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GRUNDLEGENDE ÄNDERUNGEN BEI DER ERTEILUNG VON BAUGENEHMIGUNGEN UND DES GRIECHISCHEN BAURECHTS

Publiziert am 4.Dezember.2013 von Abraam Kosmidis

GRUNDLEGENDE ÄNDERUNGEN BEI DER ERTEILUNG VON BAUGENEHMIGUNGEN UND DES GRIECHISCHEN BAURECHTS

 

Das griechische Ministerium für Umwelt, Energie und Klimawandel (YPEKA) plant grundlegende Änderungen in der Raumordnungs-und Stadtplanung, mit dem Ziel, Investoren ein attraktiveres Investitionsumfeld zu bieten.

Nach den Plänen des Ministeriums sollen fortan regionale Raumordnungsstrategien und kommunale Raumordnungsentwicklungspläne (frühere  allgemeine Bebauungspläne) jederzeit modifiziert und neue Projekte aufgenommen werden können. In einem Bereich von 200 Metern um Autobahnen, Fern- und Landstraßen soll selbst in Schutzgebieten in Ausnahmefällen die Bebauung erlaubt werden.

Fundamentale Änderungen sind auch bei der Festlegung der Baufaktoren festzustellen. Dabei sollen die mit einem Baufaktor zu bestimmenden Zonen gemäß den kommunalen Raumordnungsplänen festgelegt werden. Diese Zonen sollen in verschiedene Kategorien wie zB Ansiedlungen mit mehrals 200 Einwohnern und 300 Häusern und in Gemeinden mit weniger als 200 Einwohnern eingeteilt werden.

In Gebieten mit hoher, städtebaulicher Belastung aufgrund der Legalisierung von Schwarzbauten, wie zB im Raum Attika, Thessaloniki oder Iraklion auf Kreta, können keine Zonen zur Bestimmung eines Baufaktors festgelegt werden.

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Was beim Kauf einer Immobilie in Griechenland beachtet werden sollte

Publiziert am 4.Juli.2013 von Abraam Kosmidis

Der Erwerb einer Immobilie in Griechenland, sei es als Feriendomizil oder als Altersruhesitz, aber auch als Investition erfreut sich einer wachsenden Beliebtheit, insbesondere seit die Immobilienpreise in Griechenland aufgrund der Krise im Lande dramatisch gefallen sind. Darüber hinaus kann Griechenland mit atemberaubenden Landschaften und Lagen, sowohl am Meer als auch in den Bergregionen als Standort überzeugen. Bei Erwerb einer Immobilie in Griechenland sollten jedoch einige Punkte, wie nachfolgend dargestellt, beachtet werden.

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Zwischen dem griechischen Immobilienrecht und dem Immobilienrecht in Deutschland bestehen einige Parallelen. Wie auch in Deutschland gilt für den Immobilienkaufvertrag in Griechenland ebenfalls die notarielle Beurkundungspflicht. Anschließend erfolgt die die Eintragung in das bisherige Immobilienregister („Ipothikofilakio“) oder in das sich im Aufbau befindende Grundbuch („ktimatologio“).  Wie nach deutschem Recht ist auch nach griechischem Recht der Eigentumserwerb an einer Immobilie erst mit der Eintragung im griechischen Grundbuch vollzogen. Das Prozedere und die erforderlichen Unterlagen weichen jedoch stark vo dem in Deutschland üblichen Verfahren ab. Ferner existieren diverse lokale Gepflogenheiten, die besonders beachtet werden sollten.

