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Neues Gesetz für die endgültige Legalisierung von Schwarzbauten in Griechenland wird für Mai 2013 erwartet

In  den vergangenen Monaten  bzw. in den letzten drei Jahren  kam in Griechenland immer wieder das Thema über die „Legalisierung von Schwarzbauten“ auf. Durch das bereits im Jahr 2011 in Kraft getretene Gesetz Nr. 4014/2011 wurde die Möglichkeit eines Verfahrens zur Legalisierung von  Schwarzbauten eingeführt, dessen Verfahrensfristen inzwischen mehrmals verlängert  worden sind.  Siehe hierzu auch unseren Beitrag unter

http://www.rechtsanwalt-griechenland.de/blog/legalisierung-von-schwarzbauten-in-griechenland/

Dies insbesondere deshalb, weil das Legalisierungsverfahren bislang wenig Resonanz in der Gesellschaft gefunden hat und  die hiervon erwarteten Staatseinnahmen aus den Legalisierungsanträgen bis zum Ablauf der jeweils gesetzten Frist ausblieben, bzw. die gesteckten Ziele nicht erreicht wurden.

Ein Grund hierfür mag neben der fehlenden Liquidität bei den Haushalten auch der Umstand gewesen sein, dass das bisherige Regulierungsverfahren lediglich eine  „vorläufige“ Legalisierung der existierenden Schwarzbauten vorsieht, die zeitlich auf 30 Jahre begrenzt ist. Dadurch wird  nur vorübergehend Rechtssicherheit geschaffen, wobei etwaige künftige rechtliche  Konsequenzen nach Ablauf der Legalisierungsdauer nach wie vor unklar blieben.

Unter diesem Hintergrund versucht nunmehr das zuständige  griechische Ministerium  die Frage der Legalisierung von Baurechtswidrigkeiten durch ein neues Gesetz „endgültig“ zu regeln. Das Gesetz soll voraussichtlich bereits im Mai 2013 in Kraft treten.

Der diesbezügliche Gesetzesentwurf, über welchen im Eilverfahren entschieden werden soll,  zielt darauf ab, dauerhafte Lösungen -insbesondere bei Altbauten und geringfügigen Baurechtswidrigkeiten zu ermöglichen und damit Rechtssicherheit zu schaffen.

Dabei soll folgende Einteilung vorgenommen werden:

1. Schwarzbauten vor dem Jahr 1975

Unter die erste Kategorie sollen nach dem neuen Gesetzesentwurf die baurechtswidrig vor dem Jahr 1975  errichteten  Immobilien fallen. Hierfür wird vorgesehen, dass diese endgültig  von einem etwaigen  Abriss freigestellt und legalisiert werden sollen, und zwar unabhängig davon, ob  eine rechtsgültige  Baugenehmigung  existiert oder nicht.  Der Eigentümer soll  dabei u.a.  gegenüber dem  Bauamt nachweisen,  dass das fragliche Gebäude  tatsächlich  vor dem Jahr 1975  errichtet worden war. Dies kann entweder anhand von bestimmten Dokumenten (z.B. Stromrechnungen der vorherigen Jahre, eidesstattliche Erklärungen, Steuererklärungen   etc.) erfolgen oder  ggfls. sich auch aus Luftbildern ergeben.

2. Bereits legalisierte Bauten nach den bislang geltenden Gesetzen

Für diejenigen, welche ihre Immobilien bereits nach den bislang geltenden Verfahren legalisiert haben (G. 3843/2010 und 4014/2011) und hierdurch  lediglich eine „vorläufige“ Legalisierung erreicht  haben (entsprechend 40  bzw. 30 Jahre),  sieht der neue Gesetzesentwurf  erhebliche Erleichterungen für die endgültige Legalisierung vor.  Die „vorläufigen“ Legalisierungen sollen gegen  Zahlung einer geringen Gebühr  in Höhe von ca. 500 € zu engültigen Legalisierungen umgewandelt werden können.

3. Geringwertige Baurechtswidrigkeiten

Eine weitere Kategorie von Schwarzbauten  die  nach dem neuen Gesetzesentwurf ebenfalls  dauerhaft legalisiert werden können sind die Fälle, in denen lediglich geringfügige baurechtliche Verstöße vorliegen (zB Abweichung der tatsächlichen von der rechtlich vorgesehenen Nutzung von Räumen,also beispielsweise Nutzung von  Lagerräumen zu Wohnzwecken).

