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Änderung der Berechnungsgrundlage der Grunderwerbsteuer in Griechenland – Ermittlung nach dem Realwert der Immobilie

Publiziert am 3.Dezember.2014 von Abraam Kosmidis

Griechischen SteuerbehördenEinen wesentlichen Antrieb wird der Wirtschaftsstab der griechischen Regierung dem Immobilienmarkt verleihen, indem er im neuen Jahr die Besteuerung der Immobilienübertragungen senken wird. Ziel ist die Förderung ausländischer Investitionen durch die Herabsetzung der Immobiliensteuer während der Unterzeichnung der Verträge. Dem Regierungsplan zufolge soll der Einheitswert bei der Ermittlung der Grunderwerbsteuer nicht mehr zugrunde gelegt werden. Ab 2015 wird die Grunderwerbsteuer auf den im Vertrag aufgeführten reellen Kaufpreis der Immobilie anfallen. Nach den letzten Änderungen hinsichtlich der Abtrennung des fiktiven Einkommens (dem sog. „Tekmirio“) zum Erwerb der Immobilie vom Einheitswert, sodass sich keine zusätzlichen Belastungen für die Käufer ergeben aber auch keine Hindernisse in Bezug auf ihre Vermögensnachweise,  folgt eine weitere Vorschrift zur Stärkung des Immobilienmarkts.

Auf dem Immobilienmarkt herrscht die Meinung, dass die Berechnung der Grunderwerbsteuer nach dem Einheitswert vollkommen unrealistisch ist, zumal die vom Verkäufer entrichtete Mehrwertsteuer gemäß dem tatsächlichen Kaufpreis errechnet wird. Zugleich stößt das Interesse der Investoren für Urlaubsdomizile auf beide vertraglichen Werte (Einheits-und Realwert), was ihnen als vollkommen widersinnig erscheint.

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Das neue Steuerrecht in Griechenland mit Tabellen, Steuersätzen und umfassenden Erläuterungen

Publiziert am 7.Februar.2014 von Abraam Kosmidis

NEUES EINKOMMENSSTEUERGESETZ

JANUAR 2014

Im Laufe des Jahres 2013 sind  die Steuergesetze in Griechenland in erheblichem Umfang reformiert worden. Das Inkrafttreten einer Vielzahl von  neuen Gesetzen und  Bestimmungen,  die Abschaffung von veralteten Gesetzen aber auch das Fehlen von Durchführungsbestimmungen spiegeln die wesentlichen Elemente der Steuerreformen  wieder.

Neues Einkommenssteuergesetz (Gesetz Nr. 4172/2013)  ersetzt das Gesetz  G2238/1994.

Ab 01.01.2014 gilt in Griechenland das neue Einkommenssteuergesetz (Nr. 4172/2013), welches das bisherige Gesetz G 2238/1994 ersetzt. Nachfolgend Die wesentlichen Änderungen und Neuregelungen des neuen Gesetzes werden nachfolgend zusammenfassend dargestellt:

1. steuerlicher Wohnsitz

Der Begriff des „steuerlichen Wohnsitzes“ (tax residence) wurde  erstmals  im neuen Einkommenssteuergesetz (Nr. 4172/2013),  eingeführt und explizit definiert (Artikel 4 des Einkommenssteuergesetzes – EStG).

Danach gelten insbesondere juristische Personen bzw. Einheiten als steuerlich in Griechenland ansässig,  wenn der „Ort der tatsächlichen Verwaltung“ sich  in Griechenland befindet,  und zwar für jede Zeitspanne innerhalb des jeweiligen  Geschäftsjahres.

In Artikel 4, Absatz 4 des G. 4172/2013 (EStG)  wird konkretisiert, dass „der Ort der Ausübung der tatsächlichen Verwaltung“  sich unter Zugrundelegung der  tatsächlichen Umstände in Griechenland befindet, insbesondere unter Heranziehung  folgender Kriterien:

a)       Ort der Ausübung der laufenden / operativen Verwaltung,

b)       Ort der Fassung strategischer  Entscheidungen,

c)       Ort der jährlichen Generalversammlung der Aktionäre oder der Gesellschafter,

d)       der Buchhaltungs- und Rechnungslegungsort,

e)       Ort der Abhaltung der Sitzungen des Vorstandes oder jedes anderen geschäftsführenden Vollzugsorgans.

f)        Ort des Wohnsitzes der Vorstandsmitglieder oder jedes anderen geschäftsführenden Vollzugsorgans.

2. dauerhafte Niederlassung

 Der Begriff der dauerhaften  Niederlassung (permanent establishment) wird begrifflich in Art. 6 des EStG definiert,  unter Zugrundelegung der Vorgaben in den Leitlinien der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD).  Darin werden einige nicht abschließende Fallbeispiele aufgelistet, die bei Vorliegen bestimmter  Voraussetzungen die  Existenz einer dauerhaften  Niederlassung begründen können.

 3. Reduzierung der Einkommensquellen

 Die unterschiedlichen Arten der Einkommensquellen  werden  nunmehr von ehemals  sechs (6) auf vier (4) reduziert (Artikel 7, steuerpflichtiges Einkommen), konkret:

a) Einkommen aus einem abhängigen Beschäftigungsverhältnis und Rentenbezug,

b) Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit,

c) Einkommen aus Kapitalanlage  und

d) Einkommen aus Wertzuwachs infolge Kapitalübertragung.

 

4. Abschaffung des „überlangen“  Geschäftsjahres

Die bisherige Möglichkeit  der Aufnahme eines mehr als zwölf Monate andauernden Geschäftsjahres wurde durch das neue Gesetz abgeschafft (Artikel 8, Wirtschaftsjahr). Dabei deckt sich das  Geschäftsjahr / Wirtschaftsjahr  in der Regel mit dem Kalenderjahr ab.

Als Zeitpunkt des Einkommenserwerbs gilt ferner nach aktuellem Gesetz der Zeitpunkt,  in dem der Berechtigte seinen Vergütungsanspruch begründet hat. Ausnahmsweise gilt als Zeitpunkt des Einkommenserwerbs für fällige aber nicht eingenommene Vergütungsansprüche aus einem Beschäftigungsverhältnis oder Rentenbezug,  die verspätet in einem späteren Wirtschaftsjahr ausbezahlt werden,  der Zeitpunkt der  tatsächlichen  Einnahme, sofern diese auf die jährlichen Auszahlungsbescheinigungen  des Berechtigten ensprechend explizit  notiert werden.