Vertragsunterzeichnung

In Griechenland  ist die Bebauung mit WohniImmobilien auch außerhalb der Stadtplanung oder eines Beubaungsplans (zB auf Agrarflächen) erlaubt. Ies eröffnet die Möglichkeit des Erwerbs von Baufläche auch ausserhalb geschlossener Ortschaften, z.B. in der Meeresnähe. Bauwidrigkeiten bzw. Bauverstösse sind aus diesem Grund in Griechenland häufig. Mit verschiedenen Gesetzen wurde deshalb auch die Möglichkeit der (befristeten) Legalisierung von Schwarzbauten und Baurechtswidrigkeiten geschaffen, so dass eine solche Immobilie auch in legalisiertem Zustand nunmehr möglich ist. Kaufinteressenten sollten jedoch zunächst direkt bei den Kaufverhandlungen mit dem Verkäufer bzw. dem Makler nachfragen, inwieweit Bauwidrigkeiten existieren bzw. inwieweit solche bereits legalisiert worden sind. Im allgemeinen ist jedoch stets die Hinzuziehung und Beauftragung eines Bauingenieurs zu empfehlen, welcher die Immobilie besichtigt und überprüft.

Sobald sich der Kaufinteressent für eine bestimmte Immobilie entschieden und den Kaufpreis mit dem Verkäufer ausgehandelt hat, ist als nächstes einen Anwalt zu beauftragen. Dieser führt zunächst eine Grundbuchrecherche durch und beschafft  die Unterlagen für den Kaufvertragsabschluss. Die Grundbuchrecherche ermöglicht die Feststellung, dass die Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung des Eigentums an den Käufer gegebenenfalls lastenfrei ist und dass die Erwerbstitel des Verkäufers rechtmäßig und in Ordnung sind.

Zum Termin zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages benötigen Käufer aus den EU Mitgliedsstaaten lediglich noch eine griechische Steuernummer. Diese kann von einem Steuerberater oder ebenfalls von dem bereits beauftragten Anwalt beantragt und eingeholt werden. Ist der Käufer nicht persönlich anwesend, ist hierfür eine Vollmacht mit Unterschriftsbeglaubigung notwendig. Gemeinsam mit einer Kopie des aktuellen Reisepasses oder des  Personalausweises kann dann beim Finanzamt die Steuernummer beantragt werden. Außer der Steuernummer und des Reisepasses bzw. Personalausweises sind für EU-Bürger in der Regel keine weiteren Unterlagen erforderlich. Besonderheiten ergeben sich, falls der Käufer über weitere Vermögenswerte oder Einkommen in Griechenland verfügt, bzw. hier seinen ständigen Wohnsitz hat oder hatte.

Dem Notar sind dann u.a. folgende Unterlagen vorzulegen:

–          Erwerbstitel des Verkäufers

–          topografischen Plan

–          Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt (in einigen Fällen auch vom Sozialversicherungsträger des Verkäufers),

–          Grundbuchauszug

–          Baugenehmigung (bei bebauten Immobilien)

–          Bescheinigung von der Gemeinde über die Schuldenfreiheit der Immobilie („TAP“  Bescheinigung),

–          Bescheinigung eines Ingenieurs, dass die Immobilie besichtigt worden ist und keine Bauwidrigkeiten festgestellt wurden, bzw. dass solche vor dem Verkauf gegebenenfalls legalisiert worden sind. Der Ingenieur der diese Bescheinigung ausstellt wird vom Verkäufer beauftragt bzw. bezahlt, während der eingangs empfohlene Bauingenieur auf Wunsch des Kaufinteressenten und zur Sicherung dessen Interessen beauftragt werden kann und dann auch von diesem zu bezahlen ist.

Wird der Kaufpreis aus dem Ausland überwiesen, muß zusätzlich ein griechisches Bankkonto des Käufers eingerichtet werden, auf welches der Kaufpreis überwiesen wird. Es empfiehlt sich, dass der Käufer bzw. sein Anwalt von der Bank einen Nachwweis über die Geldeinfuhr anfordert, damit in der Einkommensteuererklärung des Käufers die Einführung der Geldsumme aus dem Ausland nachgewiesen werden kann. Dieser Schritt ist äußerst wichtig, da ohne diese Bescheinigung die Gefahr der Auferlegung einer zusätzlichen Besteuerung besteht.

