KPAG • Rechtsanwälte

Rechtsgrundlagen für den Erwerb einer Immobilie in Griechenland

Zwischen dem griechischen Immobilienrecht und dem Immobilienrecht in Deutschland bestehen einige Parallelen: Möchte man Immobilien in Griechenland kaufen, richtet sich der Erwerb an griechischen Immobilien nach dem Astikos Kodikas (ZGB – Zivilgesetzbuch), welches mit dem deutschen BGB vergleichbar ist. Für den Erwerb ist ein notarieller Kaufvertrag sowie die Eintragung in das Ipothikofilakio (Hypothekenregister) oder Grundbuch / Ktimatologio erforderlich. Wie nach deutschem Recht ist auch nach griechischem Recht der Eigentumserwerb an einer Immobilie erst mit der Eintragung im griechischen Grundbuch vollzogen.

Anmerkung: Aus aktuellem Anlass sei auf das Gesetz zur Regulierung baurechtswidriger Bauten und Gebäude ohne Baugenehmigung in Griechenland hingewiesen, da für die Übertragung einer Immobilie oder die Bestellung eines dinglichen Rechts daran seit Oktober 2011 obligatorisch bescheinigt werden muss, dass die Immobilie mit keinerlei baurechtlichen Verstößen behaftet ist.

Immobilien Griechenland: Die rechtlichen Unterschiede liegen im Detail

Neben besonderen Regelungen des Kaufvertrags, erfolgt eine Eintragung in das Grundbuch in Griechenland. Das Grundbuchamt (in Griechenland Ipothikofilakio oder Ktimatologio) wird ähnlich wie in Deutschland geführt und ist für bestimmte Gemeinden zuständig. Im Unterschied zum deutschen Grundbuch waren die Eintragungen früher namens- und nicht objektbezogen. Durch das Gesetz zur Einführung des Ktimatologio wurden die bisher namensgeführten Bücher auf ein objektbezogenes Grundbuchsystem umgestellt, also wie in Deutschland. Da diese Umstellung noch nicht in ganz Griechenland vollzogen ist, bedeutet dies noch heute in manchen Regionen, dass die „Grundbücher“ weiterhin zum Teil noch nach Personen geführt (Ipothikofilakio) sind. Bei der Überprüfung der Eigentumsverhältnisse wird also unter dem Namen des jeweiligen Verkäufers eine Eintragung überprüft und nicht die Eigentumsverhältnisse aufgrund von Eintragungen unter den Flurstücknummern. Aufgrund dieser Besonderheit ist eine Grundbuchrecherche durch einen Rechtsanwalt in Griechenland unerlässlich.

Kosmidis & Partner unterstützen Sie bei den hierbei auftretenden Schwierigkeiten, wie sie etwa bei der Überprüfung der Eigentumsverhältnisse entstehen. Wir haben hierfür ein landesumspannendes Netzwerk von Rechtsanwälten in Griechenland, so dass wir an jedem beliebigen Ort in Griechenland über einen Rechtsanwalt für die erforderliche Recherche etc. verfügen. Im Folgenden möchten wir Ihnen einen Überblick für den Erwerb von Immobilien nach griechischem Recht geben.

Private und Gewerbeimmobilien in Griechenland:
Griechisches Immobilienrecht im Überblick

Kosmidis & Partner: Ihr Partner für griechisches Immobilienrecht

  • Partner deutscher und österreichischer Unternehmen in Griechenland
  • Wissenswertes über griechisches Immobilienrecht und Eigentumserwerb in Griechenland
  • Rechtsgrundlagen für den Erwerb einer Immobilie in Griechenland

Immobilien in Griechenland kaufen

Der Kaufvertrag

Griechische Immobiliengeschäfte werden durch den Abschluss eines notariellen, präzise gefassten Kaufvertrages abgewickelt. Der Kaufgegenstand wird exakt beschrieben, der Kaufpreis und dessen Fälligkeit genannt, Rücktrittsrechte und Vertragsstrafen bei Zahlungsverzug und/oder Rücktritt vom Kaufvertrag festgelegt; ebenso die Vertragsabwicklung zur Erlangung der Eigentumsübertragung im Grundbuch. Für den Abschluss des notariellen Kaufvertrages ist i.d.R. ein Rechtsanwalt erforderlich.

Grundbuch in Griechenland

Wie genau beim deutschen Recht, ist nach dem griechischen ZGB der Eigentumswechsel mit Eintragung beim für die Immobilie zuständigen Grundbuchamt vollzogen. Die Zahlung des Kaufpreises oder des Restkaufpreises erfolgt unmittelbar mit der notariellen Niederschrift und wird im notariellen Protokoll festgehalten.

Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung, welche üblicherweise von Notaren durchgeführt wird.

Eigentumsregister in Griechenland

Das Grundbuchamt (in Griechenland Ipothikofilakio oder Ktimatologio) wird ähnlich wie in Deutschland geführt und ist für bestimmte Gemeinden zuständig. Allerdings wurden und werden die griechischen Grundbücher noch zum Teil nicht nach Flurstücken sondern nach Personen geführt (Ipothikofilakio). Bei der Grundbuchrecherche wird deshalb unter dem Namen des potentiellen Eigentümers geprüft, ob und gegebenenfalls wann und durch welchen Rechtsakt er Eigentümer geworden ist, ob Belastungen, Grunddienstbarkeiten, Rechtsstreitigkeiten etc. eingetragen sind. Um die hierbei auftretenden Schwierigkeiten bei der Überprüfung der Eigentumsverhältnisse zu beheben, wurde die Modernisierung der griechischen Grundbuchpraxis beschlossen. Die Umstrukturierung wird in Griechenland unter dem Begriff “Ktimatologio” zusammengefasst.

Ktimatologio / Grundbuch in Griechenland

Das seit einiger Zeit im Aufbau befindliche griechische Grundbuch nach deutschem Verständnis, also Führung nach Flurstücken und nicht nach Eigentümern, öffentlicher Glaube des unter dem Flurstück Eingetragenen etc., ist bereits in zahlreichen Regionen Griechenlands abgeschlossen und in Kraft getreten.
Das griechische Grundbuch / Ktimatologio ist dabei bislang in zwei Phasen realisiert worden.

Anwaltszwang bei Immobilienkaufverträgen in Griechenland

In Griechenland besteht bei der notariellen Protokollierung der Kaufverträge Anwaltszwang nur für die Käuferseite und sofern sich der Kaufpreis mehr auf mehr als 80.000 € beläuft. Ab dem 01.01.2014 wird aber der Anwaltszwang auch für höhere Kaufpreise aufgehoben. Nichtsdestotrotz ist die Beauftragung eines Rechtsanwalts besonders für die Käuferseite immer empfehlenswert, da der Rechtsanwalt die Grundbuchrecherche durchführt und den Vertrag vorbereitet. Falls Anwaltszwang bestehet, sind für die Mitwirkung des Anwaltes bei dem notariellen Kaufvertrag Zwangsabgaben an die örtliche Anwaltskammer abzuführen.

Copyright © Kosmidis & Partner Anwaltgesellschaft – www.rechtsanwalt-griechenland.de