Weblog KPAG Kosmidis & Partner – die deutschsprachige Anwaltskanzlei in Griechenland

Steuern und Kosten bei Kauf und Verkauf in Griechenland

Allgemeines

Der Abschluss eines Kaufvertrages über eine Immobilie ist im europäischen Raum immer noch von Land zu Land mit unterschiedlichen Kosten verbunden.

So fallen unter anderen Kosten für Notar, Umsatz- oder Grunderwerbsteuer, Versteuerung eines möglichen Veräußerungsgewinns oder Folgebelastungen wie Grund- Vermögen- und Einkommensteuer an.

Steuern und Gebühren beim Kauf

Käufer von griechischen Immobilien werden entweder mit der Grunderwerbsteuer Foros Metavivasis Akiniton oder mit der Umsatzsteuer FPA Foros Prostithemenis Aksias besteuert.

Steuerpflichtig ist dabei jede Übertragung, Veräußerung oder die Gewährung von Rechten. Die einmalige Grunderwebsteuer beträgt bei Immobilien in Gemeinden mit Feuerwehr zwischen 11% und 13% und in Gemeinden ohne 9 % (für den Kaufpreis von 1,– bis 15.000 €) bis 11% (für den Kaufpreis ab 15.001,– € und darüber erfasst insbesondere alle entgeltlichen Übertragungen von Immobilien. Sie wird auf der Grundlage des notariell beurkundeten Kaufpreises berechnet, soweit dieser nicht niedriger als der vom Finanzamt veranschlagte Einheitswert ist.

Der Steuerbetrag ist vor der notariellen Protokollierung des Kaufvertrages zur Zahlung fällig. Umsatzsteuerpflichtig ist nur der Erwerb von neuen Immobilien, die nach dem 1.1.2006 gebaut worden sind. Die Mehrwertsteuer beträgt dann 19%.

Die Mehrwertsteuer für Immobilien wurde erst im Jahre 2006 eingeführt, so dass aus der Praxis noch keine umfassenden Informationen über weitere Details bestehen. Der in einer Immobilienkaufsache amtierende Notar erstellt für seine Tätigkeit eine Gebührennote auf der Basis des beurkundeten Kaufpreises. Hier ist mit ca. 1,2% – 2% zu kalkulieren. Der Einfachheit halber kann das Notariat gleichzeitig auch gegen eine geringfügige Gebührenerhöhung mit der Grundbucheintragung beauftragt werden. Für die Eintragung beim Grundbuchamt muss der Käufer einer Gebühr in Höhe von ca. 0,5% rechnen.

Der Veräußerungsgewinn – Kommunale Steuer

Anders als in Deutschland unterliegt der Mehrerlös bei einem Verkauf in Griechenland gegenüber dem seinerzeitigen Kaufpreis (Spekulationsgewinn) nicht der Steuerpflicht.
Εine Wertzuwachssteuer gibt es in Griechenland nicht.

Einkommensteuer und Immobilien

Die Einkommenssteuer im Zusammenhang mit Immobilien spielt in Griechenland keine wesentliche Rolle. Es werden die Einkünfte aus Vermietung besteuert und im Falle, dass die Wohnung nicht vermietet wird, existiert eine fiktive Besteuerung auf der Grundlage der erzielbaren Mieteinnahmen. Eine Besteuerung findet auch beim Erwerb von Immobilien mit einer größeren Fläche als 120 qm statt. Resident im steuerlichen Sinne ist derjenige, der seinen ständigen Wohnsitz in Griechenland nach den Grundsätzen des allgemeinen Zivilrechts hat.

Folglich ist das gesamte Einkommen grundsätzlich in Griechenland zu versteuern. Das bedeutet aber auch gleichzeitig, umfangreiche steuerliche Abschreibungen in Anspruch nehmen zu können.

Jährlich wiederkehrende Steuern – Die Einkommensteuer

Jeder “nicht residente Eigentümer” einer Griechenlandimmobilie unterliegt der Verpflichtung zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung. Es wird diejenige selbstgenutzte Immobilie besteuert, die nicht als Erstwohnsitz dient. Die Eigennutzung wird als fiktive Mieteinnahme gewertet. Für den ersten Wohnsitz entfällt diese Besteuerung für Immobilien bis 70 qm für Ledige und bis 120 qm für Verheiratete mit einem Kind.

Die Vermögensteuer – Grundsteuer

Natürliche Personen mit Vermögens- und Immobilienwerten unterliegen in Griechenland der (Gross-) Vermögenssteuer (foros megalis akinitis periousias), welche bis zu 0,8% des Vermögenswertes betragen kann. Steuerpflichtig sind natürliche und juristische Personen und zwar unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit oder ihrem Sitz, soweit sie in Griechenland Immobilienvermögen besitzen. Steuerpflichtig sind Immobilienvermögen ab einem Wert von über 243.600,– € für Ledige und über 487.200,– € für Verheiratete mit einem Kind.

Als Grundlage für die Berechnung des Immobilienwertes dient der vom Finanzamt zugrunde gelegte Einheitswert. Dieser entspricht in der Regel nicht dem Verkehrswert, da der Einheitswert in der Regel sehr deutlich unter dem Verkehrswert liegt.

Die Einheitswerte werden vom Wirtschaftsministerium festgesetzt und werden regelmäßig veröffentlicht. Die Festsetzung erfolgt nach einem System von Vergleichsdaten (Fläche, Lage etc.).

