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Jetzt in Griechenland investieren, der Weg aus der Krise und Chancen für Investoren

Publiziert am 2.März.2013 von Abraam Kosmidis

Jetzt in Griechenland investieren – Chancen und Risiken

Frei nach dem Motto „nach der Krise ist vor dem Aufschwung“ zeichnen sich in Griechenland interessante Chancen beim Kauf von Unternehmen und Unternehmensbeteiligungen ab. Eine Entscheidungshilfe für interessierte Investoren zur Abwägung von Chancen und Risiken.

Rückblick und Weg aus der Krise:

Wer in Griechenland investieren möchte, interessiert sich natürlich dafür, wie sich die Situation im Lande im Zuge der Griechenland-Krise entwickelt und welche Aussichten für die Zukunft bestehen.

Nach der Beantragung von offizieller EU-Hilfe am 23. April 2010 aufgrund der.größten wirtschaftlichen Nachkriegskrise des Landes, ist fast nichts mehr so wie vor der Krise. Als Maßnahmen beschloss Griechenland zwischen März 2010 und November 2012 fünf besonders einschneidende Sparpakete. Im Gegenzug erhielt das Land vom IWF und der EU im Rahmen von zwei „Rettungspaketen“ zwischen April 2010 und Juli 2011 ca. 218 Mrd. Euro, welche insgesamt bis 2014 ausgezahlt werden sollen. Im Mai 2010 kaufte die Europäische Zentralbank griechische Staatsanleihen in Höhe von 25 Milliarden Euro. Ferner fassten die EU-Länder im Verlauf des EU-Gipfels vom 26.10.2011 einen Plan, der sog. „Schuldenschnitt“, auf dessen Grundlage die Gläubiger des Landes auf ca. 50 Prozent bzw. 100 Milliarden Euro ihrer Forderungen an Athen verzichteten. Im Rahmen eines weiteren Hilfspaketes im Februar/März 2012 erhielt Griechenland u.a. Darlehenszusagen in Höhe von 130 Mrd. Euro.

Seit den letzten Parlamentswahlen im Mai / Juni 2012 hat sich nun viel zum positiven geändert. Zunächst gingen die Eurobefürworter, eine Koalition aus drei Parteien, als Sieger aus den Parlamentswahlen Wahl hervor. Die Griechen hatten für einen Verbleib im Euro gestimmt. Im August 2012 stellte dann die deutsche Bundeskanzlerin, Frau Angela Merkel klar, dass Griechenland im Euro bleiben werde. Ähnlich äußerte sich auch der französische Staatspräsident Francoise Hollande. Damit öffnete sich der Weg zum 130 Milliarden Euro schweren Hilfspaket für Griechenland, welches allerdings an Bedingungen geknüpft wurde.

Erste Voraussetzung war die positive Feststellung des Fortschritts der Reformen in einem Bericht der Kontrolleure aus EU, Internationalem Währungsfonds (IWF) und Europäischer Zentralbank (EZB), der sog. Troika. Als zweite Bedingung wurden weitere Sparmaßnahmen und Reformen verlangt, welche am 8.11.2012 durch das griechische Parlament beschlossen wurden. Am 11.11.2012 legte die Troika schließlich einen positiven Bericht zur Lage im Lande vor. Die dritte Voraussetzung wurde dann schließlich mit der Abstimmung über den Haushaltsplan 2013 durch das griechische Parlament erfüllt. Damit war der Weg für die Freigabe des milliardenschweren Hilfspakets geebnet und die Rettung des Landes als auch der Verbleib in der Eurozone gesichert.

Bis 2016 sollen die Staatsschulden auf ca. 160-175 Prozent des BSP sinken, bis 2020 auf 124 Prozent, und bis 2022 auf  tragbare 110 Prozent. Das Land befindet sich 2013 im sechsten Jahr der Rezession. Laut dem griechischen Finanzminister Giannis Stournaras soll Ende 2013 jedoch die lang erwartete Wende kommen und „2014 könnte das Jahr sein, in dem das Bruttoinlandsprodukt wieder stetig steigt." Für 2014 wird erstmals mit einem Wachstum von ca. 0,6% gerechnet, während sich das Primärsaldo für 2013 auf 0 % des BIP, für 2014 auf 1,5 % des BIP, für 2015 3,0 % des BIP und für 2016 4,5 % des BIP belaufen soll.

Bereits in 2012 waren erste Erfolge der Reformbemühungen zu erkennen. So fiel das Primärdefizit geringer aus als erwartet. Die Einlagen bei den Banken steigen wieder, die Renditen der Griechenland Bonds gehen zurück. Die Märkte glauben immer mehr daran, dass Griechenland die Wende schaffen wird. Das Interesse an den griechischen Privatisierungsvorhaben ist hoch. Selbst die US Ratingagentur Standard & Poor's hat die Bonitätseinstufung Griechenlands wieder deutlich angehoben.

Die IWF-Chefin Christine Lagarde sieht ebenfalls sehr positive Entwicklungen in Griechenland und stellte fest, dass, sich das Programm mit strikten Haushaltsanpassungen und merklicher Zunahme der Wettbewerbsfähigkeit bei den Arbeitskosten in die richtige Richtung bewegt. Die Sparanstrengungen des Landes seien "bewundernswert".

Fazit: Kein anderes Land hat seine Schulden in so kurzer Zeit so drastisch reduziert wie Griechenland.  Die Folge sind niedrigere Löhne, niedrigere Renten und mehr Arbeitslose. Die wirtschaftliche Talsohle der Rezession sollte spätestens bis Mitte 2013 durchlaufen sein. Die Regierung arbeitet an weiteren, umfangreichen Reformen. Das Land befindet sich damit auf einem guten Weg raus aus der Krise.