Nach dem notariellen Vertragsabschluss ist der beurkundete Vertrag schnellstmöglich beim Grundbuch- bzw. Katasteramt eintragen zu lassen, da der Käufer vor der Eintragung sachenrechtlich noch nicht geschützt ist und theoretisch eine bösgläubige Übertragung oder Belastung der Immobilie durch den Verkäufer an Dritte erfolgen kann.



Neues Gesetz für die endgültige Legalisierung von Schwarzbauten in Griechenland wird für Mai 2013 erwartet

Publiziert am 24.April.2013 von Abraam Kosmidis

In  den vergangenen Monaten  bzw. in den letzten drei Jahren  kam in Griechenland immer wieder das Thema über die „Legalisierung von Schwarzbauten“ auf. Durch das bereits im Jahr 2011 in Kraft getretene Gesetz Nr. 4014/2011 wurde die Möglichkeit eines Verfahrens zur Legalisierung von  Schwarzbauten eingeführt, dessen Verfahrensfristen inzwischen mehrmals verlängert  worden sind.  Siehe hierzu auch unseren Beitrag unter

http://www.rechtsanwalt-griechenland.de/blog/legalisierung-von-schwarzbauten-in-griechenland/

Dies insbesondere deshalb, weil das Legalisierungsverfahren bislang wenig Resonanz in der Gesellschaft gefunden hat und  die hiervon erwarteten Staatseinnahmen aus den Legalisierungsanträgen bis zum Ablauf der jeweils gesetzten Frist ausblieben, bzw. die gesteckten Ziele nicht erreicht wurden.

Ein Grund hierfür mag neben der fehlenden Liquidität bei den Haushalten auch der Umstand gewesen sein, dass das bisherige Regulierungsverfahren lediglich eine  „vorläufige“ Legalisierung der existierenden Schwarzbauten vorsieht, die zeitlich auf 30 Jahre begrenzt ist. Dadurch wird  nur vorübergehend Rechtssicherheit geschaffen, wobei etwaige künftige rechtliche  Konsequenzen nach Ablauf der Legalisierungsdauer nach wie vor unklar blieben.

Unter diesem Hintergrund versucht nunmehr das zuständige  griechische Ministerium  die Frage der Legalisierung von Baurechtswidrigkeiten durch ein neues Gesetz „endgültig“ zu regeln. Das Gesetz soll voraussichtlich bereits im Mai 2013 in Kraft treten.

Der diesbezügliche Gesetzesentwurf, über welchen im Eilverfahren entschieden werden soll,  zielt darauf ab, dauerhafte Lösungen -insbesondere bei Altbauten und geringfügigen Baurechtswidrigkeiten zu ermöglichen und damit Rechtssicherheit zu schaffen.

Dabei soll folgende Einteilung vorgenommen werden:

1. Schwarzbauten vor dem Jahr 1975

Unter die erste Kategorie sollen nach dem neuen Gesetzesentwurf die baurechtswidrig vor dem Jahr 1975  errichteten  Immobilien fallen. Hierfür wird vorgesehen, dass diese endgültig  von einem etwaigen  Abriss freigestellt und legalisiert werden sollen, und zwar unabhängig davon, ob  eine rechtsgültige  Baugenehmigung  existiert oder nicht.  Der Eigentümer soll  dabei u.a.  gegenüber dem  Bauamt nachweisen,  dass das fragliche Gebäude  tatsächlich  vor dem Jahr 1975  errichtet worden war. Dies kann entweder anhand von bestimmten Dokumenten (z.B. Stromrechnungen der vorherigen Jahre, eidesstattliche Erklärungen, Steuererklärungen   etc.) erfolgen oder  ggfls. sich auch aus Luftbildern ergeben.

2. Bereits legalisierte Bauten nach den bislang geltenden Gesetzen

Für diejenigen, welche ihre Immobilien bereits nach den bislang geltenden Verfahren legalisiert haben (G. 3843/2010 und 4014/2011) und hierdurch  lediglich eine „vorläufige“ Legalisierung erreicht  haben (entsprechend 40  bzw. 30 Jahre),  sieht der neue Gesetzesentwurf  erhebliche Erleichterungen für die endgültige Legalisierung vor.  Die „vorläufigen“ Legalisierungen sollen gegen  Zahlung einer geringen Gebühr  in Höhe von ca. 500 € zu engültigen Legalisierungen umgewandelt werden können.