 

5.  Einkommenssteuer bei natürlichen Personen

a) Durch das aktuelle Steuergesetz wurde eine neue Steuerskala  für die  Besteuerung des Einkommens von  natürlichen Personen eingeführt (Artikel 15, Steuersatz).

b) Senkung des steuerpflichtigen Einkommens von  natürlichen Personen wird nunmehr nur bei Vorliegen von  Arztkosten oder Spenden vorgesehen (Art. 18,  und  19 EStG, siehe Ministerialerlass 1010/2014).

c) Jegliche Sachleistungen, die über dreihundert (300)  Euro  pro Jahr liegen, werden dem steuerpflichtigen Einkommen hinzugerechnet (Art. 13, Sachleistungen).  Zu den Sachleistungen gehört auch die Überlassung eines Dienstfahrzeugs, die Sachleistungen in Form eines Darlehens, das Optionsrecht  auf Aktienerwerb,  sowie die  Gebrauchsüberlassung einer Wohnung.  Ein  Gehaltsvorschuss für mehr als  drei (3) Monate wird als Darlehen betrachtet. Die Quellenbesteuerung dieses Einkommens wird ab 01.01.2015 beginnen (Gesetz Nr. 4172, Art. 72, Abs. 21 und Art. 60, Abs. 1).

d) Die Gewinne aus gewerblicher Tätigkeit  werden  als Gewinne aus  Geschäftsbetrieb versteuert (Art. 21, Einkünfte aus Geschäftsbetrieb). Auch der systematische Verkauf  von unbeweglichem Vermögen gilt als Geschäftsbetrieb und wird dementsprechend versteuert. Jeder Vermögenszuwachs aus illegaler, oder ungerechtfertigter, oder unbekannter Quelle bzw. Ursache wird als  Gewinn eines Geschäftsbetriebes betrachtet und entsprechend mit einem  Steuerersatz von 33% versteuert (Art. 29, Steuersatz).

e) Die Vorschriften  über die Absetzbarkeit von  Geschäftsausgaben wurden grundlegend verändert. (Artikel 22, und Art. 23 EStG). Unter den  abzugsfähigen  Ausgaben fallen die Aufwendungen die zu Gunsten des Geschäftsbetriebs erfolgen, die allerdings auch einem tatsächlich getätigten und  nicht unter- oder überbewertetem  Geschäft entsprechen,  und ordnungsgemäß in den Geschäftsbüchern der jeweiligen Periode mit entsprechenden Belegen eingetragen wurden.  Bei den nicht absetzungsfähigen Ausgaben,  wurden schließlich die Anleihe- und die Interbankkredite von den Vorschriften über Darlehenszinsen ausgenommen. Insbesondere können Ausgaben für wissenschaftliche und technologische Forschungen von den Bruttoeinnahmen der Betriebe, erhöht um ca.  30%,  abgezogen werden. Das bisher geltende  Gesetz Nr. 2238/1994 sah bei Aufwendungen konkrete Prozentsätze vor, die nicht absetzungsfähig waren (z.B. Pkws, Mobiltelefone), und  es wurde insoweit mit zahlreichen  Auslegungs- und Durchführungsbestimmungen  sowie Gerichtsentscheidungen ergänzt.

Aber auch die neu geltenden gesetzlichen Bestimmungen des ESTG  bedürfen zu Ihrer Auslegung detaillierter Anwendungsbestimmungen, insbesondere in Bezug auf die Bestimmungen der Begriffe Unter – und Überfakturierung,  Differenzierung  der Ausgaben die sowohl  persönliche als auch geschäftliche Bedürfnisse decken (Mobiltelefone,  Pkws usw.).

f) Es wurden neue Steuersätze  für die steuerliche Abschreibung von  Anlagevermögen auferlegt (Art. 24, steuerliche Abschreibungen). Die Abschreibung beginnt danach ab dem jeweils folgenden Monat,  innerhalb dessen sie angewandt wird. Im Falle eines Finanzierungsleasings (financial leasing) können steuerliche Abschreibungen neben dem Sacheigentümer auch  durch den Mieter des Anlagevermögens vorgenommen werden.

g) Dem Steuerpflichtigen ist es  untersagt, innerhalb der vier (4) Jahre,  nach dem Steuerjahr in dem erstmals eine Bewertungsmethode angewandt wurde, auf eine andere Bewertungsmethode zu wechseln (Art. 25, Vorrats- und Halbfertigwarenbewertung).

h) Die Rückstellungsmethode für zweifelhafte Forderungen ändert sich  nunmehr ebenfalls (Art. 26, zweifelhafte Forderungen). Für Forderungen bis zu 1.000 Euro, die über einen Zeitraum von über zwölf Monaten nicht eingezogen werden konnten, kann eine Rückstellung in Höhe von 100% gebildet werden, sofern die geeigneten Handlungen zur Absicherung des Beitreibungsrechtes aufgenommen wurden.   Für Forderungen über 1.000 € , bei denen auch die geeigneten Beitreibungshandlungen aufgenommen wurden, beläuft sich der Rückstellungssatz auf  50%, 75% oder 100%, sofern der Zahlungsverzug  mehr als 12, 18 oder 24 Monaten beträgt. In diesem Zusammenhang  ist insbesondere erforderlich, dass der Begriff „geeignete Handlungen“ gesetzlich näher  bestimmt wird, da die Definition auch aus der entsprechenden Gesetzesbegründung nicht erkenntlich wird.  Darüber hinaus wurden einige Beschränkungen in Bezug auf die Rückstellungsbildung eingeführt, und zwar bei Forderungen  gegen einen Vertragspartner mit dem ein Beteiligungsverhältnis von mindestens  10%  besteht, oder die durch jegliche Form von Sicherheit oder Bürgschaft gedeckt ist.

Erwähnenswert ist an dieser Stelle, dass  inzwischen keine Beschränkung  für die Bildung von  Rückstellungen für zweifelhafte Forderungen vorgesehen wird,  die bis zu 30% des gesamten Schuldsaldos des Rechnungspostens „Kunden“ ausmachen. Schließlich  wird bestimmt, dass für die bis zum 31.12.2013 gebildeten Rückstellungen, die Bestimmungen des Art. 31   Abs. 1, Fall 9  des Gesetzes 2238/1994 Anwednung  finden  (Nichtfeststellung der Rückstellung innerhalb  von fünf Jahren).

i)   Verluste können nunmehr  zur Aufrechnung mit Geschäftsgewinnen innerhalb der folgenden fünf (5) Jahren übertragen werden (Art. 27, Verlustvortrag). Für den Fall, dass  das Betriebsvermögen um einen Prozentsatz von mehr als 33% verändert wurde, ist eine Beschränkung des Verlustvortrags vorgesehen, es sei denn es kann nachgewiesen werden, dass die Betriebsvermögensänderung nicht zum Zwecke einer Steuerumgehung sondern aus  Handels-, und Betriebsgründen erfolgte. Des Weiteren kann ein Schaden der im Ausland  entstanden ist , nicht gegen im Inland erzielte  Gewinne aufgerechnet werden. Der im Ausland entstandene  Schaden kann gegen das Einkommen verrechnet werden, welches in andere Mitgliedsländer der  der E.U. oder des Europäischen Wirtschaftsraums entstanden ist, und das  nicht durch ein Doppelbesteuerungsabkommen, das Griechenland  mit dem jeweiligen Land abgeschlossen hat,  steuerbefreit wird.