Situation der griechischen Banken und Unternehmen:

Die Bankenkrise ging zunächst an den griechischen Banken vorbei, als die Welle der Lehman-Pleite vom 15.09.2008 zunächst die Banken traf, welche toxische Papiere in ihren Depots hatten (allein der irische Staat kaufte 2009 den fünf größten Banken Kredite und toxische Wertpapiere im Nominalwert von 77 Milliarden Euro ab).

Als sich aber die Krise immer mehr zur Griechenland-Krise entwickelt, bekamen die griechischen Banken enorme Probleme. Dies hat im wesentlichen zwei Gründe:

Als die Austrittsdebatte Griechenlands aus dem Euro begann, flossen seit 2010 rund ein Drittel der Einlagen ins Ausland ab. Zuletzt konnte der Abfluß nun umgekehrt werden. Dieser Abfluss hat aber das Bankensystem des Landes enorm geschwächt.

Hinzu kommt im Rahmen des Schuldenschnitts, dass auch die vier größten griechischen Banken schwere Abschreibungen bei ihrem Portfolio von griechischen Staatsanleihen hinnehmen mussten, was zu einer gefährlich hohen  Unterkapitalisierung der griechischen Banken führte. (Die Banken erhielten deshalb 18 Milliarden Euro, um die Folgen der Umschuldung abzufedern).

Diese beide Faktoren führten schließlich dazu, dass die Banken vielen Unternehmen bestehende Kreditlinien strichen und auf deren Rückführung bestanden. Ferner wurden insbesondere auch weniger Kredite an Unternehmen vergeben und die Kredithürden höher gelegt, so dass viele Unternehmen nach den heutigen Bankregeln keine neuen Kredite aufnehmen können. Dies führt bei vielen, fundamental grundsätzlich gut dastehenden Unternehmen zu erheblichen Liquiditätsengpässen. Zu der fehlenden Liquidität müssen die griechischen Unternehmen auch noch die Umsatzeinbrüche auf dem heimischen Absatzmarkt wegen der krisenbedingten Umsatzrückgänge verkraften. Ab Juni 2012 ist allerdings eine allmähliche Erholung zu beobachten. Am 18.Dezember 2012 stufte Standard & Poors das Rating Griechenlands gleich um mehrere Stufen auf „B-„ herauf. Dies läßt zwar hoffen, dass sich die Refinanzierungssituation der griechischen Unternehmen künftig wieder verbessern wird, doch kann dies nach Expertenmeinungen bis zu 5 Jahren dauern. Die Unternehmen benötigen jedoch bis zum erwarteten Aufschwung in ca. 2-3 Jahren Mittel, um sich bis dahin über Wasser zu halten. Die Schuldenkrise und die lahmende Konjunktur sorgten bereits 2011 für einen starken Anstieg der Unternehmensinsolvenzen in Griechenland (+ 27,3 Prozent). Bankenkreise schätzen, dass 9 von 10 griechischen Unternehmen möglichweise in den nächsten sechs Monaten in Insolvenzgefahr geraten. („To Vima“ 18.11.2012 https://www.tovima.gr/finance/article/?aid=484473).

Ferner verlor der Leitindex der Athener Börse im Verlauf der Finanzkrise massiv an Wert und fiel im Mai 2012 auf den tiefsten Stand seit 20 Jahren. Viele börsennotierte Unternehmen haben dadurch einen erheblichen Teil ihres Börsenwertes eingebüßt. Unternehmen sehen sich damit einer erheblichen Gefahr von feindlichen Übernahmen ausgesetzt. Für Investoren dürften deshalb Unternehmen mit guter Substanz auf diesem niedrigen Preisniveau sehr interessant sein.

Klassische Investitionsmöglichkeiten ergeben sich im Bereich des Tourismus (Hotels, Ressorts, Ferienanlagen), in der Lebensmittelindustrie (weiterverarbeitende Betriebe von Obst, Antipastihersteller, Oliven und Öl, Wein, Fischzucht und Fischprodukte, Feta-Käse, Molkereien usw.), in der Bauindustrie, Textil- und Metallindustrie, bei Erdöl- und Kohleprodukten, Chemikalien, Glas und Zement, bei Marmor- und Granitunternehmen, Transportunternehmen, Maschinenproduktion, in der Dienstleistungsindustrie (hier zunehmend auch im Technologie- und Telekommunikationssektor), bei den Erneuerbaren Energien und natürlich auch im Handel.

Hinzu kommen noch die geplanten Privatisierungen von Staatsbetrieben, welche in private Hände wechseln sollen. Hierzu zählen Banken, die griechische Bahn OSE, Flughäfen und Gelände, Häfen, Fahrzeughersteller, die griechische Post, Autobahnen, Mobilfunklizenzen, Energieversorger, die griechische Postbank, Anbieter von Sportwetten, Immobilien usw. Für Großinvestoren ergeben sich hier interessante Möglichkeiten.

Fazit: Während notwendige Maßnahmen für die Entspannung der wirtschaftlichen und finanziellen Situation eingeleitet wurden und auch erste Anzeichen für eine Entspannung der Lage sprechen, werden viele griechische, auch fundamental gesunde, Unternehmen in der Folgezeit weiterhin mit erheblichen Liquiditätsproblemen kämpfen müssen. Dies gilt auch für börsennotierte Unternehmen aufgrund des starken Rückgangs der Börsenwerte griechischer Unternehmen. Hierdurch ergeben sich viele Gelegenheiten für den Erwerb von fundamental gut aufgestellten Unternehmen.


Arbeitsmarkt, Löhne und Gehälter:

Das vierte Sparpaket vom Februar 2012 brachte schließlich erhebliche Einschnitte für die Arbeitnehmer. So wurde der Mindestlohn auf 586 Euro und für unter 25-Jährige auf 525 Euro herabgesetzt. Das Rentenalter wurde für alle von 65 Jahre auf 67 Jahre angehoben und die Abfindungen für entlassene Arbeitnehmer gesenkt.

