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Was beim Kauf einer Immobilie in Griechenland beachtet werden sollte

Was beim Kauf einer Immobilie in Griechenland beachtet werden sollte

Der Erwerb einer Immobilie in Griechenland, sei es als Feriendomizil oder als Altersruhesitz, aber auch als Investition erfreut sich einer wachsenden Beliebtheit, insbesondere seit die Immobilienpreise in Griechenland aufgrund der Krise im Lande dramatisch gefallen sind. Darüber hinaus kann Griechenland mit atemberaubenden Landschaften und Lagen, sowohl am Meer als auch in den Bergregionen als Standort überzeugen. Bei Erwerb einer Immobilie in Griechenland sollten jedoch einige Punkte, wie nachfolgend dargestellt, beachtet werden.

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Zwischen dem griechischen Immobilienrecht und dem Immobilienrecht in Deutschland bestehen einige Parallelen. Wie auch in Deutschland gilt für den Immobilienkaufvertrag in Griechenland ebenfalls die notarielle Beurkundungspflicht. Anschließend erfolgt die die Eintragung in das bisherige Immobilienregister („Ipothikofilakio“) oder in das sich im Aufbau befindende Grundbuch („ktimatologio“).  Wie nach deutschem Recht ist auch nach griechischem Recht der Eigentumserwerb an einer Immobilie erst mit der Eintragung im griechischen Grundbuch vollzogen. Das Prozedere und die erforderlichen Unterlagen weichen jedoch stark vo dem in Deutschland üblichen Verfahren ab. Ferner existieren diverse lokale Gepflogenheiten, die besonders beachtet werden sollten.

Vertragsunterzeichnung

In Griechenland  ist die Bebauung mit WohniImmobilien auch außerhalb der Stadtplanung oder eines Beubaungsplans (zB auf Agrarflächen) erlaubt. Ies eröffnet die Möglichkeit des Erwerbs von Baufläche auch ausserhalb geschlossener Ortschaften, z.B. in der Meeresnähe. Bauwidrigkeiten bzw. Bauverstösse sind aus diesem Grund in Griechenland häufig. Mit verschiedenen Gesetzen wurde deshalb auch die Möglichkeit der (befristeten) Legalisierung von Schwarzbauten und Baurechtswidrigkeiten geschaffen, so dass eine solche Immobilie auch in legalisiertem Zustand nunmehr möglich ist. Kaufinteressenten sollten jedoch zunächst direkt bei den Kaufverhandlungen mit dem Verkäufer bzw. dem Makler nachfragen, inwieweit Bauwidrigkeiten existieren bzw. inwieweit solche bereits legalisiert worden sind. Im allgemeinen ist jedoch stets die Hinzuziehung und Beauftragung eines Bauingenieurs zu empfehlen, welcher die Immobilie besichtigt und überprüft.

Sobald sich der Kaufinteressent für eine bestimmte Immobilie entschieden und den Kaufpreis mit dem Verkäufer ausgehandelt hat, ist als nächstes einen Anwalt zu beauftragen. Dieser führt zunächst eine Grundbuchrecherche durch und beschafft  die Unterlagen für den Kaufvertragsabschluss. Die Grundbuchrecherche ermöglicht die Feststellung, dass die Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung des Eigentums an den Käufer gegebenenfalls lastenfrei ist und dass die Erwerbstitel des Verkäufers rechtmäßig und in Ordnung sind.

Zum Termin zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages benötigen Käufer aus den EU Mitgliedsstaaten lediglich noch eine griechische Steuernummer. Diese kann von einem Steuerberater oder ebenfalls von dem bereits beauftragten Anwalt beantragt und eingeholt werden. Ist der Käufer nicht persönlich anwesend, ist hierfür eine Vollmacht mit Unterschriftsbeglaubigung notwendig. Gemeinsam mit einer Kopie des aktuellen Reisepasses oder des  Personalausweises kann dann beim Finanzamt die Steuernummer beantragt werden. Außer der Steuernummer und des Reisepasses bzw. Personalausweises sind für EU-Bürger in der Regel keine weiteren Unterlagen erforderlich. Besonderheiten ergeben sich, falls der Käufer über weitere Vermögenswerte oder Einkommen in Griechenland verfügt, bzw. hier seinen ständigen Wohnsitz hat oder hatte.

Dem Notar sind dann u.a. folgende Unterlagen vorzulegen:

–          Erwerbstitel des Verkäufers

–          topografischen Plan

–          Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt (in einigen Fällen auch vom Sozialversicherungsträger des Verkäufers),

–          Grundbuchauszug

–          Baugenehmigung (bei bebauten Immobilien)

–          Bescheinigung von der Gemeinde über die Schuldenfreiheit der Immobilie („TAP“  Bescheinigung),

–          Bescheinigung eines Ingenieurs, dass die Immobilie besichtigt worden ist und keine Bauwidrigkeiten festgestellt wurden, bzw. dass solche vor dem Verkauf gegebenenfalls legalisiert worden sind. Der Ingenieur der diese Bescheinigung ausstellt wird vom Verkäufer beauftragt bzw. bezahlt, während der eingangs empfohlene Bauingenieur auf Wunsch des Kaufinteressenten und zur Sicherung dessen Interessen beauftragt werden kann und dann auch von diesem zu bezahlen ist.