j) Die  Einnahmen werden durch mittelbare Prüfungsmethoden bestimmt, gemäß der Regelungen des Einkommenssteuergesetz (Nr. 4174/2013) (Art. 28, EStG), sofern die  gültigen Rechnungslegungsstandards nicht eingehalten werden, die Rechnungsunterlagen nicht gemäß des Einkommenssteuergesetzes verfasst, oder wenn die Bücher und Belege nach entsprechender Ladung des Finanzamtes nicht vorgelegt werden.

k) Einkünfte aus dem Geschäftsbetrieb werden nunmehr mit einem Steuersatz von 26% auf steuerpflichtiges Einkommen bis zu 50.000 Euro versteuert, und mit  einem Steuerersatz von 33%  für das über den Betrag von 50.000 Euro hinausgehende Einkommen (Art. 29, Steuersatz). Es wird ein  Steuernachlass von 50%  des Steuersatzes für natürliche Personen vorgesehen, beginnend ab dem 01.01.2013 und fortlaufend für die ersten drei Jahre, sofern das jährliche Bruttoeinkommen  den Betrag von 10.000 Euro nicht überschreitet.

l)  Das Einkommen aus Kapitalanlage , das natürliche Personen  erzielen, besteht aus Dividenden, Zinsen, Lizenzgebühren (royalties) und Einnahmen aus  unbeweglichem Vermögen  (Art. 35-40). 

  • Die Dividenden  unterliegen einem Einkommensteuer-Einbehalt  von 10 %, unter Ausschöpfung der  dahingehenden Steuerpflicht von natürlichen Personen, wobei die Bedeutung von Dividenden sich nach den Leitlinien  der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) richtet.
  • Die Zinsen unterliegen einem Einkommenssteuer- Einbehalt von  15% unter Ausschöpfung der  diesbezüglichen Besteuerungspflicht von natürlichen Personen.
  • Die Lizenzgebühren (royalties) unterliegen einem Einkommenssteuereinbehalt von 20% unter unter Ausschöpfung  der diebszezüglichen  Steuerpflicht der natürlichen Personen.
  • Das jährliche Einkommen aus  der Vermietung von Grundstücken bis zu 12.000 Euro wird mit einem Steuersatz von 11% versteuert,  und der Überschuss mit 33%. Es existiert nunmehr keine  Vorschrift über die Auferlegung einer Zusatzsteuer auf das Einkommen,  aus  der Vermietung von unbeweglichem Vermögen.
  • Das fiktive (geschätzte Einkommen)  aufgrund  Eigennutzung  oder unentgeltlicher Gebrauchsüberlassung  wird mit  3% des Einheitswertes des Grundstücks kalkuliert.

m) Das Einkommen aus Wertzuwachs wegen Kapitalübertragung  wird mit einem Steuersatz von 15% besteuert. Es beinhaltet  die Einkünfte aus Übertragung von unbeweglichem Vermögen und  aus Titelübertragungen (Art. 41-43, siehe Ministerialunterlass 1004/2014,  1008/2014). Im Einzelnen betrifft es den Wertzuwachs infolge entgeltlicher Grundstücksübertragung oder Übertragung von Anteilen an dinglichen Rechten  oder Beteiligungen, die ihren Wert mittelbar oder unmittelbar zu mehr als 50% aus unbeweglichem Vermögen, oder der Einbringung  unbeweglichen Vermögens zur Kapitaldeckung bzw. – Erhöhung herleiten. Diese Steuer wird vom Notar einbehalten.  Es wird ein Steuerfreibetrag von 25.000 € festgesetzt, unter der Voraussetzung einer  fünfjährigen Inhaberschaft des   Grundstückes , und sofern nicht  innerhalb dieser Zeit eine anderweitige Grundstücksübertragung  erfolgt ist. Ferner wird eine Senkung des Wertzuwachssteuersatzes vorgesehen, abhängig von der Dauer der  Grundstücksinhaberschaft. 

Im Übrigen bezieht sich dieser Steuerfreibetrag  auf die Wertzuwachsbesteuerung aus der Übertragung von  Titeln, sofern diese  keine Betriebstätigkeit darstellt. Als Übertragung ist hierbei auch die Einbringung der vorgenannten  Titel als Einlage zur  Kapitaldeckung bzw. Erhöhung einer Gesellschaft  gemeint.  Des Weiteren wird die unbefristete Möglichkeit des Verlustvortrages  infolge Kapitelübertragung und der Aufrechnung  mit entsprechenden Wertzuwachsgewinnen vorgesehen.

 

6. Einkommenssteuer für juristische Personen 

Das neue Einkommensseuergesetz  bestimmt nunmehr  explizit die von der Steuer freigestellten Subjekte und juristische Personen  (Art. 45, 46). Alle Einkünfte die juristische Personen und juristische Einheit erzielen werden als Einkünfte aus Geschäftsbetrieb betrachtet (Art. 47, Gewinn aus Geschäftsbetrieb).  Unter dem Begriff des Gewinns aus Geschäftsbetrieb  fallen  auch die Kapitalisierung,   oder die Gewinnausschüttung, für die keine Einkommenssteuer seitens der juristischen Personen oder der juristischen Einheiten entrichtet wurde.

a)Die aktuell gültigen Steuerersätze lauten zusammenfassend wie folgt: (Art. 58, Steuersatz):

ArtikelBetreffende juristische PersonenEinfache  BuchführungDoppelte Buchführung
45αKapitalgesellschaften26%
45βPersonengesellschaften26% bis zu 50.000 €

33%>50.000 €

26%
45γNicht gewinnorientierte juristische Personen des öffentlichen/privaten Rechts26%26%
45δGenossenschaften und deren Vereine26% bis zu 50.000 €

33%>50.000 €

26%
45εGemeinschaften des Zivilrechts, Gesellschaften mit/ohne Gewinnerzielungsabsicht, Beteiligungsunternehmen oder stille Gesellschaften, vorausgesetzt sie  betreiben eine wirtschaftliche Tätigkeit/ ein Gewerbe26% bis zu 50.000 €

33%>50.000 €

26%
45στInteressengemeinschaften26% bis zu 50.000 €

33%>50.000 €

26%
45ζAndere juristischen Einheiten26% bis zu 50.000 €

33%>50.000 €

26%
58 Abs.2Bauernvereine und Erzeugergemeinschaften13%13%

 

b)  Es werden nunmehr Beschränkungen in Bezug auf die Nichtbesteuerung der konzerninternen Dividende, die eine juristische Person, mit steuerlichem Wohnsitz in Griechenland bezieht, gesetzlich vorgesehen (Art. 48,EStG). Die gesetzlichen  Befreiungsvoraussetzungen sind dabei kumulativ zu betrachten. Die Steuerbefreiung der Dividendeausschüttung  gemäß der Richtlinie über  Mutter- und Tochtergesellschaften (participation exemption)  gilt für Dividende die eine juristischen Person von jeder Tochtergesellschaft  bezieht, unabhängig davon, ob deren Wohnsitz sich in Griechenland, in einem Mitgliedstaat oder in einem Drittstaat befindet, mit Ausnahme der Nichtvertragsstaaten.