Die Arbeitslosenquote in Griechenland ist im September 2012 mit ca. 22,3% eine der höchsten überhaupt. Noch schlechter sieht die Quote der Jugendarbeitslosigkeit mit 55%  für die Gruppe der unter 24-Jährigen aus, welche derzeit ohne Job sind. Ca. 1,1 Millionen Griechen sind jünger als 25 Jahre und weitere 1,5 Millionen sind zwischen 25 und 34 Jahre. Sie sind in der Regel gut ausgebildete, qualifzierte Arbeitskräfte, sprechen meist mehrere Sprachen, viele davon deutsch. Der Akademikeranteil ist relativ hoch. Insbesondere in Nordgriechenland ist eine große Anzahl von Heimkehrern der zweiten Gastarbeitergeneration zu finden, welche oftmals in Deutschland aufgewachsen ist und dort gelebt hat.

Fazit: Der Arbeitsmarkt ist unter den aktuellen Bedingungen für die Anwerbung von Arbeitskräften mehr als günstig zu bezeichnen. Eine hohe Arbeitslosenzahl von gut ausgebildeten und qualifizierte Arbeitskräfte stehen dem griechischen Arbeitsmarkt zu günstigen Arbeitsbedingungen zur Verfügung.

Mieten und Kaufpreise für Immobilien:

Die Krise ging selbstverständlich nicht an den Mieten und Immobilienkaufpreisen vorbei. Den Einschätzungen der Marktexperten und der jüngsten Erhebung des Investment-Hauses Fitch zufolge sind die Kaufpreise für Immobilien seit 2008 bis zum dritten Quartal 2012 um ungefähr 25% gesunken. Darüber hinaus wird mit einem weiteren Preisrückgang um ca. 15% in 2013 und ein weiterer Rückgang für 2014 erwartet. Der Markt soll dann in etwa 1,5-2 Jahren ab heute seinen Tiefpunkt erreichen. Damit haben die Immobilienpreise in Griechenland seit 2008 bis heute im Schnitt bereits ca. 40% ihres Wertes eingebüßt. In manchen Fällen liegt der Einbruch sogar noch deutlich höher, teilweise sogar bis zu 70%.

Insgesamt ist der Wert des privaten Vermögens der Griechen im Verhältnis zu 2008 um mehr als 50% gesunken und auf das Niveau des Jahres 1999 zurückgekehrt. Aufgrund der gesunkenen Löhne und Gehälter, als auch wegen der sehr stark eingeschränkten Finanzierungsmöglichkeiten über Bankenkredite, sind die Immobilientransaktionen in Griechenland stark zurückgegangen. Viele Eigentümer möchten ihre Immobilien aus Geldnot auch zu den sehr niedrigen aktuellen Marktpreisen verkaufen, finden jedoch kaum Käufer, weil Interessenten ohne eine Möglichkeit zur Barzahlung keine Finanzierungen von den Banken erhalten. Hierdurch ergeben sich viele Gelegenheiten zum Erwerb einer günstigen Immobilie in Griechenland.

Darüber hinaus befinden sich derzeit mehr als ca. 100.000 Immobilien im kritischen Bereich, sei es aus Zwangsbeschlagnahmen oder unsicheren bzw. nicht bedienten Bankkrediten. Bis Ende 2012 galt ein Zwangsversteigerungsverbot für Immobilien wegen Forderungen bis 200.000 Euro. Nach dem Wunsch der Troika soll dieses Zwangsversteigerungsverbot nicht weiter verlängert werden. Dies würde dann bedeuten, dass in 2013 sehr viele Immobilien zu günstigen Starpreisen zur Zwangsversteigerung kommen würden. Die Folge wäre der ein sehr starker weiterer Einbruch der Immobilienpreise.

Aufgrund der Krise mußten viele griechische Unternehmen schließen. Dadurch stehen viele Gewerbeimmobilien leer. Hierdurch ergeben sich lukrative Investitionsgelegenheiten auch bei gewerblichen Objekten, insbesondere bei Ladengeschäften und Büroräumen, aber auch bei Farbrikgebäuden und Industrieanlagen.

Ähnlich sieht es bei den privaten und gewerblichen Mietimmobilien aus. Der Leerstand ist sehr hoch. Laut der Erhebung des POMIDA (Griechischer Verband der Immobilieneigentümer) mussten ca. 94% der Vermieter zwischen 2010-2012 einen Rückgang ihrer Einkommen hinnehmen, weil entweder die von ihnen vermieteten Immobilien leer standen oder weil sie erheblichen Mietsenkungen zustimmen mußten. Dabei lagen die Mietsenkungen in der Mehrzahl der Fälle (über 60%) zwischen 20% und 30%. Trotz dieser Mietsenkungen stehen weiterhin sehr viele Mietimmobilien weiterhin leer.

Fazit: Die Immobilienpreise (Kaufpreise und Mieten) in Griechenland für private und gewerbliche Immobilien sind in den letzten Jahren auf breiter Front eingebrochen. Dadurch ergeben sich gute Gelegenheiten zum Kauf oder zur Anmietung von Objketen.

Recht und Steuern:

Bei Transaktionen im Ausland kommt dem nationale Recht und der Rechtssicherheit für die Investitionen eine wichtige Rolle zu. So ist zB bei einem Immobilienkauf im Vorfeld die Klärung der Eigentumsfrage, sowie die Sicherung des Eigentums wichtig, bei einem Unternehmenskauf und Beteiligungen das geltende nationale Gesellschaftsrecht entscheidend. Das griechische und deutsche Recht, insbesondere das Zivilrecht, weisen dabei viele Gemeinsamkeiten auf. Das Eigentum ist in Griechenland verfassungsrechtlich geschützt.