Wird der Kaufpreis aus dem Ausland überwiesen, muß zusätzlich ein griechisches Bankkonto des Käufers eingerichtet werden, auf welches der Kaufpreis überwiesen wird. Es empfiehlt sich, dass der Käufer bzw. sein Anwalt von der Bank einen Nachwweis über die Geldeinfuhr anfordert, damit in der Einkommensteuererklärung des Käufers die Einführung der Geldsumme aus dem Ausland nachgewiesen werden kann. Dieser Schritt ist äußerst wichtig, da ohne diese Bescheinigung die Gefahr der Auferlegung einer zusätzlichen Besteuerung besteht.

Nach dem notariellen Vertragsabschluss ist der beurkundete Vertrag schnellstmöglich beim Grundbuch- bzw. Katasteramt eintragen zu lassen, da der Käufer vor der Eintragung sachenrechtlich noch nicht geschützt ist und theoretisch eine bösgläubige Übertragung oder Belastung der Immobilie durch den Verkäufer an Dritte erfolgen kann.


7 Antworten zu “Was beim Kauf einer Immobilie in Griechenland beachtet werden sollte”

  1. Trino sagt:

    Wieso brauche ich denn auch noch einen Bauingenieur, der die Immobilie prüft, wenn doch der Verkäufer eine Bestätigung über eine Prüfung zum Notar mitbringen muss? Kann ich denn der verkäuferseits notwendigen Bestätigung nicht trauen?

  2. […] Investition in Immobilien sogar auch in den Fällen, in denen sie nicht unrentabel ist (siehe auch Was beim Kauf einer Immobilie in Griechenland beachtet werden sollte), beunruhigend langfristig! Selbige finden zehn Ursachen, welche den Immobilienmarkt nicht zu Atem […]

  3. Hallo,

    Sie würden einen Bauingenieur zur Feststellung von etwaigen Sachmängel am Gebäude bzw. an der Immobilie benötigen. Es trifft ferner zu, dass Sie sich bezüglich der Existenz von Bauwidrigkeiten auf die Feststellungen im Bericht des Ingenieurs des Verkäufers ebenfalls verlassen können. Diese werden ja vom Ingenieur grundsätzlich verbindlich bestätigt.

  4. Konstantinos Laios sagt:

    Wieso gibt es ein Unterschied zwischen den auf den Verkaufspreis der auf den Vertrag steht (der durch das Finanzamt anhand semtliche Voraussetzungen festgesetzt wird – die sogenannte “ antikeimeniki axia “ und dadurch die Übertragungssteuer errechnet und bezahlt wird und der Unterschied zum Verkaufspreis der Extra überwiesen wird? Was garantiert den Käufer was er tatsächlich bezahlt hat? MfG

  5. Themistoklis Tosounidis sagt:

    Sehr geehrter Fragesteller,
    mit Ihrer Frage sprechen Sie eine Thematik an, die in Griechenland zwar oft praktiziert wird, allerdings nicht rechtmäßig ist. Die Bemessung der anfallenden Steuern erfolgt nach dem tatsächlich vereinbarten Verkaufspreis sofern dieser über dem Einheitswert liegt, andernfalls unter Zugrundelegung des (höheren) Einheitswertes. Wird somit der Einheitswert (antikeimenini aksia) auf dem Kaufvertrag angegeben obwohl der tatsächliche Verkaufspreis höher liegt, ist dies nicht rechtmäßig und stellt eine Steuerhinterziehung dar. Der offizielle Nachweis des geschuldeten Kaufpreises erfolgt mithin nur unter Vorlage des Kaufvertrages. Insoweit ist festzuhalten, dass unabhängig von der Höhe des Einheitswertes, auf dem Verkaufsvertrag der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis aufzunehmen ist. Hierauf werden unsere Mandanten auch stets hingewiesen.

  6. Marion Junghans sagt:

    Wieso benötige ich bei einer Überweisung des Kaufpreises ein Bankkonto in Griechenland? Kann ich den Kaufpreis nicht direkt an den Verkäufer überweisen? Gibt es Alternativen zu einer Überweisung?

    • Themistoklis Tosounidis sagt:

      Sehr geehrte Frau Junghans,
      der Kauf einer Immobilie ist nunmehr auch ohne Bankkonto in Griechenlandmöglich . Eine Überweisung des Kaufpreises von Ihrem deutschen auf das griechische Bankkontto des Verkäufers ist problemlos möglich.

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