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Das griechische Baurecht

Das griechische Baurecht war über viele Jahre uneinheitlich in verschiedenen Gesetzen und Verordnungen geregelt, bis es erstmals im Jahr 1999 im Gesetz zum Allgemeinen Baurecht einheitlich kodifiziert wurde.

Das Baurecht in Griechenland zielt darauf ab, gewisse Regelstandards im Zusammenhang mit der Erstellung und funktionellen Gestaltung der Wohngebiete festzulegen. Hierbei steht die Lebensqualität im Vordergrund, welche durch die Gestaltung einer möglichst effizienten und menschenfreundlichen Umgebung, bei gleichzeitiger Erhaltung der natürlichen Umwelt angestrebt wird.

System der Raumordnung: Flächennutzungsplan – Bebauungsplan

Die Stadtplanung eines Gebietes beginnt mit der Genehmigung eines Flächennutzungsplans, welcher entweder die Erweiterung einer bereits bestehenden Stadt / Gemeinde oder die Schaffung eines Neubaugebietes vorsieht. Inhalt des Flächennutzungsplans ist die Darstellung der beabsichtigten Art der Bodennutzung nach den jeweiligen Bedürfnissen der Gemeinde.

Die Flächennutzungsplanung integriert Bereiche des sogenannten Außenbereichs in den Bebauungsplan. Diese Aufnahme beinhaltet zugleich die Aufwertung einfacher Agrarflächen zu Bauerwartungsland bzw. zu Bauland, was meistens erhebliche Wertsteigerungen für die früheren Agrarfläche mit sich bringt.

Bei der Ausführung der Flächennutzungsverordnung ergibt sich in den meisten Fällen die Notwendigkeit, dass die Eigentümer der in den Bebauungsplan aufgenommenen Grundstücke entweder eine Abgabe in Geld für angewachsene Flächen und als Erschließungsbeitrag oder eine Abgabe eigener Flächen erbringen müssen. Diese Abgabe (entweder in Geld oder als Landfläche) wird deshalb notwendig, weil einige Gebiete im Rahmen der Flächennutzungsplanung komplett neu erschlossen und neben Wohnraum auch Gemeinflächen und Einrichtungen geschaffen werden müssen. Dies führt in zahlreichen Fällen zu Zwangsenteignungen von Landflächen. Mithin kann es auch vorkommen, dass Eigentümer sowohl zur Zahlung von Erschließungsbeiträgen als auch zur Flächenabgabe verpflichtet werden. Hiervon betroffen sind meist Eigentümer von Flächen im Bereich der Aufnahme und Erweiterung des Bebauungsplans, die entweder ihre bestehenden Bauten beibehalten oder neue Bauten schaffen möchten. Der Erschließungsbeitrag ist zur Deckung der anfallenden Kosten für die Schaffung der benötigten Infrastruktur erforderlich. (Straßen, Strom- und Wasseranschluss etc.).

Auf der Grundlage des Flächennutzungsplans wird dann der Bebauungsplan entwickelt, welcher die Art und Weise der möglichen Bebauung der parzellierten Grundstücke, sowie Nutzung der Frei- und Gemeinflächen unter Berücksichtigung vieler Faktoren, wie z. B. Belange des Umweltschutzes, der Wirtschaft, des Verkehrs, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse usw. festlegt. Bei der Festlegung der allgemeinen Nutzung wird danach unterschieden, ob es sich z. B. um ein allgemeines, reines oder besonderes Wohngebiet, ein Gewerbe- bzw. Industriegebiet, touristisches Gebiet etc. handelt. Ferner werden weitere Faktoren festgelegt, wie z. B. die Geschossflächenzahl usw.

Ob ein Grundstück bebaut werden darf, richtet sich in Griechenland nach den Grundsätzen der Bebaubarkeit und der Baufähigkeit (artiotita). Bebauungsfähig (artio) ist danach ein Grundstück sofern es über die gesetzlich vorgesehene Mindestflächen und -maße verfügt, welche regional variieren. Bebaubar ist ein Grundstück dann, wenn es zudem auch über die geeignete Fläche für die Errichtung eines Baus verfügt, welche eine wirtschaftliche Nutzung ermöglicht. Die Entstehung bebauungsfähiger Grundstücke wird durch das Regelungsverfahren im Rahmen der Flächennutzungsplanung erzielt, indem die Rahmenbedingungen für eine ungehinderte Nutzung der übrigen Grundstücke, Gemeinflächen und Einrichtungen geschaffen werden.