Immobilien: Vor dem Erwerb von Immobilien in Griechenland ist die Prüfung der Eigentumsverhältnisse mit einer Grundbuchrecherche durch einen Anwalt erforderlich. Durch das Gesetz zur Einführung des „Ktimatologio“, also des Grundbuchs, wurden die bisher namensgeführten Bücher auf ein objektbezogenes Grundbuchsystem umgestellt, welches ähnlich aufgebaut ist wie das deutsche Grundbuch. Da diese Umstellung noch nicht in ganz Griechenland vollzogen ist, bedeutet dies noch heute in manchen Regionen, dass die „Grundbücher“ weiterhin zum Teil weiterhin nach Personen beim „Hypothikofilakio“ geführt werden. In diesen Fällen erfolgt eine Überprüfung der Eigentumsverhältnisse unter dem Namen des jeweiligen Verkäufers. Die vollständige Erfassung aller Immobilien im Grundbuch hat hohe Priorität bei den aktuellen Maßnahmen zur Verbesserung der Funktion der Verwaltung. Der Kaufvertrag selbst erfolgt durch notarielle Beurkundung.

Gesellschaftsformen: In Griechenland existieren die aus Deutschland bekannten Personen- und Kapitalgesellschaften. Als wichtigste Personengesellschaften seien die OHG (O.E) und die KG (E.E.) erwähnt. Bei den Kapitalgesellschaften dominieren die GmbH (E.P.E) und die AG (A.E oder S.A.). Im Jahre 2012 wurde noch eine weitere Kapitalgesellschaftsform eingeführt, die sog. Private Kapitalgesellschaft I.K.E., welche bereits mit 1 € gegründet werden kann und vereinfachte Gründungsformalitäten aufweist.

Mergers & Acquisitons: Die aktuelle Situation in Griechenland bietet Investoren eine Vielzahl von günstigen und lukrativen Übernahme- und Beteiligungsmöglichkeiten griechischer Unternehmen. Soweit für den beabsichtigten Kauf nicht bereits ein konkretes Unternehmen ausgewählt wurde, können erfahrene Berater anhand von Vorgaben zunächst eine Vorauswahl ("Screening") möglicher Zielunternehmen vornehmen. Der weitere Ablauf erfolgt dabei wie in Deutschland: Ist Zielobjekt ("Target") gefunden ist und besteht Verkäuferinteresse, ist die Durchführung einer „due diligence“ unerlässlich. Der Kauf oder die Beteiligung wird bei Kapitalgesellschaften im Rahmen eines sogenannten "Share Deals“ durch die Übertragung der Anteile an dem jeweiligen Unternehmen vollzogen werden. Der Kauf der Vermögenswerte einer griechischen Gesellschaft kann als "Asset Deal“ erfolgen. Hierbei erfolgt also nicht die Übertragung der Gesellschaft an sich, sondern nur ihrer Vermögenswerte.

Steuern: Die jüngsten Steuerregelungen sehen folgende Unternehmensbesteuerung vor:

Die Gewinne von Personengesellschaft (OHG, KG, BGB-Gesellschaften, Erbengemeinschaften usw.) bis zu dem Betrag von 50.000 Euro werden mit 26% besteuert, darüber hinausgehende Beträge unterliegen einem Steuersatz von 33%.

Die Gewinne der Kapitalgesellschaften (AG, GmbH und IKE) werden mit 26% versteuert. Ausgeschüttete Gewinne bei Gesellschaftern und Aktionären mit weiteren 10%.

Die Transaktionssteuer für die Übertragung von Gesellschaftanteilen und Aktien erfolgt auf der Grundlage des Mehrwertes, welcher mit 20% besteuert wird.

Durch die Einführung der neuen Buchführungsordnung ist auf vielen Bereichen eine Vereinfachung der Buchführung und Rechnungsstellung erfolgt.

Erbschaften von Erben ersten Ranges sind bis 150.000 Euro steuerfrei, für den darüber hinausgehenden Betrag bis  300.000 Euro beträgt der Steuersatz der Erbschaftssteuer 1%. (Die Erbschaftssteuer bis 300.000 Euro beträgt demnach insgesamt 1.500 Euro). Für die darüber hinausgehenden Beträge besteht eine Staffelung.

Maßnahmen zur Förderung des Aufschwungs:

Die Sparmaßnahmen zur Konsolidierung der Staatsausgaben ist ein wesentlicher Punkt, um den Staatshaushalt in Zukunft ausgeglichen gestalten zu können. Daneben sind jedoch Maßnahmen zur Förderung des Aufschwungs in gleichem Maße wichtig und notwendig. Die Regierung hat deshalb verschiedene Studien in Auftrag gegeben (u.a. Boston Consulting Group, McKinsey, griechischen Organisationen etc.). Auf der Grundlage dieser Studien soll in den nächsten Monaten ein Masterplan für die Ankurbelung der griechischen Wirtschaft erstellt werden. Wesentliche Elemente werden jedoch die Förderung von Investitionen über das Nationale strategische Förderprogramm ESPA, das griechische Investitionsförderungsgesetz und die Nationale Kasse für Unternehmertum und Aufbau (ETEAN) sein. Darüber hinaus kommt dem Bürokratieabbau höchste Priorität zu, um Investitionen, Antragsverfahren und Behördenabläufe zugunsten einer vereinfachten Investititionstätigkeit zu vereinfachen.

Maßnahmen zur Bekämpfung der Korruption:

Die Regierung Samaras hat der Korruption auf breiter Front den Kampf angesagt. Ziel ist die Trockenlegung der Schattenwirtschaft, welche auf ca. jährlich ca. 65 Milliarden Euro beziffert wird. Insbesondere wird mit verschiedenen Maßnahmen die Korruption in der öffentlichen Verwaltung bekämpft und Beamte entfernt, gegen die ein Straf- oder Diszipliarverfahren eingeleitet wurde. Namen von Steuersündern werden im Internet veröffentlicht. Im Jahre 2012 wurde die Pflicht des bargeldlosen Zahlungsverkehrs für Beträgen über 1500 Euro eingeführt.

