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Besteuerung des Immobilienerwerbs in Griechenland – Steuerarten

Der Immobilienerwerb in Griechenland unterliegt verschiedenen Steuerarten, welche jeweils durch unterschiedliche Normen geregelt werden. Diese Steuern sind vor Vertragsabschluss zu entrichten. Die Grunderwerbssteuer fällt erst beim notariellen Abschluss des Kaufvertrages an. In allen anderen Fällen, wie beispielsweise der Beurkundung eines notariellen Vorvertrages, fällt keine Grunderwerbssteuer an.

Zur Ermittlung der Grunderwerbssteuer wird der von den Parteien im Vertrag angegebene Kaufpreis zugrunde gelegt. Da in der Vergangenheit oftmals ein geringerer als der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis im Vertrag angegeben wurde (Unterverbriefung), um dadurch weniger Steuern zahlen zu müssen, hat der griechische Gesetzgeber ein System zur objektiven Wertermittlung (den sog. Einheitswert) von Immobilien entwickelt. Sollten die Vertragsparteien demnach im Vertrag einen geringeren als diesen von den Steuerbehörden für jedes Objekt festgelegten Einheitswert beurkunden, erfolgt die Besteuerung des Erwerbs dennoch auf der Grundlage des Einheitswertes.

Das objektive System des Einheitswerts beruht auf Mindestwerten von Immobilien. Diese Mindestwerte werden für jede Immobilie gesondert nach verschiedenen Kriterien festgesetzt. Als Faktoren fließen zB die Lage des Objekts („Zonenwert“), die Immobilienfläche, das Stockwerk (bei Wohnungen), die Fassadenlänge (bei Geschäften), die Verfügbarkeit von Heizungsanlagen oder Aufzügen, usw. in die Wertfestsetzung ein.

In den vergangenen Jahren lag der Einheitswert der Immobilien meist deutlich unter ihrem Verkehrswert, welcher in bestimmten Gegenden sogar ein mehrfaches des Einheitswertes betragen konnte. Aufgrund mehrfacher Anhebungen der Einheitswerte bestehen mittlerweile in zahlreichen Gegenden keine gravierenden Abweichungen zwischen Einheits- und Verkehrswert. Einschlägigen Ankündigungen zufolge soll bis Ende 2014 eine erneute Erhöhung der objektiven Werte erfolgen, wodurch eine weitere Angleichung der beiden Werte erfolgen soll.

Folgende Steuern fallen per März 2010 beim Erwerb einer Immobilie an:

Die Grunderwerbssteuer wird durch das Gesetz 1587/1950 geregelt, und die Mehrwertsteuer durch das Gesetz 3427/2005 für solche Kaufverträge, welche nach dem 1-1-2006 geschlossen wurden und bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Die Spekulationssteuer ist durch das Gesetz Nr. 4110/2013 eingeführt worden, und betrifft nur Immobilien die nach dem 1.1.2013 erworben werden und dann wieder übertragen werden.

Grunderwerbssteuer – FMA

Die Grunderwerbssteuer fällt bei jedem (synallagmatischen) Immobilienerwerb oder beim Erwerb dinglicher Rechte an einer Immobilie an (Artikel 1 des Gesetzes 1587/1950) und soweit gemäß dem Gesetz 3427/2005 keine Pflicht zur Zahlung der Immobilientransaktionsgebühr und der Spekulationssteuer besteht (die beiden Steuerarten sollen durch den neuen Gesetzesentwurf aufgehoben werden). Die Grunderwerbssteuer richtet sich nach dem im Kaufvertrag aufgeführten Kaufpreis, außer in den Fällen, in denen der Kaufpreis geringer ist als der Einheitswert. In diesem Fall richtet sie sich nach dem Einheitswert. Steuerschuldner der Grunderwerbssteuer ist der Käufer. Er hat den dabei anfallenden Betrag vor Durchführung der notariellen Beurkundung des Immobilienerwerbs vollständig beim zuständigen Finanzamt zu bezahlen.

Der Steuersatz für die Grunderwerbssteuer beträgt bis zum Kaufpreisanteil von 20.000,- Euro einheitlich 8% und für den restlichen Kaufpreis 10%.