3. Geringwertige Baurechtswidrigkeiten

Eine weitere Kategorie von Schwarzbauten  die  nach dem neuen Gesetzesentwurf ebenfalls  dauerhaft legalisiert werden können sind die Fälle, in denen lediglich geringfügige baurechtliche Verstöße vorliegen (zB Abweichung der tatsächlichen von der rechtlich vorgesehenen Nutzung von Räumen,also beispielsweise Nutzung von  Lagerräumen zu Wohnzwecken).

Als geringfügige baurechtliche Verstöße werden dabei aller Voraussicht nach die Fälle qualifiziert, bei denen eine  Baugenehmigung vorliegt,  und der darin  vorgesehene Baufaktor nicht überschritten wurde.

4. sonstige Fälle von Schwarzbauten

Ferner ist auch im Rahmen des Gesetzes damit zu rechnen, dass eine weitere Kategorie  von regulierungsfähigen Schwarzbauten weiterhin nach den Grundsätzen der bisherigen Gesetze nur vorläufig  für die Dauer von 30 Jahren legalisiert werden können.  Hierunter werden aller Voraussicht nach zB Gebäude fallen, bei welchen wesentliche Überschreitungen der baurechtlichen Vorgaben der Baugenehmigung ( z.B. hinsichtlich der vorgesehenen Stockwerke)  vorliegen. Da hinsichtlich dieser Kategorie die Regelungen des Gesetzesentwurfes noch intensiv verhandelt werden, sind die  diesbezüglichen Grundsätze und Regelungen noch offen.

5. Ausnahmen

Wie bereits in den früheren Gesetzen vorgesehen, sollen auch nach dem neuen Gesetz einige Fälle von der Legalisierungsmöglichkeit ausgeschlossen bleiben:

Hierunter fallen unter anderem:

–          die nach dem 28.07.2011 errichteten Schwarzbauten. Diese Ausschlußfrist soll dazu dienen, dass während der Gültigkeitsdauer des Legalisierungsgesetzes keine neuen Schwarzbauten errichtet werden, um dann von den gesetzlichen Legalisierungsmöglichkeiten zu profitieren.

–          Schwarzbauten in Waldgebieten, Wäldern, an Stränden, an öffentlichen und archäologischen Plätzen sind von einer Legalisierungsmöglichkeit ebenfalls ausgeschlossen.



Legalisierung von Schwarzbauten in Griechenland

Publiziert am 28.Dezember.2011 von Abraam Kosmidis

Baurecht in Griechenland – Regulierung und nachträgliche Legalisierung von Bauten ohne Baugenehmigung, Bauten mit baurechtlichen Verstößen und ungenehmigten Baumaßnahmen.

Der griechische Gesetzgeber hat bisweilen unterschiedliche gesetzliche Bestimmungen erlassen, auf deren Grundlage ein Regulierungsversuch für die zahlreichen Baurechtswidrigkeiten bei Immobilien und Bauwerken in Griechenland unternommen wurden. Eine zentrale Bedeutung kam dabei dem Gesetz 1337/1983 zu. Da jedoch das Problem der rechtswidrigen Bebauung bislang nie effektiv geregelt worden war, wurde das Erfordernis einer endgültigen gesetzlichen Regulierung dieser Fälle besonders groß, so dass schließlich im Jahr 2011 das Gesetz 4014/2011 verabschiedet wurde.

Der Regelungsgehalt des Gesetzes 4014/2011

Das Gesetz 4014/2011 räumt den Eigentümern diverser baurechtswidriger Bauwerke und Immobilien die Möglichkeit zu deren „Regulierung“ ein. „Regulierung“ im Sinne des Gesetzes bedeutet dabei im Wesentlichen die Freistellung von etwaigen Errichtungs- und Aufrechterhaltungsstrafen, Verhinderung von Abriss sowie sonstigen Sanktionen für einen Zeitraum von 30 Jahren für alle gemäß des Gesetzes geregelten baurechtwidrigen Objekte oder solche ohne Baugenehmigung.