Bei der griechischen Polizei wurde eine Sondereinheit in Form einer Finanzpolizei gegründet, welche sich ausschließlich mit Steuervergehen beschäftigt. Steuerschuldner wurden unter Setzung eines Ultimatus dazu aufgefordert sich bei den Steuerbehörden zu melden, um ihre Schulden zu regeln. Im Januar 2012 wurde eine Liste mit Steuerschuldnern veröffentlich und ca.185 Steuerschuldner verhaftet. Im September 2012 wurden von der Steuerfahndung (SDOE) Konten von 121 mutmaßlichen Steuerbetrügern eingefroren. Ferner wurden Luxusimmobilien, Aktien und Geldanlagen beschlagnahmt. Gegen gegen 32 Politiker wurden Ermittlungen wegen Korruptionsverdachts aufgenommen. Ferner ist die Finanzpolizei im Besitz einer CD mit rund 2.000 griechischen Konteninhabern.

Fazit: Zusammenfassend läßt sich damit sagen, dass die Griechenland-Krise eine Chance für einen Neuanfang darstellt. Die Spitze der Krise scheint überwunden und der Verbleib im Euroraum gesichert zu sein. Durch die eingeleiteten Maßnahmen dürfte in absehbarer Zeit und auf breiter Front eine Verbesserung der Funktionen des Staates und der Verwaltung eintreten. Löhne und Gehälter, sowie Immobilienkaufpreise und Miete sind auf ein attraktives Niveau gesunken, auf welchem sich ein Einstieg lohnt. Aufgrund der noch fehlenden Liquidität und der Umsatzeinbußen der Wirtschaft, als auch wegen der niedrigen Börsenwerte der Unternehmen zeichnen sich günstige Gelegenheiten für Unternehmens- und Beteiligungskäufe, sowie allgemein für M&A Transaktionen in den Jahren 2013-2014 ab. Aufgrund der geplanten Maßnahmen zur Investitionsförderung werden in absehbarer Zeit Förderprogramme zur Ankurbelung der unternehmerischen Tätigkeit und der Konjunktur zur Verfügung stehen.  Damit dürfte etwa ab dem 3. QT 2013 eine erste, spürbare Verbesserung des Investitions- und wirtschaftlichen Klimas in Griechenland eintreten.


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Das griechische Finanzministerium beschließt die Erhebung der Immobilien-Sondersteuer und die Grundsteuer in einem gemeinsamen Steuerbescheid für die Jahre 2011 und 2012

Publiziert am 9.Januar.2013 von Abraam Kosmidis

Die Steuerzahler sollen im  Februar  die Grundsteuer (FAP) (nicht zu verwechseln mit den Grundbesitzabgaben, welche über die Gemeinden erhoben werden, und für welche ein Anspruch auf Gegenleistung besteht) und die Sondersteuer für elektrifizierten Gebäude (sog. Charatzi oder Immobilienbesitzsteuer) gemeinsam in einem Steuerbescheid für die Jahre 2011 und 2012 erhalten. Beide Steuern werden künftig in einem Bescheid erhoben. Es sind ca. 500.000 Steuerpflichtige betroffen.

Aufgrund der Minderung des Grundfreibetrages von 400.000 Euro auf 200.000 Euro, hat sich die Anzahl der Steuerpflichtigen, welche zur Zahlung der Grund – und Immobilienbesitzsteuer verpflichtet sind, in etwa verdoppelt.

Die Grund – und Immobilienbesitzsteuer für die Jahre 2011 und 2012  wird mit progressiven Steuersätzen  von 0,2 % bis 2 % in Bezug auf den gesamten Einheitswert der jeweiligen Immobilie besteuert.

Nach Schätzungen des Finanzministeriums, sollen durch die Einnahmen der Grund – und Immobilienbesitzsteuer des Jahres 2010 ca. 420 Millionen Euro und durch die entsprechenden Steuereinnahmen für die Jahre 2011 und 2012 ca. 1 Mrd. Euro in die Kassen gespült werden.

Zur Vereinfachung der Steuerzahlung, aber auch zur Vereinfachung für die Steuerpflichtigen untersucht das Ministerium derzeit  die Möglichkeit der Gewährung von Ratenzahlung in 10 Raten bis zum Dezember 2013. Ferner sollen ab 2013 die vereinten Steuern in Form einer einheitlichen Immobiliensteuer erhoben werden, wobei von nun an auch Flurstücke und andere, bislang nicht der Immobiliensteuer unterliegenden Bodenflächen außerhalb von Bebauungsplänen, wie zB Agrarflächen,  betroffen sein werden.


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Griechenland erwägt wohlhabende Senioren aus Europa mit Steuervorteilen anzulocken

Publiziert am 4.Dezember.2012 von Abraam Kosmidis

Beitrag von Georg Petras, CEO von Engel & Völkers Dodekanes / Südägäis

In Bezug auf diese Meldung hatten wir bereits Anfragen von Kunden und möchten hier kurz über die Situation, speziell auch auf Rhodos, informieren.

Tatsächlich gibt es derzeit Überlegungen der griechischen Regierung den Immobilienmarkt durch gezielte Maßnahmen zu beleben. Verschiedene Optionen werden derzeit oder in naher Zukunft diskutiert werden. Eine Option ist die Senkung der Grunderwerbssteuer für Pensionäre. Dies wird – meines Erachtens – selbst bei einer Halbierung der Steuer, für eine Kaufentscheidung nicht so stark ins Gewicht fallen, wir derzeit vermutet.

Da sich die Immobilienpreise stabilisiert haben, dürften die ansteigende Nachfrage und die daraus resultierenden Preissteigerungen den „Preisvorteil“ der gesenkten Grunderwerbssteuer schnell neutralisieren.

Eine weitere Option ist die Einführung eines Gesetzes, das Nicht-EU-Bürgern beim Kauf einer Immobilie ab einem bestimmten Kaufpreis eine Aufenthaltsgenehmigung gewährt.  Diese Maßnahme könnte die Nachfrage nach Immobilien auf Rhodos deutlich erhöhen.

