Weblog KPAG Kosmidis & Partner – die deutschsprachige Anwaltskanzlei in Griechenland

Legalisierung von Schwarzbauten in Griechenland

Baurecht in Griechenland – Regulierung und nachträgliche Legalisierung von Bauten ohne Baugenehmigung, Bauten mit baurechtlichen Verstößen und ungenehmigten Baumaßnahmen.

Der griechische Gesetzgeber hat bisweilen unterschiedliche gesetzliche Bestimmungen erlassen, auf deren Grundlage ein Regulierungsversuch für die zahlreichen Baurechtswidrigkeiten bei Immobilien und Bauwerken in Griechenland unternommen wurden. Eine zentrale Bedeutung kam dabei dem Gesetz 1337/1983 zu. Da jedoch das Problem der rechtswidrigen Bebauung bislang nie effektiv geregelt worden war, wurde das Erfordernis einer endgültigen gesetzlichen Regulierung dieser Fälle besonders groß, so dass schließlich im Jahr 2011 das Gesetz 4014/2011 verabschiedet wurde.

Der Regelungsgehalt des Gesetzes 4014/2011

Das Gesetz 4014/2011 räumt den Eigentümern diverser baurechtswidriger Bauwerke und Immobilien die Möglichkeit zu deren „Regulierung“ ein. „Regulierung“ im Sinne des Gesetzes bedeutet dabei im Wesentlichen die Freistellung von etwaigen Errichtungs- und Aufrechterhaltungsstrafen, Verhinderung von Abriss sowie sonstigen Sanktionen für einen Zeitraum von 30 Jahren für alle gemäß des Gesetzes geregelten baurechtwidrigen Objekte oder solche ohne Baugenehmigung.

Mithin sollen regulierte Objekte an die Infrastruktur angeschlossen werden, und es können daran instandhaltende Reparaturmaßnahmen durchgeführt werden, sofern diese die Größe des rechtswidrigen Gebäudevolumens nicht erhöhen. Bei baurechtswidrigen Bauten oder Nutzungen, die sich im Außenbereich eines Bebauungsplans bzw. außerhalb geschlossener Ortschaften befinden, haben speziell die Gemeinden landesweit ihre diesbezügliche Bauplanung fertigzustellen.

Kriterien für die Berechnung der Geldbuße

Die einheitliche spezielle Geldbuße, welche die Eigentümer für die Regulierung zu entrichten haben, wird auf der Grundlage der nachfolgenden Faktoren errechnet:

  • Fläche
  • Zonenwert
  • Koeffizient von 15%
  • Existenz einer Baugenehmigung
  • Lage des Gebäudes ( z.B. innerhalb oder außerhalb eines Bebauungsplanes)
  • Art der Nutzung ( z.B. Haupt- und einzige Wohnung, sonstige Nutzung, etc.)
  • Art des baurechtlichen Verstoßes (z.B. Überschreitung hinsichtlich der Baubreite oder Höhe, Überschreitung der Flächendeckung, Verstoß gegen die Einhaltung seitlicher Abstände und / oder der Baulinie)
  • Abweichungen von einer erteilten Baugenehmigung

Fälligkeit der Geldbuße

Die Geldbuße ist für alle Immobilien innerhalb von 36 Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes in gleichhohen Raten zu entrichten. Bei verzögerter Ratenzahlung fällt ein Verzugsaufschlag in Höhe von 1% für jeden Monat der Verzögerung an. Wenn der Betrag der Geldbuße in voller Höhe entrichtet wird, wird eine Ermäßigung in Höhe von 20% gewährt. Erfolgt die erste Ratenzahlung nicht innerhalb der vorgesehenen Frist oder bezahlt der Eigentümer drei aufeinander folgende Raten nicht, verliert er sein Recht auf Aufnahme in das Regulierungsverfahren.

Inkrafttreten und Dauer des Regulierungsverfahrens

Dieses Gesetz gilt ab dem 1. Oktober 2011, wobei als endgültige Frist zur Beantragung der Regulierung nunmehr der 28. Februar 2012 festgelegt wurde. Weitere Verlängerungen sind nicht auszuschließen.

Verfahren der Regulierung ungenehmigter Bauten und Baumaßnahmen

Die betroffenen und interessierten Eigentümer sollten sich an einen Bauingenieur wenden, der nach Durchführung einer Ortsbesichtigung die Zusammenstellung der erforderlichen Daten vornimmt, die für die Aufnahme des Objekts in das Regulierungsverfahren erforderlich sind, und eine vorläufige Höhe der Geldbuße kalkuliert. Im Folgenden wird der Antrag durch den Bauingenieur elektronisch ausgefüllt und eingereicht, woraufhin das elektronische System eine gesonderte objektsspezifische „Kennungsnummer“ vergibt, den Auftrag zur Zahlung einer Gebühr für die Aufnahme in das Regulierungsverfahren erteilt und die Höhe der Zahlungen in Bezug auf die Anzahl der im Voraus gewählten Ratenanzahl berechnet.