Mithin sollen regulierte Objekte an die Infrastruktur angeschlossen werden, und es können daran instandhaltende Reparaturmaßnahmen durchgeführt werden, sofern diese die Größe des rechtswidrigen Gebäudevolumens nicht erhöhen. Bei baurechtswidrigen Bauten oder Nutzungen, die sich im Außenbereich eines Bebauungsplans bzw. außerhalb geschlossener Ortschaften befinden, haben speziell die Gemeinden landesweit ihre diesbezügliche Bauplanung fertigzustellen.
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Anstehende Gesetzesänderungen zum Steuerrecht, Baurecht, Energierecht und Verwaltungsrecht in Griechenland

Publiziert am 15.April.2010 von Abraam Kosmidis

 Auf Griechenland kommen zu Anfang 2010 diverse Veränderungen in verschiedenen Bereichen zu, Ziel ist eine flexiblere Gestaltung der griechischen Gesetzgebung und parallel die Sanierung der Finanzlage. Die wichtigsten Veränderungen können wie folgt zusammengefasst werden:

 Besteuerung von Erbschaften und elterlichem Vermögen:

Die Regelungen bezüglich der Erbschaftssteuer wurden vor kurzem entscheidend geändert, dies gilt insbesondere in Fällen der Besteuerung von Erbschaften mit besonders hohem Wert von nahe stehenden Angehörigen. Die Abänderung fand durch Einführung des Gesetzes Nr. 3815/2010 statt, welches ebenfalls das Gesetz Nr. 2961/2001 (Gesetzbuch zur Besteuerung von Erbschaften, Schenkungen, elterlichen Leistungen und Gewinnen aus Lotterie) abändert. Es wirkt sich in erster Linie auf die Besteuerung von Erbschaften bei nahe stehenden Angehörigen (z.B. Ehepartnern, Kindern, Eltern usw.) aus. Bis Inkrafttreten des erwähnten Gesetzes, wurde das an die Ehepartner oder nahe stehenden Angehörigen (z.B. Kinder) unbewegliche vererbte Vermögen mit einem Prozentsatz von 1% versteuert. Seit Inkrafttreten des Gesetzes Nr. 3815/2010 werden selbst die aus dem Vermögen gezogenen Gewinne gemäß entsprechenden Maßstabes bis zu einem Prozentsatz von 10% versteuert werden.

 Neue Vorschriften bezüglich der Einkommensteuer:

Die Wahl des Gesetzes durch das griechische Parlament, welches erhebliche Veränderungen bezüglich der Einkommensteuer mit sich bringt, ist zum 15.4.2010 geplant. Einige der vielen Änderungen, die der Gesetzesentwurf mit sich führt sind:

 –                      Abschaffung der meisten Fälle der eigenständigen Besteuerung (also ohne Addition der Gesamteinkünfte und Besteuerung nach der Progressionstabelle).

–                      Berechnung des Mindesteinkommens natürlicher Personen anhand von festgelegten Mindestsätzen (je nach Größe der Wohneinheit, Sachwert des PKW usw.)

–                      Buchführung über aller Einnahmen und Ausgaben für sämtliche Unternehmen

–                      Besteuerung von Dividenden aus AG und GmbH anhand von entsprechenden Maßstäben

–                      Einführung der Grund(eigentums)steuer, welche bei einem unbeweglichen Vermögen ab 400.000€ erhoben wird

 Neue Regelungen für den Kauf von Grundstücken:

Das oben genannte Gesetz sieht ebenfalls starke Veränderungen bezüglich der Grunderwerbssteuer vor. Seit dem Jahre 2005 wurden den Käufern, welche Grundstücke nach 2006 erworben und anschließend wieder verkauft haben mit  Vertragsgebühren und Wertzuwachssteuern (ähnlich der Spekulationssteuer in Deutschland) steuerlich belastet.