Sehr interessant dürfte auch die Option sein, bei der Immobilienkäufer Ihr Einkommen nicht in Griechenland versteuern müssen, selbst wenn sie sich länger als sechs Monate hier aufhalten. Dieses wird allerdings nicht abhängig vom Zeitpunkt des Immobilienkaufes sein, sondern von dem Zeitpunkt des tatsächlichen Aufenthaltes von über sechs Monaten in Griechenland.

Meines Erachtens ist die wichtigste Neuerung, dass die Wahrscheinlichkeit für Griechenland den Euro zu verlassen auf ein Minimum gesunken ist. Diese Kombination aus der wieder herrschenden Sicherheit in Verbindung mit dem zu erwartenden Nachfrageanstieg und den damit verbundenen Preisanstiegen macht den Kauf einer Immobilie auf Rhodos jetzt interessanter denn je.

Georg Petras, Geschäftsführer Engel & Völkers Dodekanes Südägäis


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Zwangsräumung in Griechenland ohne Räumungsklage

Publiziert am 29.April.2012 von Abraam Kosmidis

Seit April 2012 können in Griechenland unter bestimmten Umständen Zwangsräumungen und Mietforderungen in einem beschleunigten Verfahren durchgesetzt werden.

In Griechenland können säumige Mieter unter bestimmten Voraussetzungen fortan im "Express-Verfahren" und ohne Gerichtsverhandlung aus dem Mietobjekt entfernt werden, wobei der Eigentümer der Immobilie in dem selben Verfahren auch anhängige Mietzahlungen und Nebenkosten einfordern kann. Im Rahmen dieses beschleunigten Verfahrens ist eine Zwangsräumung innerhalb von etwa 50 Tagen möglich, wogegen eine reguläre Räumungsklage sich über Monate oder sogar Jahre hinziehen kann.

Die neuen Regelungen zielen auf die Einnahme hunderter Millionen Euro aus überfälligen Mietzahlungen ab und sind in dem neuen Gesetz des Justizministeriums "über den gerechten Prozess" (Artikel 15) enthalten, das seit dem 02 April 2012 zur Anwendung kommt. Konkret traten mit dem N. 4055/2012 Änderungen in der Zivilprozessordnung in Kraft, damit die Entfernung des widerspenstigen (sprich die Zahlung der Miete verweigernden) Mieters ohne Durchführung einer zeit- und kostenintensiven Gerichtsverhandlung erreicht werden kann. (mehr …)


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Marktbericht Rhodos 2012 von Engel und Völkers

Publiziert am 5.April.2012 von Abraam Kosmidis

Der aktuelle Marktbericht 2012 des Immobilienunternehmens Engel und Völkers für den Immobilienmarkt auf der Insel Rhodos in Griechenland ist erschienen.

Das Hauptziel des Berichts besteht darin, Verkäufern und potenziellen Investoren einen Leitfaden bezüglich der aktuellen Marktsituation für qualitativ hochwertige Wohnimmobilien auf der Insel Rhodos in Griechenland an die Hand zu geben.

Der Bericht steht im PDF-Format zur Verfügung: Marktbericht Rhodos 2012


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Verwaltungsgerichtshof stoppt Erweiterung von Schwarzbauten in Griechenland

Publiziert am 17.März.2012 von Abraam Kosmidis

Der Oberste Verwaltungsgerichtshof (StE) in Griechenland untersagt die Genehmigung der Erweiterung von Schwarzbauten oder Bauten, welche bereits mit Bauverstößen behaftet sind.

Laut Informationen befand das höchste Berufungsgericht bei einer Sitzung hinter verschlossenen Türen einstimmig, dass in dem Fall, in dem bei einer Immobilie ein baurechtlicher Verstoß existiert, eine neue Baugenehmigung zur Bebauung weiterer Flächen innerhalb der selben Immobilie weder von den Eigentümern beantragt noch von dem zuständigen Bauamt erteilt werden kann.

Die Richter des Obersten Verwaltungsgerichtshofs (StE) befanden in dem selben Verfahren jedoch nicht über die Verfassungswidrigkeit (oder nicht) des neuen Gesetzes 3843/2010 bezüglich der "Regulierung" teilumbauter Flächen, da dies nicht für notwendig erachtet wurde. (mehr …)


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Vermietungen in Griechenland nur mit Energieausweis

Publiziert am 11.Januar.2012 von Abraam Kosmidis

Der Abschluss rechtsgültiger Mietverträge für Immobilien in Griechenland ist im Regelfall nur noch unter Vorlage eines gültigen Energieausweises möglich.

In Griechenland können ab sofort Mietungen nur noch realisiert werden, wenn für die jeweilige Immobilie eine offizielle Energiebescheinigung vorliegt. Laut einem einschlägigen Rundschreiben des Ministeriums für Umwelt, Energie und Klimawandel "ist bei jeder Mietung einer Immobilie die Protokollnummer der Energiebilanz-Bescheinigung (PEA) in der notariellen oder privatschriftlichen Mietvereinbarung anzuführen. Ohne Vorlage einer (gültigen) PEA registriert die Steuerbehörde fortan keinerlei  Mietunterlagen." Als "Mietung einer Immobilie" versteht sich jede Vermietung einer Immobilie mit Gebäude, die zum ersten Mal seit dem Tag der Geltung an einen neuen Mieter erfolgt, der sich zum ersten Mal in dem Mietobjekt niederlässt.

Die Finanzämter (DOY) nehmen folglich ab sofort keine nach Inkrafttreten der Bestimmung abgeschlossenen Mietverträge mehr entgegen, wenn darin nicht die Protokollnummer der PEA angeführt wird und letztere nicht zusammen mit dem Mietdokument auch zur Vorlage bei der DOY beigebracht wird.