Die kommunale Grundsteuer – Gemeindevermögenssteuer

Diese wird von Gemeinden, Stadtgemeinden und Landkreisen erhoben. Sie wird auf der Grundlage der Wohnfläche berechnet und üblicherweise mit den Stromabgaben abgerechnet.


6 Antworten zu “Steuern und Kosten bei Kauf und Verkauf in Griechenland”

  1. Lisa Fitz sagt:

    Gute Tag,

    ich möchte ein Haus in Korfu kaufen und würde gerne wissen,
    ob und wie lange eine Spekulationsfrist besteht (z.b. BRD 10 Jahre) –
    und wie hoch die Besteuerung (und auf welchen Wert – Einheits-oder Verkehrtswert?) dann bei einem Wiederverkauf ist.
    Danke.
    mfg
    Fitz

  2. Sehr geehrte Frau Fitz,

    zunächst möchten wir uns für die Anfrage bedanken und Ihre Frage wie folgt beantworten:

    Für Immobilienkäufe vor dem Jahre 2006 existieren solche Regelungen in Griechenland nicht. Ein möglicher Mehrwert wird in diesen Fällen also nicht besteuert. Es fällt lediglich die Grunderwerbssteuer an.
    Für Immobilien, welche ab dem Jahre 2006 erworben werden, wird die Differenz zwischen dem vom Finanzamt beim Kauf festgelegten Einheitswert und den beim Verkauf jeweils geltenden Einheitswert besteuert. Diese Steuer wird in Griechenland FAY genannt (foros automatou Ypertimimatos). Der Einheitswert wird vom Finanzamt in Griechenland in der Regel deutlich niedriger als der Verkehrswert festgesetzt. Ferner gilt für die Höhe des Steuersatzes eine Staffelung nach Jahren. Für die ersten fünf Jahre beträgt die Steuer 20%, danach erfolgt eine prozentuale Minderung.

    Beispiel: Erwerb eines Hauses im Jahre 2007 zum Verkehrswert von 200.000,- Euro. Vom Finanzamt festgelegter Einheitswert 100.000,-. Verkauf im Jahre 2010 zum Verkehrswert von 250.000,- Euro. Vom Finanzamt im Jahre 2010 zugrunde gelegter Einheitswert 120.000,- Euro. Steuer aus der Differenz aus den Einheitswerten von 2007 und 2010, also Differenz zwischen 100.000,- und 120.000,- Euro = 20.000,- Euro, da Verkauf in den ersten fünf Jahren erfolgt, beläuft sich die Höhe des Steuersatzes auf 20%, mithin also 4.000,- Euro. Diese Steuer ist vom Verkäufer zu bezahlen.

    Oft verändern sich die Einheitswerte in Griechenland aber über Jahre hinweg auch überhaupt nicht.

    Falls Sie weitere Auskünfte oder Hilfe benötigen, können Sie sich gerne an uns wenden.
    Wir wünschen Ihnen viel Freude mit Ihrer Immobilie in Griechenland.

    Mit freundlichen Grüßen:

    Das Anwaltsteam von Kosmidis & Partner

  3. PAPADOUPOLOS sagt:

    HALLO,
    MANN GRIECHE HAT 1999 IN GRIECHENLAND GRUNDSTÜCKE GEERBT (MIT 2 GESCHWISTERN) JEDER 6.000 qm + 2×4.500 qm (LANDW. VERPACHTET) ES WURDE BIS JETZT KEINE ERBSCHAFTSSTEUER BEZAHLT. WAS MUSS GEMACHT WERDEN, DASS KEINE STRAFE USW ANFÄLLT.
    WAS WERDEN AN KOSTEN KOMMEN ? (ERBSCHAFTSSTEUER USW)

    GRÜSSE

    • Abraam Kosmidis sagt:

      Die anfallende Erbschaftssteuer hängt vom Grundstückswert ab. Wenn es sich um Grundstücke handelt, die außerhalb der Stadtplanung liegen – was Ihr Fall zu sein scheint – so haben diese einen niedrigen objektiven Wert und die Erbschaftssteuer könnte null bzw. sehr niedrig sein. Da Sie aber für viele Jahre nichts unternommen haben, wird Ihr Mann eine Strafe zahlen müssen, sobald er die Erbschaftsannahme durchführt. Die Erbschaftsannahme sollte deshalb so zeitnah wie möglich erfolgen, damit sich die Strafgelder nicht ständig weiter erhöhen. Wir stehen Ihnen weiterhin zur Verfügung falls Sie weitere Fragen haben sollten. Für die Durchführung der Erbschaftsannahme steht Ihnen darüber hinaus unsere Kanzlei zur Verfügung.

      http://www.rechtsanwalt-griechenland.de

  4. Hallo, danke für den super Artikel! Mein Onkel möchte ein Haus in Griechenland kaufen und möchte sich nun etwas um die Abgaben informieren. Im Zweifelsfall muss er nochmal etwas sparen, damit er sich auch die ganzen Steuern überhaupt leisten kann. Danke für die Infos!

  5. Toll, dass man in Griechenland sein Haus verkaufen kann ohne, dass der Erlös der Steuerpflicht unterliegt. Was mir jedoch Sorgen machen würde sind die fiktiven Besteuerungen. Darüber muss ich mich noch genauer informieren, bevor ich mein Ferienhaus dort kaufe.

Schreiben Sie einen Kommentar zu Gustav Sucher Antworten abbrechen

Ihre E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

*