Diese speziellen Steuern werden komplett abgeschafft, dafür treten die Regelungen bezüglich der Grunderwerbsteuern des Gesetzes Nr. 1587/1950 in Kraft, wonach ein Erlös von bis zu 20.000 € mit einem Prozentsatz von 8%, der Erlös von über 20.000 € mit einem Prozentsatz von 10% besteuert wird.

 Möglichkeit der Legitimation von baurechtswidrigen Bauten:

Ein vom zuständigen Ministerium eingeführter Gesetzesentwurf gibt den Bürgern die Möglichkeit, welche in Besitz von Gebäuden sind, die gegen bestimmte Bauvorschriften verstoßen, gegen Entrichtung einer bestimmten Geldstrafe vom Abriss baurechtswidriger Bauten verschont zu bleiben und die Gebäude zu legitimieren. Die neuen Regelungen umfassen insbesondere Fälle, in denen Räumlichkeiten entgegen der baurechtlichen Vorschriften anders als vorgesehen genutzt werden (z.B. wird das Untergeschoss im Bauamt als Keller gemeldet, genutzt wird es allerdings als Geschäft) und in denen offen stehende Räumlichkeiten in geschlossenen Räume umfunktioniert werden (z.B. zweiseitig offene Balkons).

 Gesetzesentwurf für die erneuerbaren Energiequellen:

Die Wahl des Gesetzes zur Regelung von erneuerbaren Energiequellen wird im Frühjahr des Jahres 2010 erwartet und soll das vorherige Gesetz Nr. 3468/2006 reformieren. Der Gesetzesentwurf sieht das Erreichen der Energiegewinnung aus erneuerbaren Energien auf 20% (entgegen der in der Richtlinie 28/2009 vorhergesehenen 18%) bis zum Jahre 2020 vor, zudem soll die gewonnene Energie 40% des Strombedarfs für das Jahr 2020 decken.

 Weiter, werden Änderungen bezüglich des Genehmigungsverfahrens vorgesehen, darunter fällt unter anderem die Trennung des Genehmigungsverfahren zur Erteilung einer Erzeugungslizenz vom Genehmigungsverfahren für die Einhaltung der Umweltauflagen, wobei letztere Genehmigung künftig statt vom Wirtschaftsministerium nun bei der Energie und Regulierungsbehörde (RAE) erteilt wird. Von der Verpflichtung der Erlangung einer Erzeugungslizenz werden diejenigen ausgenommen, welche nicht mahnbare oder in geringem Maße mahnbare Aktivitäten vornehmen, das Verfahren für die Erstellung eines Gutachtens über die Erstbewertung und Einschätzung der Umweltverträglichkeit (EEUV) und das Verfahren für die naturschutzrechtliche Genehmigung (NG) werden in ein Verfahren zusammengeschlossen.

 Änderung der kommunalen Verwaltungsstruktur Griechenlands:

Zum Herbst 2010 wird die Wahl eines Gesetzes erwartet, welches den Entwurf „Kallikratis“ umsetzen soll. Dieser bezieht sich auf die Reduzierung der Behördenanzahl der kommunalen Verwaltungen (OTA), die Kompetenzen sollen auf wenigere Behörden verteilt werden was zu einer höheren Flexibilität des Staates führen soll. Das Gesetz betrifft die kommunalen Verwaltungsbehörden (OTA) in 13 Verwaltungsbezirken, die Institution der Präfektur wird aufgehoben. In diesem Sinne wird die heutige Anzahl von 1.070 Gemeinden auf 370 reduziert. Auf Grund dieser verwaltungstechnischen Reformierung gehen alle Kompetenzen der früheren Präfekturen nun auf die Gemeinden und Verwaltungsbezirke über. Auf diese Weise wird eine Vereinfachung des staatlichen Verwaltungssystems erwartet, zudem sollen alle Verfahren für die Bürger klarer und einfacher gestaltet werden.