Die Bestimmung wurde trotz der wiederholten Proteste des Panhellenischen Verbandes der Immobilienbesitzer (POMIDA) in Kraft gesetzt, die gegenüber dem Ministerium betonen, dass damit eine neue und erhebliche Belastung des Immobilienvermögens einhergeht, da sich das Honorar der Energie-Inspektoren, die den Energieausweis nach Ortsbesichtigung ausstellen, auf bis zu 2,00 € / qm für Wohnungen und bis zu 2,50 € / qm für Büros und Geschäfte bzw. pauschal minimal 150 (Wohnungen) / 200 (Häuser) € beläuft (siehe Energieausweispflicht für Mietimmobilien in Griechenland verschoben). (mehr …)


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Legalisierung von Schwarzbauten in Griechenland

Publiziert am 28.Dezember.2011 von Abraam Kosmidis

Baurecht in Griechenland - Regulierung und nachträgliche Legalisierung von Bauten ohne Baugenehmigung, Bauten mit baurechtlichen Verstößen und ungenehmigten Baumaßnahmen.

Der griechische Gesetzgeber hat bisweilen unterschiedliche gesetzliche Bestimmungen erlassen, auf deren Grundlage ein Regulierungsversuch für die zahlreichen Baurechtswidrigkeiten bei Immobilien und Bauwerken in Griechenland unternommen wurden. Eine zentrale Bedeutung kam dabei dem Gesetz 1337/1983 zu. Da jedoch das Problem der rechtswidrigen Bebauung bislang nie effektiv geregelt worden war, wurde das Erfordernis einer endgültigen gesetzlichen Regulierung dieser Fälle besonders groß, so dass schließlich im Jahr 2011 das Gesetz 4014/2011 verabschiedet wurde.

Der Regelungsgehalt des Gesetzes 4014/2011

Das Gesetz 4014/2011 räumt den Eigentümern diverser baurechtswidriger Bauwerke und Immobilien die Möglichkeit zu deren "Regulierung" ein. "Regulierung" im Sinne des Gesetzes bedeutet dabei im Wesentlichen die Freistellung von etwaigen Errichtungs- und Aufrechterhaltungsstrafen, Verhinderung von Abriss sowie sonstigen Sanktionen für einen Zeitraum von 30 Jahren für alle gemäß des Gesetzes geregelten baurechtwidrigen Objekte oder solche ohne Baugenehmigung.

Mithin sollen regulierte Objekte an die Infrastruktur angeschlossen werden, und es können daran instandhaltende Reparaturmaßnahmen durchgeführt werden, sofern diese die Größe des rechtswidrigen Gebäudevolumens nicht erhöhen. Bei baurechtswidrigen Bauten oder Nutzungen, die sich im Außenbereich eines Bebauungsplans bzw. außerhalb geschlossener Ortschaften befinden, haben speziell die Gemeinden landesweit ihre diesbezügliche Bauplanung fertigzustellen. (mehr …)


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Griechenland beschließt Immobilien-Sondersteuer

Publiziert am 8.Oktober.2011 von Abraam Kosmidis

In Griechenland wurde im September 2011 die Einführung einer neuen Sondersteuer auf Immobilien beschlossen, von der sich die Regierung die Generierung dringend benötigter Einnahmen verspricht.

Aufgrund eines aktuell beschlossenen  Eilgesetzes  hat der griechische Gesetzgeber  zur Förderung der Staatseinnahmen eine spezielle Sondersteuer auf Immobilien eingeführt. Die Sondersteuer wurde vorerst befristet für  die Jahre 2011 – 2014 eingeführt. Es kann allerdings nicht ausgeschlossen werden, dass der Zeitraum verlängert wird.

Die Sondersteuer fällt insbesondere auf Bauwerke mit Stromanschluss an. Grundlage für die bestehende Immobiliengebühr soll Artikels 24 des Gesetzes N.2130/1993 bilden (TAP). Sie soll über die Stromabrechnungen eingenommen und durch den jeweiligen  Stromversorger  an den Staat abgeführt werden.

Abrechnung erfolgt über die Stromrechnung des Stromversorgers

Die aktuelle Immobilien-Sondersteuer soll nun ebenfalls über die Stromrechnungen des jeweils griechischen Stromlieferanten  PPC  (ΔΕΗ)  oder eines jeden alternative Stromversorgers  eingenommen werden, wobei sie zu Lasten des jeweiligen Eigentümers  oder Nutznießers anfällt. Bei Vorliegen von Miteigentum haften alle beteiligten Eigentümer in Höhe ihres Miteigentumsanteils. Zahlungspflichtig ist der jeweilige Nutzer der Immobilie, der grundsätzlich zugleich auch Adressat der Stromrechnungen ist. Handelt es sich bei dem Nutzer um den Mieter der Immobilie, kann mit Zahlung des Sondersteuerbetrages automatisch von Gesetzeswegen gegen die geschuldeten künftigen Mietzahlungen aufgerechnet werden. (mehr …)


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Anstehende Gesetzesänderungen zum Steuerrecht, Baurecht, Energierecht und Verwaltungsrecht in Griechenland

Publiziert am 15.April.2010 von Abraam Kosmidis

 Auf Griechenland kommen zu Anfang 2010 diverse Veränderungen in verschiedenen Bereichen zu, Ziel ist eine flexiblere Gestaltung der griechischen Gesetzgebung und parallel die Sanierung der Finanzlage. Die wichtigsten Veränderungen können wie folgt zusammengefasst werden:

 Besteuerung von Erbschaften und elterlichem Vermögen:

Die Regelungen bezüglich der Erbschaftssteuer wurden vor kurzem entscheidend geändert, dies gilt insbesondere in Fällen der Besteuerung von Erbschaften mit besonders hohem Wert von nahe stehenden Angehörigen. Die Abänderung fand durch Einführung des Gesetzes Nr. 3815/2010 statt, welches ebenfalls das Gesetz Nr. 2961/2001 (Gesetzbuch zur Besteuerung von Erbschaften, Schenkungen, elterlichen Leistungen und Gewinnen aus Lotterie) abändert. Es wirkt sich in erster Linie auf die Besteuerung von Erbschaften bei nahe stehenden Angehörigen (z.B. Ehepartnern, Kindern, Eltern usw.) aus. Bis Inkrafttreten des erwähnten Gesetzes, wurde das an die Ehepartner oder nahe stehenden Angehörigen (z.B. Kinder) unbewegliche vererbte Vermögen mit einem Prozentsatz von 1% versteuert. Seit Inkrafttreten des Gesetzes Nr. 3815/2010 werden selbst die aus dem Vermögen gezogenen Gewinne gemäß entsprechenden Maßstabes bis zu einem Prozentsatz von 10% versteuert werden.