c) Ferner werden durch das neue Einkommenssteuergesetz die bisherigen Vorschriften über die Unterkapitalisierung (Artikel 49, Unterfinanzierung) grundlegend modifiziert.  Für den Zinsabzug werden  nicht mehr die  Darlehensbeträge und das Reinvermögen berücksichtigt, sondern  der Betrag der Schuldzinsen nach Abzug der Guthabenzinsen. Zinsaufwendungen bis zum Betrag von 5.000.000 Euro jährlich,  sind in vollem Umfang absetzbar (das gilt für 2014 und 2015, wobei ab 2016 der Betrag auf 3.000.000 Euro herabgesetzt wird, Art. 72, Abs. 9 b ESTG).  Die überschüssigen Zinsausgaben,  sofern diese  60 % des EBITDA  „Gewinn vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Abschreibungen“ nicht überschreiten, werden  nicht  als abzugsfähige Geschäftsausgaben anerkannt, und  somit zum  Abzug ohne Zeitbegrenzung übertragen (für 2015 wird dieser  Prozentsatz auf  50%, für 2016 auf 40% und ab 2017  auf 30% reduziert, Art. 72, Abs. 9 α EStG).

d)   Der begriffliche Umfang der verbundenen  Person wurde rch das  neue Gesetz erweitert (Art. 2, 7. Absatz). Mithin werden das „Prinzip der gleichen Entfernung“,  und der  entsprechenden Vorgaben  der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung für die konzerninterne Geschäfte (Art. 50, 51) und die Umstrukturierung (business restructuring) angenommen.

e) Einführung neuer, begünstigender Regelungen für die  Einbringung von Aktiva  (Betriebsteile) statt Titeln,  für den Titelaustausch, den Unternehmenszusammenschluss und der Unternehmensspaltung , und der Änderung des satzungsmäßigen Sitzes einer Europäischen Gesellschaft (SE) oder einer Europäischen Genossenschaft (SCE) von  Griechenland nach  einem anderen Mitgliedstaat, sofern eine feste Niederlassung in Griechenland beibehalten wird (Art. 52-55). Die Begünstigungen der Artikel 52-55 werden nicht angewandt, wenn die genannten Handlungen zu Steuerumgehung (tax abuse) oder zur Steuerhinterziehung führen (Art. 56, Nichtanwendung der Begünstigungen).

f) Der  gesetzlich vorgesehene Steuereinbehalt  erfolgt wie nachfolgend dargestellt, wobei die früher geltende 300 Euro Grenze abgeschafft wurde (siehe Ministerialunterlass 1011/2014 und 1012/2014) (Art. 64, Steuereinbehaltsatz)

Einkommen (Zahlungen)SteuerbehaltsatzAusschöpfung der dahingehenden  Steuerpflicht
Dividende*10%JA
Zinsen*15%JA
Lizenzgebühren (royalties)*20%JA
Vergütungen für technische Dienste, Verwaltungsvergütungen, Vergütungen für Beratungsdienste und ähnliche Dienste, unabhängig von der Tatsache ob die Dienste in Griechenland erbracht wurden , wenn  der Berechtigte eine natürliche Person ist20%NEIN
Vergütungen für Auftragnehmer im Bereich des technischen Bau jeder Art und Mieter von öffentlichen, städtischen und Gemeinde oder Hafenerträgen**3%NEIN
Versicherungsleistung, die als regelmäßige Leistung entrichtet wird15%JA
Versicherungsleistung als Einmalbetrag  bis zu  40.000 Euro10%JA
Versicherungsleistung als Einmalbetrag  über  40.000 Euro20%JA
Der Wertzuwachs bei einer Person bei Grundstücksübertragung15%JA

 

  • *Notiz:   Gemäß Art. 63 werden Befreiungen aufgrund konzerninterner Zahlungen vorgesehen
  • **Notiz:   Aus dem Gesetzeswortlaut ergibt sich, dass  die entsprechenden Vergütungen keinem Steuereinbehalt unterliegen  sofern der Bezieher eine juristischen Person ist. Es werden diesbezüglich Anwendungsbestimmungen  erwartet.

 

Steuereinbehaltssatz seitens der Generalregierungsstellen
ArtSteuereinbehaltssatz
Flüssige Brennstoffe und Tabakerzeugnisse1%
Andere Güter4%
Dienstleistungen8%

g)  Die Bestimmungen hinsichtlich der Nichtvertragsstaaten im steuerlichen Bereich und der Staaten mit privilegiertem steuerlichem Status gemäß  Art. 51A des früheren  Gesetzes 2238/1994

(Art. 65 ESt G) werden neugefasst.

h)  Erstmalig  werden gesetzliche Regelungen hinsichtlich des nicht ausgeschütteten Gewinns eines  Tochter Unternehmens (juristischen Person oder  juristischen Einheit) , die  ihren steuerlichen Wohnsitz in einem- im steuerlichen Bereich -nicht kooperierenden Staat  (Nichtvertragsstaat) oder in einem  Staat mit  privilegiertem steuerlichem Status hat,  getroffen. Dadurch soll die Steuerumgehung (tax abuse) oder die Steuerhinterziehung der griechischen Muttergesellschaft  vermieden werden (Art. 66. Kontrollierte ausländische Gesellschaften).

i) Die Steuererklärung der juristischen Personen und der juristischen Einheiten ist nach neuem Gesetz bis zum letzten Tag des jeweils  sechsten Monates ab dem Ende eines jeden Steuerjahres einzureichen.  Die Zahlung der Steuer erfolgt in höchstens acht (8) gleichhohen monatlichen Raten.  Hiervon wird die erste Rate  mit Einreichung der Steuererklärung entrichtet,  und die übrigen sieben (7) bis zum letzten Tag des siebten Monats beginnend ab Erklärungseinreichung. Letztere darf aber zeitlich nicht das laufende Steuerjahr überschreiten. Die juristischen Personen und die juristischen Einheiten müssen weiterhin den Prozentsatz von 80% der Steuer vorleisten (Art. 68-71). 

j) Es wird  eine selbstständige Besteuerung mit einem Prozentsatz von 15%  vorgesehen, für die nicht  ausgeschütteten oder kapitalisierten Rücklagen der juristischen Personen, wie diese bis zum 31.12.2013 gebildet wurden, und die  aus Gewinnen resultieren, die  im Jahr Ihrer Entstehung  infolge Steuerbefreiungen  nach dem G. 2238/ 1994  – wie dieses  nach dem Inkrafttreten des  Einkommenssteuergesetzes, der Auslegungsschreiben,  und Beschlüssen die aufgrund dessen als Ermächtigungsgesetz  gefasst wurden gilt- ,  und im Falle ihrer Ausschüttung oder Kapitalisierung bis zum 31.12.2013 nicht versteuert wurden.