Als geringfügige baurechtliche Verstöße werden dabei aller Voraussicht nach die Fälle qualifiziert, bei denen eine  Baugenehmigung vorliegt,  und der darin  vorgesehene Baufaktor nicht überschritten wurde.

4. sonstige Fälle von Schwarzbauten

Ferner ist auch im Rahmen des Gesetzes damit zu rechnen, dass eine weitere Kategorie  von regulierungsfähigen Schwarzbauten weiterhin nach den Grundsätzen der bisherigen Gesetze nur vorläufig  für die Dauer von 30 Jahren legalisiert werden können.  Hierunter werden aller Voraussicht nach zB Gebäude fallen, bei welchen wesentliche Überschreitungen der baurechtlichen Vorgaben der Baugenehmigung ( z.B. hinsichtlich der vorgesehenen Stockwerke)  vorliegen. Da hinsichtlich dieser Kategorie die Regelungen des Gesetzesentwurfes noch intensiv verhandelt werden, sind die  diesbezüglichen Grundsätze und Regelungen noch offen.

5. Ausnahmen

Wie bereits in den früheren Gesetzen vorgesehen, sollen auch nach dem neuen Gesetz einige Fälle von der Legalisierungsmöglichkeit ausgeschlossen bleiben:

Hierunter fallen unter anderem:

–          die nach dem 28.07.2011 errichteten Schwarzbauten. Diese Ausschlußfrist soll dazu dienen, dass während der Gültigkeitsdauer des Legalisierungsgesetzes keine neuen Schwarzbauten errichtet werden, um dann von den gesetzlichen Legalisierungsmöglichkeiten zu profitieren.

–          Schwarzbauten in Waldgebieten, Wäldern, an Stränden, an öffentlichen und archäologischen Plätzen sind von einer Legalisierungsmöglichkeit ebenfalls ausgeschlossen.


12 Antworten zu “Neues Gesetz für die endgültige Legalisierung von Schwarzbauten in Griechenland wird für Mai 2013 erwartet”

  1. Boris Schneider sagt:

    Sowas Ähnliches findet gerade auch in Kroatien statt und soll auch in Spanien in Planung sein. Ob es wirklich so schlau ist sein Volk mit dieser Methode auszubeuten? Im Regelfall wurden diese Schwarzbauten damals legal erbaut, weil die Politik nichts dagegen hatte. Jetzt schmeißt man quasi alles wieder um.

  2. Kostas sagt:

    Jetzt schmeißt man quasi alles wieder um.

    Ja, das kann man wohl sagen:
    Schwarzbau-Regulierung in Griechenland verfassungswidrig

  3. HJM sagt:

    Lieber Herr Kosmidis, ist Ihr Beitrag nicht durch das Urteil des Obersten Verwaltungsgerichtshofes, mit dem 4014/2011 für verfassungswidrig erklärt wurde, überholt/obsolet?

    • Abraam Kosmidis sagt:

      Lieber HJM
      es trifft zu, der griechische Oberste Verwaltungsgerichtshof („STE“) in einem bestimmten Einzelfall das Gesetz 4014/2011 als verfassungswidrig bezeichnet hat. Hierbei ist jedoch deutlich herauszustellen, dass das STE kein Verfassungsgericht (wie z.B. der deutsche Bundesverfassungsgericht) ist, sondern ein Verwaltungsgericht. Es kann damit kein Gesetz als verfassungswidrig erklären, sondern nur über dessen Anwendbarkeit im Einzelfall entscheiden.
      Praktisch bedeutet das, dass erst auf Antrag eines Antragsberechtigten in einem bestimmen Einzelfall ein Urteil über die Legalisierung eines konkreten Bauverstoßes nach dem Gesetz 4014/2011 entschieden werden kann. In diesem Falle ist dann derzeit aufgrund der Entscheidung des STE mit einer Nichtanwendbarkeit zu rechnen. Soweit aber kein Antrag durch einen von der Legalisierung Betroffenen gestellt wird, dann bleibt ein erfolgtes Legalisierungsverfahren im Einzelfall gültig.