 Neue Vorschriften bezüglich der Einkommensteuer:

Die Wahl des Gesetzes durch das griechische Parlament, welches erhebliche Veränderungen bezüglich der Einkommensteuer mit sich bringt, ist zum 15.4.2010 geplant. Einige der vielen Änderungen, die der Gesetzesentwurf mit sich führt sind:

 -                      Abschaffung der meisten Fälle der eigenständigen Besteuerung (also ohne Addition der Gesamteinkünfte und Besteuerung nach der Progressionstabelle).

-                      Berechnung des Mindesteinkommens natürlicher Personen anhand von festgelegten Mindestsätzen (je nach Größe der Wohneinheit, Sachwert des PKW usw.)

-                      Buchführung über aller Einnahmen und Ausgaben für sämtliche Unternehmen

-                      Besteuerung von Dividenden aus AG und GmbH anhand von entsprechenden Maßstäben

-                      Einführung der Grund(eigentums)steuer, welche bei einem unbeweglichen Vermögen ab 400.000€ erhoben wird

 Neue Regelungen für den Kauf von Grundstücken:

Das oben genannte Gesetz sieht ebenfalls starke Veränderungen bezüglich der Grunderwerbssteuer vor. Seit dem Jahre 2005 wurden den Käufern, welche Grundstücke nach 2006 erworben und anschließend wieder verkauft haben mit  Vertragsgebühren und Wertzuwachssteuern (ähnlich der Spekulationssteuer in Deutschland) steuerlich belastet.

Diese speziellen Steuern werden komplett abgeschafft, dafür treten die Regelungen bezüglich der Grunderwerbsteuern des Gesetzes Nr. 1587/1950 in Kraft, wonach ein Erlös von bis zu 20.000 € mit einem Prozentsatz von 8%, der Erlös von über 20.000 € mit einem Prozentsatz von 10% besteuert wird.

 Möglichkeit der Legitimation von baurechtswidrigen Bauten:

Ein vom zuständigen Ministerium eingeführter Gesetzesentwurf gibt den Bürgern die Möglichkeit, welche in Besitz von Gebäuden sind, die gegen bestimmte Bauvorschriften verstoßen, gegen Entrichtung einer bestimmten Geldstrafe vom Abriss baurechtswidriger Bauten verschont zu bleiben und die Gebäude zu legitimieren. Die neuen Regelungen umfassen insbesondere Fälle, in denen Räumlichkeiten entgegen der baurechtlichen Vorschriften anders als vorgesehen genutzt werden (z.B. wird das Untergeschoss im Bauamt als Keller gemeldet, genutzt wird es allerdings als Geschäft) und in denen offen stehende Räumlichkeiten in geschlossenen Räume umfunktioniert werden (z.B. zweiseitig offene Balkons).

 Gesetzesentwurf für die erneuerbaren Energiequellen:

Die Wahl des Gesetzes zur Regelung von erneuerbaren Energiequellen wird im Frühjahr des Jahres 2010 erwartet und soll das vorherige Gesetz Nr. 3468/2006 reformieren. Der Gesetzesentwurf sieht das Erreichen der Energiegewinnung aus erneuerbaren Energien auf 20% (entgegen der in der Richtlinie 28/2009 vorhergesehenen 18%) bis zum Jahre 2020 vor, zudem soll die gewonnene Energie 40% des Strombedarfs für das Jahr 2020 decken.

 Weiter, werden Änderungen bezüglich des Genehmigungsverfahrens vorgesehen, darunter fällt unter anderem die Trennung des Genehmigungsverfahren zur Erteilung einer Erzeugungslizenz vom Genehmigungsverfahren für die Einhaltung der Umweltauflagen, wobei letztere Genehmigung künftig statt vom Wirtschaftsministerium nun bei der Energie und Regulierungsbehörde (RAE) erteilt wird. Von der Verpflichtung der Erlangung einer Erzeugungslizenz werden diejenigen ausgenommen, welche nicht mahnbare oder in geringem Maße mahnbare Aktivitäten vornehmen, das Verfahren für die Erstellung eines Gutachtens über die Erstbewertung und Einschätzung der Umweltverträglichkeit (EEUV) und das Verfahren für die naturschutzrechtliche Genehmigung (NG) werden in ein Verfahren zusammengeschlossen.

 Änderung der kommunalen Verwaltungsstruktur Griechenlands:

Zum Herbst 2010 wird die Wahl eines Gesetzes erwartet, welches den Entwurf „Kallikratis“ umsetzen soll. Dieser bezieht sich auf die Reduzierung der Behördenanzahl der kommunalen Verwaltungen (OTA), die Kompetenzen sollen auf wenigere Behörden verteilt werden was zu einer höheren Flexibilität des Staates führen soll. Das Gesetz betrifft die kommunalen Verwaltungsbehörden (OTA) in 13 Verwaltungsbezirken, die Institution der Präfektur wird aufgehoben. In diesem Sinne wird die heutige Anzahl von 1.070 Gemeinden auf 370 reduziert. Auf Grund dieser verwaltungstechnischen Reformierung gehen alle Kompetenzen der früheren Präfekturen nun auf die Gemeinden und Verwaltungsbezirke über. Auf diese Weise wird eine Vereinfachung des staatlichen Verwaltungssystems erwartet, zudem sollen alle Verfahren für die Bürger klarer und einfacher gestaltet werden.



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