Mit Zahlung der vorerwähnten Steuer ist jede dahingehende Steuerpflicht der juristischen Person und deren Aktionäre und Gesellschafter ausgeschöpft.  Zu den vorgenannten Fallgruppen fallen beispielsweise folgende Rücklagen:

  • steuerbefreite Rücklagen, die  aus Gewinnen aus Investmentfonds  , oder aus dem Mehr-Wert  infolge des  Verkaufs derer Anteile  zu einem höheren Preis als den Erwerbspreis resultieren (Art. 103, Abs. 1, 10. Fall Gesetz Nr. 2238/1994,) ;
  • steuerbefreite Rücklagen, die aus Verkaufsgewinnen börsennotierter Aktien  zu einem höheren Preis als den Erwerbspreis, sowie aus Transaktionen der Derivate in der Derivaten-Börse Athen resultieren (Gesetz Nr. 2238/1994, Art. 105, Abs. 11, in Kombination mit Art. 38, Abs. 1 und 6);
  • steuerbefreite Rücklagen, die aufgrund der einmaligen Einkommenssteuerzahlung gebildet wurden, gemäß der staatlichen Anweisungen (Ε.5343/29/28.05.1974 und 1072615/1079πε/Β0012/15.04.2004).

Zum dem letzten Punkt wurde bereits  ein Ministerialerlass 100/2014 mit näheren erläuternden Details veröffentlicht auf welchen im übrigen Bezug genommen wird.

Ab dem 1. Januar 2014 werden jedenfalls  die nicht ausgeschüttete oder kapitalisierte Rücklagen,  am Ende eines jeden Geschäftsjahres  obligatorisch und bis zu ihrer vollständigen  Aufrechnung mit steuerlich anerkannten Verlusten aufgerechnet, die aus jeglichem Grund innerhalb der letzten fünf (5) Jahren entstanden sind, sei denn sie werden ausgeschüttet oder kapitalisiert. Im Letztgenannten Fall werden sie mit einem selbständigen  Steuersatz von  19% versteuert.

Durch die Zahlung der vorgenannten Steuer,  ist jegliche dahingehende Steuerpflicht der juristischen Person, ihrer Aktionäre und ihrer Gesellschafter ausgeschöpft.

Für  Jahresabschlüsse die nach dem 31.12.2014 erfolgen, ist es nicht gestattet ein Sonderkonto für steuerbefreite Rücklagen zu führen, unter den Ausnahmen anderslautender Bestimmungen in den Investitions-, und Entwicklungs- oder Sondergesetzen.

 

Disclaimer: Die Zielsetzung des vorliegenden Textes ist die allgemeine, zusammenfassende Informierung des Lesers. Auf  keinen Fall soll dieser Text  Grundlage von geschäftlichen Entscheidungen sein, ohne vorherige Besprechung mit einem sachkundingen Berater. Sämtliche Angaben erfolgen ohne Gewähr.

 



Die neuen Steuertabellen, Abgaben und Bußgelder für Immobilien in Griechenland

Publiziert am 30.Januar.2014 von Abraam Kosmidis
1.  STEUERN – ABGABEN – BELASTUNGEN  AUF IMMOBILIENBESITZ
Α. Steuern – Abgaben / Gebühren – Einbehalte der Einnahmen aus Immobilien
1. Einkommensteuer aus  Mieteinnahmen 11-33 %
 2. Stempelgebühr + OGA (ΟΓΑ) (abzgl. der Mietzinsen) 3,6 %
3.  Sondersolidaritätszuschlag natürlicher Personen 1-4%
4. Angenommene Einkünfte aus dem Hauptwohnsitz zur Eigennutzung (nicht steuerbefreit gemäß dem neuen Einkommensteuergesetz), unentgeltliche Überlassung von einem Wohnsitz an einem  Dritten und an Kindern oder  Eltern für eine Fläche von über 200 m23% des Einheitswertes
5. Objektive Lebenshaltungskosten des Eigentümers oder des gemieteten ersten + zweiten WohnsitzesJe nach Fläche & Preiszone
 6. Angenommene Einkünfte aus selbstgenutzten Gewerbeflächen 11-33 %
 7. Einbehalte der Mietzinsen vom  Staat zugunsten der Beamtenpensionskasse  MTPY  (ΜΤΠΥ) 3 %
 8. Einbehalte der Mietzinsen  von kommunalen Gebietskörperschaften (OTA)  zugunsten  des Versicherungsfonds für kommunale Beamten und Gemeindebeamten (ΤΑΔΚΥ) 2 %
Β. Jährliche Steuern auf  Immobilienbesitz
9. Einheitliche Immobilienbesitzsteuer (ΕΝΦΙΑ) je nach Vermögenswerten  natürlicher & juristischer Personen Gebäude: 2,50-16,25 €/m2

Grundstücke: 0,003-9,00 €/ m2

 10. Zusatzsteuer auf das gesamte Vermögen mit einem Steuerfreibetrag i.H.v. 300.000 Euro für natürliche PersonenNatürliche Personen: 1‰-1%

Juristische Personen :

2,5-5‰

11. Jährliche kommunale Abgabe auf Immobilienbesitz TAP (ΤΑΠ), (Gebäude + Grundstücke)0,25-0,35‰ (bis zu 10-facher Höhe für hoch Verschuldete an ΟΤΑ)
12. Jährliche Steuern auf Immobilienbesitz von Offshore-Gesellschaften15 % (außer unrentablen Immobilien)
13. Anpassungssteuer  über den Wert von Gewerbeimmobilien (periodisch)Land 5 %, Gebäude 8 %
Γ. Steuern – Abgaben bei der Übertragung von Immobilien
14.Anfallende  MwSt. beim Kauf von Neubauten und  der Überlassung von Immobilien zu Bebauungszwecken23 %
15. Wertzuwachssteuer  von  Immobilienverkäufen 15 %
16 Grunderwerbssteuer 3 %
17. Transaktionssteuer (- Vereinigung von Grundstücken)1,5%
18. Steuer zur Verteilung von Immobilien0,75%
19. Steuer zur Ersitzung von Immobilien3 %
20. Mit der Grunderwerbssteuer: Kommunale Steuer und neue Steuer  zugunsten der  Präfekturkassen  für den Straßenbau  (Gesetz Nr. 4110/13) 

3 % der Grunderwerbssteuer

7% επί του ΦΜΑ

21. Abgabe zugunsten der Anwaltskasse während der Erstellung von Verträgen und der Transkription7,75‰
22. Zusätzliche Abgabe zur Transkription von Verträgen4,5-7,5‰
Δ. Erbschaftssteuer/elterliche Schenkung & Schenkungen von  Immobilien
23. Erbschaftssteuer oder Steuer  der elterlichen Schenkung von Immobilien 
1. Kategorie : an Kinder (elterliche Schenkung), Enkelkinder, Ehepartner, Eltern1-10 %
2. Kategorie:  an Verwandten, Geschwister, Onkeln und Tanten, Großeltern usw.5-20 %
3. Kategorie: an anderen Verwandten und dritten Personen20-40 %
 