      Es sollte betont werden, dass die griechische Regierung bis kommenden Juni ein neues Gesetz über die Legalisierung von Bauwidrigkeiten in Kraft setzen wird, das auch die obige Rechtsprechung von STE berücksichtigen wird. Es wird eine Regelung beabsichtigt, mit dem die bereits im Rahmen des Gesetzes 4014/2011 etwaigen Legalisierungsverfahren von Bürgern, bestehen bleiben. Nur in Fällen von „grossen“ Bauwidrigkeiten (z.B. Aufbau eines gesamten Baus auf ein Grundstück ohne Baugenehmigung) kann es sein dass das erfolgte Legalisierungsverfahren entweder ganz annulliert wird, oder eine weitere Gebühr bezahlt werden muss. Dies bleibt jedoch zu sehen.

  4. HJM sagt:

    Lieber Herr Kosmidis,
    vielen Dank für die prompte Antwort. Das fragliche Urteil ist wohl noch nicht veröffentlicht, evtl. noch nicht einmal abgesetzt. Insofern sind Vermutungen sicher gewagt. Gäbe es nicht eine Vorlagepflicht für den StE, falls es 4014/2011 tatsächlich für verfassungswidrig erklären wollte? Natürlich frage ich mich, was „allgemeine“ griechische Medien veranlasst, so entschieden zu berichten, der StE habe tatsächlich auf „Verfassungswidrigkeit“ erkannt. Die übliche mediale Ignoranz/Oberflächlichkeit (wie in Deutschland)? Oder steckt mehr dahinter?

    • Abraam Kosmidis sagt:

      Lieber HJM,
      Eine Vorlagepflicht bestünde dann, wenn das betreffende Gesetz im Zusammenhang mit EU Recht stünde. Dies ist nach Auffassung des StE (oberstes griechisches Verwaltungsgericht) aber nicht der Fall. Deshalb wurde die Angelegenheit nicht an den Europäischen Gerichtshof weitergeleitet.

      Die Medien stellen Sachverhalte oftmals sehr verzerrt und übertrieben dar, vermeintliche Sensationen sind bekanntlich weltweit verkaufsfördernd. Das Thema dürfte aber in Bälde wenig praktischen Sinn machen, nachdem das neue Legalisierungsgesetz in den nächsten Tagen erwartet wird. Dieses wird endgültige Lösungen auch für die im Rahmen des G. 4014/2011 bereits legalisierten Immobilien vorsehen, so dass die vorliegende Diskussion dann kurzfristig überholt sein wird.

  5. Marianne Glandien sagt:

    Lieber Herr Kosmidis,
    grundsätzlich muss ich sagen, dass die Legalisierung von Schwarzbauten durchaus gerechtfertigt ist. Andererseits ist es sicher fragwürdig, warum wir – nachdem wir für 2 Baugenehmigungen (die erste war abgelaufen) über 6000 Euro bezahlt haben, die jetzt nutzlos sind, weil die Legalsierung von „reinen Schwarzbauten“ d.h. ohne Baugenehmigung billiger ist. Wir hätten – die mit unzähligen Stempeln und Briefmarken versehenen „Papiere“ ebensogut gleich im Meer versenken können, denn sie sind anscheinend nichts wert! Eigentlich müsste man den Rechtsanwalt bzw. die Beamten des Bauamtes auch heranziehen, die alles unterzeichnet haben und – natürlich abkassiert haben. Ich hoffe doch nur, dass diese Legalisierungs-Kosten in die richtigen Kanäle fließen, zumal die ausländischen Hausbesitzer in all den Jahren viel Geld ins Land gebracht haben und noch heute tun, ganz abgesehen von den Arbeitsplätzen, die dadurch geschaffen wurden und werden, was naürlich nichts mit der Legalisierung zu tun hat. Nur läuft da gerade etwas ab, was man den Käufern der Immobilien nicht alleine anlasten sollte. Auch Deutsche sind nicht alle „plusios“ oder so „arrogant“, (oder dumm?) um – ohne mit der Wimper zu zucken – alles zu zahlen, damit nur ja kein Nachbar auf den Gedanken kommt, dass man zahlungsunfähig sei. Ja, das gibt es! Das Verhalten mancher Hausbesitzer ist wirklich absurd!

