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Rechtsanwälte und Steuerberater Kosmidis & Partner

Partner deutschsprachiger Unternehmen in Griechenland

Allgemeine Grundsätze des griechischen Immobilienrechts
Begriffsbestimmungen, Bebauungsplan, Bebaubarkeit, Baufläche

Immobilien werden in Griechenland in zwei Hauptkategorien unterteilt:

• Immobilien innerhalb des Bebauungsplans und
• Immobilien außerhalb des Bebauungsplans.

Bei Landflächen, welche sich außerhalb eines Bebauungsplans (Außenbereich) wird grundsätzlich unterschieden zwischen

• gewöhnliche Agrarflächen Flächen, welche im Folgenden als Flurstücke bezeichnet werden und
• Agrarflächen, welche aus der staatlichen Landverteilung (klirotemachia) stammen.

Unter dem Begriff Agrarflächen aus staatlicher Landverteilung (klirotemachia) versteht man Immobilien, welche der Staat besitzlosen Landwirten im Zuge landwirtschaftlicher Landverteilungsmaßnahmen (agrotikos kliros) zur landwirtschaftlichen Nutzung bzw. zur Wiedergutmachung an Heimatvertriebene überlassen hat. Grund dafür war die Aufnahme der heimatvertriebenen Flüchtlinge nach der kleinasiatischen Katastrophe und dem Bevölkerungsaustausch mit der Türkei ab dem Jahre 1922. Die Heimatvertriebenen, welche ihren gesamten Besitz in ihrer bisherigen Heimat verloren hatten, erhielten vom griechischen Staat als Ersatz Flächen aus der Landverteilung auf griechischem Staatsgebiet. Diese Flächen aus der Landverteilung sind in der Regel großflächig, wobei eine Aufteilung in kleinere Flächen unzulässig ist.

Bei den Flurstücken im Außenbereich handelt es sich um Flächen, welche sich außerhalb eines Bebauungsplans befinden, zur landwirtschaftlichen Nutzung genutzt werden und nicht aus der staatlichen Landverteilung stammen.

Immobilien, welche sich entweder innerhalb eines Bebauungsplans (beplanter Innenbereich) oder eines Ortsteils befinden, handelt es sich hingegen um Baugrundstücke (ikopeda). Als Baugrundstück (ikopedo) wird dabei ein Grundstück bezeichnet, das gemäß den öffentlich-rechtlichen Vorschriften mit Gebäuden bebaut ist oder bebaut werden darf. Nach griechischem Recht zählen hierzu auch Flächen, die sich innerhalb einer Ortsteils befinden, selbst dann, wenn kein Bebauungsplan besteht. Diese Flächen können sich dabei auch im unbeplanten Innenbereich (entos ikistikis zonis) oder auch im Außenbereich (ektos schediou) befinden.

Im griechischen Recht ist, anders als in vielen anderen Rechtsordnungen, die Errichtung von Bauwerken und Gebäuden auch außerhalb eines Bebauungsplans, oder eines unbeplanten Innebereichs, also im Außenbereich, erlaubt. Entsprechend der Art und der bezweckten Nutzung des zu errichtenden Bauwerks, bestehen entsprechende baurechtliche Verordnungen, die den Baufaktor und die Baufläche anhand der Größe der jeweiligen Immobilie regeln. Auf einem Flurstück darf zunächst nur dann im Außenbereich gebaut werden, wenn das Flurstück eine Mindestgröße von 4.000 qm aufweist. Bei einer Größe von beispielsweise 4.000 qm ist dann die Errichtung eines Bauwerks bis zu einer Wohnfläche von 200 qm erlaubt.

Um in Griechenland bauen zu können, muss die Immobilie grundsätzlich "geeignet" (artio) und "bebaubar" (ikodomisimo) sein. Eine Immobilie ist dann für eine Bebauung „geeignet und bebaubar“, wenn aufgrund ihres Zuschnitts, ihrer Beschaffenheit in ästhetischer, baulicher und wirtschaftlicher Hinsicht ausreichend genutzt werden kann und nach den baurechtlichen / öffentlich rechtlichen und sonstigen einschlägigen Vorschriften darauf ein Bauwerk errichtet werden darf. Hieraus ergibt sich, dass nur geeignete oder nur bebaubare Immobilien aufgrund des Fehlens weiterer Eigenschaften nicht bebaubar sein können. Die Prüfung, ob eine Immobilie geeignet und bebaubar ist, erfolgt durch einen Topographen / Landvermesser und Bauingenieur und wird durch Anbringung eines entsprechenden Stempels auf dem topographischen Plan bestätigt.

(Stand: April 2010. Alle Angaben erfolgen unter Vorbehalt und ohne Gewähr.)

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