24. Schenkungssteuer von Immobilien

 
1. Kategorie: an Enkelkinder, Ehepartnern, Eltern1-10 %
2. Kategorie: an Verwandten, Geschwister, Onkeln und Tanten, Großeltern usw.5-20 %
3. Kategorie: an anderen Verwandten und dritten Personen20-40 %
Ε. Andere Steuern, Abgaben und Beiträge zugunsten von kommunalen Gebietskörperschaften (Ο.)  und Dritten
25. Kommunale Reinigungs-und Beleuchtungsgebührenfrei  von ΟΤΑ
26. Kommunale Steuer von elektrifizierten Flächen frei  von ΟΤΑ
27. Kommunale potenzielle Abgaben (mit diversen Begründungen)frei  von ΟΤΑ
 28. Sonderabgabe für erneuerbare Energiequellen  Kwh x  Tarif €/Kwh
 29. Abgabe zugunsten des neuen griechischen Rundfunks  (ΝΕΡΙΤ) 3 Euro/Monat
30. Abwassergebühren von Immobilien (Anschluss-Nutzung).Von DEKO (ΔΕΚΟ) – ΟΤΑ
31. Beiträge für Land & Geldbeiträge  für die Einordnung in Stadtplänen (Gesetz Nr. 1337/83)Für Land bis 60 %,  Geldbeiträge bis 25 %
32. Gebühr zur Eintragung von Immobilien in das Nationale Katasteramt35 Euro/Recht  + 1‰ des Einheitswertes über 20.000€ und max. 900 Euro
Mehrwertbeitrag –  Erneuerungsgebühr zugunsten des öffentlichen Unternehmens zum Wohnungs-und Städtebau  (ΔΕΠΟΣ)Mit dem Gesetz Nr.2508/97
Ζ. Steuern, Abgaben & Beiträge einer Baugenehmigung- Gebäudeerrichtung – Schwarzbauten usw.
33. Abgabe zur Ausstellung einer Baugenehmigung1 % des Voranschlags
34. Abgabe für Bauarbeiten Entschließung ΚΗ΄/1947
35. Einbehalt zugunsten der Gemeinde, ΤΕΕ und TSMEDE (Rentenkasse für Ingenieure & Unternehmern für öffentliche ArbeitenZum Haushaltsplan
36. Arbeitsgeberbeiträge an die Sozialversicherungsträger  ΙΚΑ & ΤΕΑΕΔΞΕ90 % des Belegdatums
37. Mehrwertsteuer  der Baumaterialen und Tätigkeiten23 %
38. Kommunale Abgaben für die Nutzung des Bürgersteigs Frei von ΟΤΑ
39. Elektrizitätsabgabe für Immobilien (zugunsten der DEI und des Staates)Gesetz Nr. 4483/65 (§ 8)
40. Bußgelder wegen Schwarzbauten usw.Gesetz Nr. 4178/13
 
 

2. FESTSETZUNG VON 20 STEUERN

AUS DEN EINHEITSWERTEN

 

Α. Angenommene Einkünfte aus Immobilien
 1. Angenommene Einkünfte aus einem Wohnsitz zur Eigennutzung –Gewerberaum 11-33 %
2. Objektive Lebenshaltungskosten  des Eigentümers oder  des gemieteten ersten + zweiten WohnsitzesJe nach Fläche & Preiszone
Β. Jährliche Steuern auf  Immobilienbesitz
 3. Einheitliche Immobilienbesitzsteuer (ΕΝΦΙΑ) je nach Vermögenswerten  natürlicher & juristischer PersonenGebäude:2,50-16,25€/τμ

Grundstücke:0,003-9€/τμ

4. Zusatzsteuer auf das gesamte Vermögen mit einem Steuerfreibetrag i.H.v. 300.000 Euro für natürliche PersonenNatürliche Personen: 1‰-1%

Juristische Personen :

2,5-5‰

5. Jährliche kommunale Abgabe auf Immobilienbesitz TAP (ΤΑΠ), (Gebäude + Grundstücke)0,25-0,35‰
6. Jährliche Steuern auf Immobilienbesitz von Offshore-Gesellschaften15%
Γ. Steuern – Abgaben bei der Übertragung von Immobilien aus einem Belastungsgrund
7. .Anfallende  MwSt. beim Kauf von Neubauten und  der Überlassung von Immobilien zu Bebauungszwecken23 %
8. Grunderwerbssteuer3 %
9. Steuer der Ersitzung von Immobilien 3 %
10. Transaktionssteuer (- Vereinigung von Grundstücken)1,5 %
11. Steuer zur Verteilung von Immobilien 0,75%
12. Kommunale Grunderwerbssteuer 3 % der Grunderwerbssteuer
13. Abgaben zugunsten der Anwaltskasse (Erstellung –Transkription von Verträgen)6,50+1,25‰
14. Zusätzliche Abgabe für die Transkription von Verträgen4,5-7,5‰
Δ. Steuern bei der Übertragung aus Überlassungsgründen (Erbschaft- elterliche Schenkung-Schenkung)
15. Erbschaftssteuer  oder elterliche  Schenkung von Immobilien  
1. Kategorie:  an Kinder (elterliche Schenkung), Enkelkinder, Ehepartner, Eltern1-10%
2. Kategorie:  an Verwandten, Geschwister, Onkeln und Tanten, Großeltern usw.5-20%
3. Kategorie : an anderen Verwandten oder dritten Personen20-40%
16. Schenkungssteuer von Immobilien  
1. Kategorie:  an Enkelkinder, Ehepartner, Eltern1-10%
2. Kategorie:  an Verwandte, Geschwister, Onkeln und Tanten, Großeltern usw.5-20%
3. Kategorie : an anderen Verwandten oder dritten Personen20-40%
 

 

Ε. Katasteramt – Bußgelder des Städtebauamtes & Beiträge

17. Gebühr zur Eintragung von Immobilien in das Nationale Katasteramt1‰ des Einheitswerts
18. Bußgelder für die Erhaltung von SchwarzbautenS. Gesetz Nr. 4178/2013
19. Bußgelder  für die Errichtung von neuen Schwarzbauten usw. S. Gesetz Nr. 4178/2013
20. Beiträge für Land & Geldbeiträge zur  Einordnung in Stadtplänen (Gesetz Nr. 1337/83)Für Land bis 60%,

Geldbeiträge bis 25%

 


Geplante Steuersenkung der Grunderwerbsteuer, Kaufnebenkosten und Immobilien-Sonderabgabe in Griechenland Veränderungen bei den Einheitswerten

Publiziert am 9.Mai.2013 von Abraam Kosmidis

Nach Aussagen des griechischen Finanzministers prüft die Regierung die Möglichkeit einer deutlichen Senkung der Kosten bei der Übertragung von Immobilien. Hierdurch soll der Immobilienmarktes gestärkt werden.

Die neue Regelung, welche offenbar von der Troika bereits genehmigt worden ist, sieht Erleichterungen bezüglich der Kosten beim Immobilienerwerb vor. Vorgesehen ist die Senkung der Immobilientransaktionssteuer (Grundwerbsteuer) von ca. 50% , sowie die vollständige Aufhebung der Pflichtvergütung der Anwälte für die Mitwirkung bei der Abfassung von Verträgen und deren notariellen Beurkundung.