    Mit freundlichen Grüssen

    M.G.

    • Abraam Kosmidis sagt:

      Liebe(r) M.G.
      Viele Eigentümer befinden sich, teils schon seit Jahrzehnten in der Ungewissheit, ob früher oder später eine Abrissverfügung oder extrem hohe Bußgelder und Strafen auf sie zukommen. Auch klar ist, dass die griechische Regierung sich ohne ihre finanzielle Not nicht zur Legalisierung von Schwarzbauten entschieden hätte um eine neue Einnahmequelle zu schaffen. Ein weiterer Fakt ist allerdings auch, dass jedem Eigentümer von Schwarzbauten von Anfang an klar sein mußte, dass seine Immobilie entweder insgesamt oder in Teilen nicht den Rechtsvorschriften entsprach, bzw. illegal errichtet worden war, weil er die Bauverstöße entweder selbst begangen hatte, oder er den Bau so übernommen hatte (was bei der Prüfung durch den Anwalt und Ingenieur hätte festgestellt werden müssen und in der Regel auch festgestellt wird). Bei der Übertragung solcher Bauten bestanden bekanntlich erhebliche Schwierigkeiten.

      Also worum geht es bei der Diskussion ? Niemand wird gezwungen, seine Schwarzbauten zu legalisieren, man kann den Zustand auch so belassen wie er ist. Das Gesetz gilt für alle Schwarzbauten, ohne Unterscheidung ob jemand In.- oder Ausländer ist. Die meisten Schwarzbauten gehören ohnehin Griechen.

      Ich gebe Ihnen insoweit jedoch recht, als dass bereits das erste Gesetz hätte „sitzen“ müssen. Mit dem ersten Legalisierungsgesetz ging es um die Legalisierung der Nutzung von rechtswidrig errichteten Bauten. Mit dem neuen Gesetz hingegen soll die Rechtswidrigkeit des Baus insgesamt geheilt werden. Das hätte man auch von Anfang an so machen können. Allerdings sollen die Zahlungen, welche auf das erste Gesetz geleistet wurden, bei der Legalisierung nach dem 2. Gesetz verrechnet werden können.

      Ich persönlich denke deshalb, dass der Schnitt, also die Beendigung der Illegalität von Schwarzbauten eine gute Sache ist und der Rechtssicherheit bzw. Klarheit dient, sobald die Rechtslage unanfechtbar geworden ist. Ferner werden Übertragungen, Erbschaften usw. hierdurch vereinfacht werden.

      • Marianne Glandien sagt:

        Lieber Herr Kosmidis,

        ich danke Ihnen für die umgehende Antwort und den ausführlichen Kommentar. Wir haben halt das Pech, dass wir nicht vor 1975 oder erst 2000? gebaut haben, oder auch vor dem1.1.1983, weil die Strafen für diesen Zeitraum günstiger ausfallen. Das nennt man wohl „Ersitzung“. Wir müssen halt jetzt damit leben und die Höhe der Strafe hinnehmen, weil wir das Haus bzw. Grundstück verkaufen wollen.

        Mit freundlichen Grüssen,

  6. Moppel sagt:

    Die „vorliegende Diskussion“ wird definitiv nicht „kurzfristig überholt sein„:

    Neue Klage gegen Schwarzbau-Legalisierung in Griechenland

  7. Wolfgang Dietz sagt:

    Betrifft:Legalisierung in Kroatien
    ist es richtig das man ein Haus nach Kubikmeter legalisiert oder nach Quadratmeter im Wohnraum
    in Kroatien wird dies nach Kubikmeter gehandhabt

  8. Themistoklis Tosounidis sagt:

    Sehr geehrter Fragesteller,

    Die Berechnung der Legalisierungsgebühr ( bzw. Strafgebühr) für die Schwarzbauten wird nach dem aktuellen Gesetz unter Berücksichtigung der Quadratmeter vorgenommen. Die Höhe der Räume (somit indirekt die Anzahl der Kubikmeter) stellt dabei eine besondere Art von baurechtlichen Abweichungen dar die ggfls. legalisiert werden soll (z.B. besondere Gebühr für die Legalisierung für die Überschreitung der in der Baugenehmigung angegebenen Höhe).

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