auch vom Sozialversicherungsträger des Verkäufers),

–          Grundbuchauszug

–          Baugenehmigung (bei bebauten Immobilien)

–          Bescheinigung von der Gemeinde über die Schuldenfreiheit der Immobilie („TAP“  Bescheinigung),

–          Bescheinigung eines Ingenieurs, dass die Immobilie besichtigt worden ist und keine Bauwidrigkeiten festgestellt wurden, bzw. dass solche vor dem Verkauf gegebenenfalls legalisiert worden sind. Der Ingenieur der diese Bescheinigung ausstellt wird vom Verkäufer beauftragt bzw. bezahlt, während der eingangs empfohlene Bauingenieur auf Wunsch des Kaufinteressenten und zur Sicherung dessen Interessen beauftragt werden kann und dann auch von diesem zu bezahlen ist.

Wird der Kaufpreis aus dem Ausland überwiesen, muß zusätzlich ein griechisches Bankkonto des Käufers eingerichtet werden, auf welches der Kaufpreis überwiesen wird. Es empfiehlt sich, dass der Käufer bzw. sein Anwalt von der Bank einen Nachwweis über die Geldeinfuhr anfordert, damit in der Einkommensteuererklärung des Käufers die Einführung der Geldsumme aus dem Ausland nachgewiesen werden kann. Dieser Schritt ist äußerst wichtig, da ohne diese Bescheinigung die Gefahr der Auferlegung einer zusätzlichen Besteuerung besteht.

Nach dem notariellen Vertragsabschluss ist der beurkundete Vertrag schnellstmöglich beim Grundbuch- bzw. Katasteramt eintragen zu lassen, da der Käufer vor der Eintragung sachenrechtlich noch nicht geschützt ist und theoretisch eine bösgläubige Übertragung oder Belastung der Immobilie durch den Verkäufer an Dritte erfolgen kann.



Erbrecht kurios

Publiziert am 13.Oktober.2009 von Abraam Kosmidis

Das Erbrecht kann teilweise sehr kuriose Formen annehmen. Geht das auch in Griechenland? Folgender Beitrag im Deutschen Fernsehen des Mitteldeutschen Rundfunks (MDR) erregte mein Aufsehen und ließ mich anschließend schmunzeln. Kann der Familienhund das Vermögen des verstorbenen Herrchens erben? Und kann ein Testament auf einem Bierdeckel verfasst werden? Die Antworten auf diese Fragen gibt es im MDR-Beitrag.

Erbrecht in Griechenland genauso verrückt wie in Deutschland?

Das Erbrecht ist in Griechenland und natürlich auch in Deutschland nicht verrückt, sondern folgt gesetzlichen Bestimmungen und Vorschriften. Erst der konkrete Einzelfall kann das Erbrecht bis ins Absurde treiben. Der bereits erwähnte Beitrag des MDR-Fernsehens ist so ein Fall. Der Familienvater stirbt und hinterlässt im zuerst gefundenen Testament seiner Sekretärin das gesamte Vermögen. Daraufhin taucht eine Videobotschaft auf dem Laptop des Verstorbenen auf, die wiederum seine Familie als Erben einsetzt.

Doch es geht noch verrückter: Die jüngste Tochter findet im Bücherregal ein Testament auf einem Bierdeckel verfasst. Und zu allem Überfluss kommt am nächsten Tag auch noch die Schwägerin mit einem Schreiben, das den Familienhund als Alleinerben einsetzt, da der Verstorbene „mit Bello immer so viel erlebt“ hat. Und jetzt stellen Sie sich noch vor, in dem ganzen Fall ginge es um Erbrecht in Griechenland und nicht um die Vererbung eines Familienvermögens.

Erbrecht in Griechenland mit hoher Seriosität

Wenn es um das Erbrecht in Griechenland geht, müssen Sie natürlich deutlich mehr Hinweise beachten, zumal in diesem Fall das Erbrecht von zwei Ländern zur Geltung kommt. Um das Dilemma aus dem Fernsehbeitrag aufzuklären: Ein Testament muss handschriftlich vorliegen und darf nicht nur aus einer Videobotschaft bestehen. Der Bierdeckel ist in der Tat gültig, wenn der Inhalt mit einer Unterschrift des Testamentsinhabers versehen ist. Hunde und alle anderen Tiere sind keine natürlichen oder juristischen Personen (Stiftungen, Vereine, Firmen) und können somit niemals erben. Welche Überraschung das Video am Ende beinhaltet, soll an dieser Stelle natürlich nicht verraten werden. Wenn Sie mehr Fragen zum Erbrecht in Griechenland haben, nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf.



Wissenswertes über griechisches Immobilienrecht

Publiziert am 23.September.2009 von Abraam Kosmidis

Eigentumserwerb in Griechenland

Rechtsgrundlagen

Griechenland ist wie Deutschland ein Rechtsstaat; der Erwerb an griechischen Immobilien richtet sich nach dem Astikos Kodikas (ZGB – Zivilgesetzbuch); dieses Gesetzbuch ist vergleichbar mit unserem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Wie auch nach deutschem Recht, ist der Eigentumserwerb an einer Immobilie auch im griechischem Recht erst mit der Eintragung im Grundbuch vollzogen.

Eine grundbuchliche Eintragung ins Ipothikofilakio oder Ktimatologio ist zur Erlangung von Rechtssicherheit erforderlich, da der gute Glaube an die Richtigkeit des Grundbuchs auch im griechischen Recht geschützt ist. Der Kaufvertrag über griechische Immobiliengeschäfte wird durch den Abschluss eines notariellen, präzise gefassten Kaufvertrages abgewickelt.

Der Kaufgegenstand wird exakt beschrieben, der Kaufpreis und dessen Fälligkeit genannt, Stornierungsrechte und Vertragsstrafen bei Zahlungsverzug und/oder Rücktritt vom Kaufvertrag festgelegt; ebenso die Vertragsabwicklung zur Erlangung der Eigentumsübertragung im Grundbuch.

Wie auch beim deutschen Recht, ist auch nach dem griechischen ZGB der Eigentumswechsel mit der Eintragung beim – für die Immobilie – zuständigen Grundbuchamt vollzogen. Die Zahlung des Kaufpreises oder Restkaufpreises erfolgt unmittelbar mit der notariellen Niederschrift und wird im besagten Notarprotokoll festgehalten.

Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung, mit der man das amtierende Notariat beauftragen kann.