Der Entwurf soll in Verbindung mit den bevorstehenden Anpassungen der Immobilien- Einheitswerte im Sommer beim Parlament eingereicht werden.

Im Einzelnen sind folgende Änderungen vorgesehen:

–          Senkung der Grunderwerbsteuer von 8% auf 4 % für Immobilienwerte bis zu 20.000 Euro;

–          Senkung der Grunderwerbsteuer von 10% auf 5% für Immobilienwerte von über 20.000 Euro.

Beispiel: Die Grunderwerbsteuer bei einem Immobilienkauf mit einem Transaktionswert von 150.000,- Euro würde sich nach der neuen Regelung auf insgesamt 7.300,- Euro belaufen (4% aus 20.000,- = 800,- + 5% aus 130.000,- = 6.500,-), während sie heute 14.600,- Euro beträgt.

Darüber hinaus hat die griechische Regierung mit der Troika die Senkung der Sondergebühr für stromversorgte Flächen um 10% , möglicherweise sogar um 15% vereinbart. Danach sollen im Sommer die Einheitswerte in Gegenden mit besonders hohen Werten herabsgesetzt werden. Dies hätte steuerliche Entlastungen der Immobilieneigentümer zur Folge. Andererseits können sich aber in Gegenden mit niedrigen Einheitswerten Erhöhungen ergeben.

Beispielsweise belief sich die Sondergebühr für stromversorgte Flächen für eine Immobilie mit einer Wohnfläche von 100 m2 , einem Alter von 27 Jahren und einem Zonenpreis von 1.000 Euro /qm auf 400 Euro. Nach dem diesjährigen Nachlass von 10% soll die steuerliche Belastung auf 360 Euro sinken.

In Gebieten mit einem relativ hohen Zonenpreis, z.B. über 2.500 oder 3.000 Euro / qm, wird die Senkung der Einheitswerte zu Steuerentlastungen führen.

Die neue Regelegung der Einheitswerte soll gemäß den heutigen Angaben folgende Änderungen bewirken:

  • Senkungen der Zonenpreise in vielen Stadtgebieten. Insbesondere in den teuren Vororten Athens, in denen noch heute hohe Einheitswerte gelten, welche nicht mehr den Marktbedingungen entsprechen.
  • Preissenkungen bei Gewerbeimmobilien, deren Marktpreise sich aufgrund der mangelnden Nachfrage reduziert haben.
  • Erhöhungen von 20% bis 40%, in Gebieten mit niedrigen Einheitswerten im Vergleich zu den tatsächlichen Marktwerten.

Gleichzeitig werden viele Immobilieneigentümer mit enormen Belastungen aufgrund der Ausweitung des Systems der Einheitswerte auf das ganze konfrontiert werden. Hiervon betroffen sind viele Wohnorte wie zB auf Mykonos, Santorini, Kreta, Rhodos sowie in der Region Attika.



Das griechische Finanzministerium beschließt die Erhebung der Immobilien-Sondersteuer und die Grundsteuer in einem gemeinsamen Steuerbescheid für die Jahre 2011 und 2012

Publiziert am 9.Januar.2013 von Abraam Kosmidis

Die Steuerzahler sollen im  Februar  die Grundsteuer (FAP) (nicht zu verwechseln mit den Grundbesitzabgaben, welche über die Gemeinden erhoben werden, und für welche ein Anspruch auf Gegenleistung besteht) und die Sondersteuer für elektrifizierten Gebäude (sog. Charatzi oder Immobilienbesitzsteuer) gemeinsam in einem Steuerbescheid für die Jahre 2011 und 2012 erhalten. Beide Steuern werden künftig in einem Bescheid erhoben. Es sind ca. 500.000 Steuerpflichtige betroffen.

Aufgrund der Minderung des Grundfreibetrages von 400.000 Euro auf 200.000 Euro, hat sich die Anzahl der Steuerpflichtigen, welche zur Zahlung der Grund – und Immobilienbesitzsteuer verpflichtet sind, in etwa verdoppelt.

Die Grund – und Immobilienbesitzsteuer für die Jahre 2011 und 2012  wird mit progressiven Steuersätzen  von 0,2 % bis 2 % in Bezug auf den gesamten Einheitswert der jeweiligen Immobilie besteuert.

Nach Schätzungen des Finanzministeriums, sollen durch die Einnahmen der Grund – und Immobilienbesitzsteuer des Jahres 2010 ca. 420 Millionen Euro und durch die entsprechenden Steuereinnahmen für die Jahre 2011 und 2012 ca. 1 Mrd. Euro in die Kassen gespült werden.

Zur Vereinfachung der Steuerzahlung, aber auch zur Vereinfachung für die Steuerpflichtigen untersucht das Ministerium derzeit  die Möglichkeit der Gewährung von Ratenzahlung in 10 Raten bis zum Dezember 2013. Ferner sollen ab 2013 die vereinten Steuern in Form einer einheitlichen Immobiliensteuer erhoben werden, wobei von nun an auch Flurstücke und andere, bislang nicht der Immobiliensteuer unterliegenden Bodenflächen außerhalb von Bebauungsplänen, wie zB Agrarflächen,  betroffen sein werden.



Gründung einer AG in Griechenland

Publiziert am 30.Oktober.2009 von Abraam Kosmidis

Sie wollen in Griechenland eine selbständige Aktiengesellschaft (AG) oder eine Tochtergesellschaft der bereits bestehenden deutschen AG in Griechenland gründen? Dann müssen Sie bei der Gründung einer griechischen AG einiges beachten. Die Vorzüge der griechischen Aktiengesellschaft stellt Ihnen die Kosmidis & Partner Anwaltsgesellschaft hier vor.

Unternehmensform Aktiengesellschaft hat in Griechenland weite Verbreitung

Die Aktiengesellschaft ist in Griechenland recht beliebt, da sie für die Aktionäre eine Vielzahl von Vorteilen bietet. Zu den größten Vorteilen gehören die hohe Flexibilität beim Ein- und Austritt von Aktionären und die Übertragung von Aktien. Einige griechische Fördergesetze setzen darüber hinaus die griechische Aktiengesellschaft auch als Rechtsform voraus, um überhaupt Fördergelder erhalten zu können. Für Aktionäre bietet sich darüber hinaus der große Vorteil, dass die Aktionäre weitestgehend nur Rechte, aber kaum Pflichten haben – mit Ausnahme der Leistung der übernommenen Kapitaleinlage.

Für die Gründung einer griechischen Aktiengesellschaft ist seit 2007 mittlerweile nur noch ein Gründungsaktionär erforderlich. Die Aktionäre müssen das Gesellschaftskapital einbringen. Zweitrangig ist bei der Gründung, ob die Aktiengesellschaft durch natürliche oder juristische Personen ins Leben gerufen wird. Das Mindestkapital zum Gründen einer griechischen Aktiengesellschaft beträgt 60.000 Euro. Bei der Festsetzung des Aktienkapitals ist darauf zu achten, dass das Aktienkapital für die Anlaufkosten des Unternehmens ausreicht. Aktiengesellschaft in Griechenland heißt Ανώνυμη Εταιρεία (Anonumae Hetaireia) (AE).