Baugenehmigungsverfahren

Für die Errichtung eines Bauwerkes ist in Griechenland eine Baugenehmigung erforderlich. Die Erteilung der Baugenehmigung erfolgt im Rahmen der Durchführung des Baugenehmigungsverfahrens. Zuständige Bauaufsichtsbehörde für Baumaßnahmen sind nach der aktuellen Verwaltungsreform die Gemeinden und nicht mehr die Bezirksregierungen. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens erfolgt eine eingehende Prüfung des Bauantrags nebst den eingereichten Unterlagen, welche üblicherweise durch einen vom Bauherr beauftragten Bauingenieur zusammengestellt werden.

Der Bauherr hat sich demnach zunächst an einen Bauingenieur zu wenden, der ihn über die geltenden einschlägigen Bauvorschriften, die zulässigen Gebäudearten, die Bauflächen und Nutzungen etc. informiert. Die Baugenehmigung wird je nach Komplexität des beabsichtigten Bauvorhabens und Arbeitsbelastung der Baubehörde in innerhalb eines Zeitraumes von ca. 2 Wochen bis 4 Monaten erteilt.

Eine zentrale Bedeutung kommt dabei dem Baufaktor (sintelestis domisis) zu, der im Prinzip die maximale Gebäudefläche bestimmt, welche auf dem Grundstück errichtet werden darf. Die Regel ist dabei, dass der Baufaktor im Innenbereich eines Bebauungsplanes deutlich höher liegt als im Außenbereich. Dies hat zur Folge, dass die Bebauung im Außenbereich mehr Einschränkungen unterliegt.

Die Berechnung der zulässigen Baufläche im Innenbereich ergibt sich aus der jeweiligen Grundstücksfläche in Verbindung mit dem jeweils einschlägigen Baufaktor. Wird z. B. einem Grundstück mit einer Fläche von 200 m² ein Baukoeffizient von 1,2 zugeordnet, darf hierauf ein Bauwerk mit insgesamt 240 m² errichtet werden. Im Innenbereich des Bebauungsplans kann der Baufaktor durchaus variieren, wobei er in dichtbewohnten Bereichen bis zu 2,4 betragen kann ( z. B. in den Ballungszentren Griechenlands).

Kritisch bei der Errichtung von Bauten innerhalb eines Bebauungsplanes ist die Bedeutung der Abweichung von den jeweils geltenden baurechtlichen Bestimmungen. In bestimmten Bereichen und Fällen sieht das Gesetz hierfür die Möglichkeit der Einholung der Baugenehmigung auf gesonderten Antrag direkt von der zuständigen Bezirksregierung (Periferia) vor, wenn z. B. eine größere Fläche als die gesetzlich zulässige bebaut werden soll.

Im Außenbereich wird danach unterschieden, ob es sich um ein Bauvorhaben im Außenbereich oder um ein solches innerhalb einer sog. Bauzone außerhalb des Bebauungsplans (entos zonis ikismou) befindet. Diese Unterscheidung hat insbesondere für die mögliche Bebauung erhebliche Folgen. Denn während für ein Bauvorhaben innerhalb einer Bauzone außerhalb des Bebauungsplans bereits 2.000 qm ausreichen, sind für ein Bauvorhaben im Außenbereich mindestens 4.000 qm (= 4 stremata = 40 Ar = 0,4 Hektar) erforderlich. (Hinweis zu den Flächenmaßen: ein “Strema” = 1000 qm = 10 Ar = 0,1 Hektar.)

Ist im Außenbereich das Erfordernis der Mindestfläche (4.000 qm) erfüllt, darf ein Wohngebäude mit 200 qm Wohnfläche errichtet werden. Bei größeren, einheitlichen Landflächen erhöht sich die Wohnfläche für jede weiteren 2.000 qm um 20 qm. (Bei eine einer Landfläche von 6.000qm würde die zulässige Wohnfläche im Außenbereich also 220 qm betragen). Bei touristischen oder anderweitigen gewerblichen Tätigkeiten existieren andere Baufaktoren und vielerlei Auflagen, welche von der Art der beabsichtigten Tätigkeit abhängig sind.

Je nach Lage, Art und Nutzung einer Landfläche bestehen schließlich auch spezielle Bestimmungen, die einige Merkmale des Bauvorhabens beeinflussen können. Als solche Faktoren gelten z. B. die einzuhaltenden Mindestabstände zu den benachbarten Grundstücken, welche sich zwischen Null und mehreren Metern belaufen können. Einen weiteren Faktor stellt der Flächendeckungsgrad dar, der in der Regel bei 70% oder weniger liegt, sowie die Höhe des zu errichtenden Gebäudes etc.

(Stand: Dezember 2012. Alle Angaben erfolgen unter Vorbehalt und ohne Gewähr.)