Das Gesetz 1078/1980 sieht eine Befreiung von der Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbssteuer vor, soweit bestimmte Voraussetzungen beim Käufer vorliegen. Insbesondere erfolgt eine Befreiung von der Grunderwerbssteuer dann, Verheiratete die gesamte Immobilie zum Volleigentum erwerben und Käufer, dem Ehepartner oder einem seiner minderjährigen Kinder kein Volleigentumsrecht, Nießbrauchsrecht oder Wohnrecht an einem anderen Haus oder einer anderen Wohnung zusteht, welches die Wohnbedürfnisse seiner Familie erfüllen kann. Dies gilt auch dann, soweit den vorgenannten Personen kein Volleigentumsrecht an einem bebaubaren Grundstück oder an einem ideellen Grundstücksanteil zusteht, welches flächenmäßig ihre Wohnbedürfnisse erfüllt und sich in einer Stadt bzw. Gemeinde mit mehr als 3000 Einwohnern befindet.

Die Befreiung beläuft sich für Ledige auf den Betrag von 200.000,- Euro und für Verheiratete auf 250.000,- Euro. Der Betrag erhöht sich für jedes der ersten beiden Kinder um jeweils 25.000,- Euro und um 30.000,- Euro für jedes weitere Kind. Für den Kauf von Grundstücken erfolgt die Befreiung für Ledige in Höhe von 50.000,- Euro und für Verheiratete in Höhe von 100.000,- Euro, sowie für die ersten beiden Kinder um jeweils 10.000,- Euro und um 15.000,- Euro für jedes weitere Kind.

Mehrwertsteuer – FPA

Durch das Gesetz 3427/2005 wurde das Mehrwertsteuergesetz (Gesetz 2859/2000) geändert, sodass nunmehr auch bei neuen Bauwerken die Pflicht zur Zahlung der Mehrwertsteuer besteht. Insbesondere gilt dies gemäß den neuen Bestimmungen in Fällen des (synallagmatischen) Erwerbs einer neu errichteten Immobilie, für welche erst nach dem 1-1-2006 eine Baugenehmigung erteilt wurde. Insoweit besteht die Pflicht zur Zahlung der Mehrwertsteuer in Höhe von 19 %. Ist der Verkäufer Bauunternehmer, so ist er zur Zahlung der Mehrwertsteuer vor Unterzeichnung des Kaufvertrages verpflichtet.

Spekulationssteuer

Mit dem Gesetz Nr. 4110/2013 ist die Spekulationssteuer eingeführt worden, die Immobilien bzw. Grundstücke betrifft, die nach dem 01.01.2013 erworben und dann vom Käufer wieder übertragen werden. Danach wird eine Steuer von 20% auf den Preisunterschied (Gewinn) zu Lasten des Verkäufers berechnet, die zwischen dem Preis des Erwerbs und des Verkaufs existiert. Diese Steuer betrifft die Übertragung von jedweden dinglichen Rechten an Immobilien bzw. Grundstücken, z. b. Eigentum, Nießbrauch, Übertragung des Rechts auf Bebauung von bestimmten Flächen auf ein Grundstück (“sintelestis domisis”), Verkauf durch Versteigerung etc. Für die Berechnung der Steuer wird ebenfalls der Altersfaktor berücksichtigt, womit der Verkäufer um so weniger Spekulationssteuer zahlt, je länger er das Grundstück / die Immobilie behalten hat. Die entsprechende Skala wird wie folgt berechnet:

BehaltungsjahreMultiplikator
von 1 bis 5 Jahre0,90
von 5 bis 10 Jahre0,80
von 10 bis 15 Jahre0,75
von 20 bis 25 Jahre0,65
über 25 Jahre0,60

Von dieser Steuer werden folgende Befreiungen vorgesehen:

  1. Der Gewinn der aus einer gewerblichen Tätigkeit bezüglich des Kaufs und Verkaufs von Immobilien.
  2. Der Gewinn der aus dem Verkauf einer Immobilie stammt, die einer Gesellschaft die nach Art. 10 des Einkommensteuergesetztes (G. 2238/1994) besteuert wird, gehört.
  3. Der Gewinn bis 25.000 € sofern die Immobilie mindestens 5 Jahre behalten worden ist; diese Befreiung gilt nicht für natürliche Personen, die über eine Übertragung von Immobilien innerhalb dieser Periode durchführen.

(Stand: Januar 2013. Alle Angaben erfolgen unter Vorbehalt und ohne Gewähr.)