Selbstverständlich heißt die Aktiengesellschaft in Griechenland nicht genauso wie in Deutschland. Der griechische Name lautet Ανώνυμη Εταιρεία, was so viel bedeutet wie „anonyme Gesellschaft“. Dies bezieht sich darauf, dass im Falle der Verausgabung von Inhaberaktien die Aktionäre nach außen nicht bekannt sind. Die meisten griechischen Aktiengesellschaften (A.E.) werden für einen Zeitraum von ca. 50 Jahren gegründet. Wichtig zu beachten ist weiterhin, dass die Gründung der Aktiengesellschaft einer notariellen Beurkundung mit Anwaltszwang und behördlicher Genehmigung durch die Präfektur bedarf. Ferner sind – je nach Geschäftsbereich – unter Umständen noch weitere Genehmigungen erforderlich. Welche Genehmigungen das im Detail sind und was Sie sonst noch bei der Gründung einer Aktiengesellschaft Griechenland beachten müssen, erklären wir Ihnen sehr gerne in einem persönlichen Gespräch.



Steuern und Kosten bei Kauf und Verkauf in Griechenland

Publiziert am 24.September.2009 von Abraam Kosmidis

Allgemeines

Der Abschluss eines Kaufvertrages über eine Immobilie ist im europäischen Raum immer noch von Land zu Land mit unterschiedlichen Kosten verbunden.

So fallen unter anderen Kosten für Notar, Umsatz- oder Grunderwerbsteuer, Versteuerung eines möglichen Veräußerungsgewinns oder Folgebelastungen wie Grund- Vermögen- und Einkommensteuer an.

Steuern und Gebühren beim Kauf

Käufer von griechischen Immobilien werden entweder mit der Grunderwerbsteuer Foros Metavivasis Akiniton oder mit der Umsatzsteuer FPA Foros Prostithemenis Aksias besteuert.

Steuerpflichtig ist dabei jede Übertragung, Veräußerung oder die Gewährung von Rechten. Die einmalige Grunderwebsteuer beträgt bei Immobilien in Gemeinden mit Feuerwehr zwischen 11% und 13% und in Gemeinden ohne 9 % (für den Kaufpreis von 1,– bis 15.000 €) bis 11% (für den Kaufpreis ab 15.001,– € und darüber erfasst insbesondere alle entgeltlichen Übertragungen von Immobilien. Sie wird auf der Grundlage des notariell beurkundeten Kaufpreises berechnet, soweit dieser nicht niedriger als der vom Finanzamt veranschlagte Einheitswert ist.

Der Steuerbetrag ist vor der notariellen Protokollierung des Kaufvertrages zur Zahlung fällig. Umsatzsteuerpflichtig ist nur der Erwerb von neuen Immobilien, die nach dem 1.1.2006 gebaut worden sind. Die Mehrwertsteuer beträgt dann 19%.

Die Mehrwertsteuer für Immobilien wurde erst im Jahre 2006 eingeführt, so dass aus der Praxis noch keine umfassenden Informationen über weitere Details bestehen. Der in einer Immobilienkaufsache amtierende Notar erstellt für seine Tätigkeit eine Gebührennote auf der Basis des beurkundeten Kaufpreises. Hier ist mit ca. 1,2% – 2% zu kalkulieren. Der Einfachheit halber kann das Notariat gleichzeitig auch gegen eine geringfügige Gebührenerhöhung mit der Grundbucheintragung beauftragt werden. Für die Eintragung beim Grundbuchamt muss der Käufer einer Gebühr in Höhe von ca. 0,5% rechnen.

Der Veräußerungsgewinn – Kommunale Steuer

Anders als in Deutschland unterliegt der Mehrerlös bei einem Verkauf in Griechenland gegenüber dem seinerzeitigen Kaufpreis (Spekulationsgewinn) nicht der Steuerpflicht.
Εine Wertzuwachssteuer gibt es in Griechenland nicht.

Einkommensteuer und Immobilien

Die Einkommenssteuer im Zusammenhang mit Immobilien spielt in Griechenland keine wesentliche Rolle. Es werden die Einkünfte aus Vermietung besteuert und im Falle, dass die Wohnung nicht vermietet wird, existiert eine fiktive Besteuerung auf der Grundlage der erzielbaren Mieteinnahmen. Eine Besteuerung findet auch beim Erwerb von Immobilien mit einer größeren Fläche als 120 qm statt. Resident im steuerlichen Sinne ist derjenige, der seinen ständigen Wohnsitz in Griechenland nach den Grundsätzen des allgemeinen Zivilrechts hat.

Folglich ist das gesamte Einkommen grundsätzlich in Griechenland zu versteuern. Das bedeutet aber auch gleichzeitig, umfangreiche steuerliche Abschreibungen in Anspruch nehmen zu können.

Jährlich wiederkehrende Steuern – Die Einkommensteuer

Jeder “nicht residente Eigentümer” einer Griechenlandimmobilie unterliegt der Verpflichtung zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung. Es wird diejenige selbstgenutzte Immobilie besteuert, die nicht als Erstwohnsitz dient. Die Eigennutzung wird als fiktive Mieteinnahme gewertet. Für den ersten Wohnsitz entfällt diese Besteuerung für Immobilien bis 70 qm für Ledige und bis 120 qm für Verheiratete mit einem Kind.

Die Vermögensteuer – Grundsteuer

Natürliche Personen mit Vermögens- und Immobilienwerten unterliegen in Griechenland der (Gross-) Vermögenssteuer (foros megalis akinitis periousias), welche bis zu 0,8% des Vermögenswertes betragen kann. Steuerpflichtig sind natürliche und juristische Personen und zwar unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit oder ihrem Sitz, soweit sie in Griechenland Immobilienvermögen besitzen. Steuerpflichtig sind Immobilienvermögen ab einem Wert von über 243.600,– € für Ledige und über 487.200,– € für Verheiratete mit einem Kind.

Als Grundlage für die Berechnung des Immobilienwertes dient der vom Finanzamt zugrunde gelegte Einheitswert. Dieser entspricht in der Regel nicht dem Verkehrswert, da der Einheitswert in der Regel sehr deutlich unter dem Verkehrswert liegt.

Die Einheitswerte werden vom Wirtschaftsministerium festgesetzt und werden regelmäßig veröffentlicht. Die Festsetzung erfolgt nach einem System von Vergleichsdaten (Fläche, Lage etc.).

Die kommunale Grundsteuer – Gemeindevermögenssteuer

Diese wird von Gemeinden, Stadtgemeinden und Landkreisen erhoben. Sie wird auf der Grundlage der Wohnfläche berechnet und üblicherweise mit den Stromabgaben abgerechnet.