Die Gebühr kann bei einem Bankinstitut entrichtet werden (auch elektronisch über das Online-Banking). Der Zahlungseingang wird automatisch bestätigt und das Aufnahmeverfahren aktiviert. Dem Antragsteller wird eine Kennziffer zum Zweck seiner laufenden Informierung und Verfolgung der Ratenzahlungen sowie Abfrage des Restbetrages bis zur Vollendung des Verfahrens vergeben.

Parallel dazu werden alle erforderlichen Pläne und sonstigen Daten gesammelt bzw. erstellt, die wiederum bis zum 31. März 2012 eingereicht werden müssen und auf deren Grundlage die Berechnung der „endgültigen Geldbuße“ und die Neubezifferung der Höhe der einzelnen Raten durch das System vorgenommen wird. Mit der Feststellung der Vollständigkeit dieser Unterlagen wird automatisch durch das System die „BESTÄTIGUNG ÜBER DIE REGULIERUNG DES BAURECHTSWIDRIGEN OBJEKTS“ ausgestellt, auf welcher sämtliche Daten des zu regulierenden Objekts aufgezeigt werden. Diese Bestätigung ist für die Übertragung der baurechtswidrigen Immobilie erfoderlich.

Wird in besonderen Fällen der unmittelbare Abschluss des Regulierungsprozesses und die Ausstellung der Bescheinigung erwünscht, dann kann in der Zwischenzeit, bis das elektronische System für die elektronische Einreichung der Unterlagen bereitgestellt wird, die Vollständigkeit durch eine elektronische Mitteilung des Bauingenieurs erfolgen, worin er bescheinigt „… dass ihm sämtliche Studien und andere Daten zur Verfügung stehen, und er verpflichtet ist diese elektronisch bis zum 31. März 2012 einzureichen, nach entsprechender Mitteilung, dass das System bereit ist die elektronische Daten/ Unterlagen und Pläne aufzunehmen … „.

Für diejenigen Objekte, die dem genannten Gesetz nicht unterliegen, finden die Bestimmungen bezüglich der Baurechtswidrigkeiten Anwendung (Abrissverfügung und Widerherstellung des ursprünglichen Zustands). Es wird eine Errichtungsstrafe in Höhe von ca. 30 % des Wertes und eine Aufrechterhaltungsstrafe in Höhe von ca. 5% des Wertes für jedes Jahr ab deren Errichtung festgesetzt.

Bescheinigung ist Voraussetzung für Übertragbarkeit der Immobilien

Darüber hinaus sieht das Gesetz 4014/2011 vor, dass die Übertragung und die Begründung eines dinglichen Rechtes an einer Immobilie ohne eidesstattliche Erklärung des Eigentümers und Bestätigung des Bauingenieurs, dass keine Baurechtswidrigkeiten auf dem Objekt vorhanden sind, und dass keine Nutzungen ohne Genehmigung erfolgen, untersagt ist. Unwahre oder ungenaue Angaben sämtlicher an der Transaktion beteiligter Personen (Notare, Anwälte, Makler, Grundbuchbeamte etc.) unterliegen strengen Sanktionen, die mithin bis zum Entzug der Berufszulassung reichen können.

In Griechenland bietet das Gesetz 4014/2011 den Eigentümern von Schwarzbauten oder mit Bauverstößen behafteten Immobilien die Möglichkeit, solche ungenehmigten Immobilien und Baumaßnahmen gegen Entrichtung einer entsprechenden Geldbuße nachträglich zu regulieren und für 30 Jahre zu legalisieren.


36 Antworten zu “Legalisierung von Schwarzbauten in Griechenland”

  1. Markus Mergenthaler sagt:

    Guten Tag,
    Sie haben die Kriterien für die Geldbuße dargestellt.
    Aber wie berechnet sich diese Geldbuße genau? Oder gibt es einen „Daumenwert“ je Quadratmeter bebauter Fläche?
    Und welche Gebäudeteile gehören zu bebauten Fläche?

    • Karen sagt:

      Sehr geehrter Herr Tosounidis,

      eine Bekannte von mir hat im Laufe der letzten 10 Jahre ein Teilgrundstück mit Gebäude durch Anbauten ohne Baugenehmigung ergänzt.
      Sie versucht seit mehreren Jahren diese Anbauten zu legalisieren, hat einem Architekten auch schon viel Geld dafür bezahlt, aber zu einem offiziellen Legalisierungsverfahren ist es bis heute nicht gekommen. Erschwerend kommt allerdings hinzu, dass erst im Winter 2016/17 ein Gebäude errichtet wurde, dass baurechtlich ebenfalls zweifelhaft ist.

      Meine wichtigsten Fragen sind folgende:
      > Ist das Legalisierungsgesetz aktuell (6/2017) noch gültig, d.h. ist es verlängert worden?
      > Gibt es eine „Deadline“ für zu legalisierende Bauten? Ist es ratsam zu versuchen, den noch sehr jungen Bau zu legalisieren?
      > Was passiert im Falle eines Versterbens der Bekannten (Besitzerin)? Eine Übergabe an die Kinder scheint ja ohne die Baugenehmigung bzw. die Legalisierungsbescheinigung gar nicht möglich. Falls jetzt herauskommt, dass der jüngste Schwarzbau nicht zu legalisieren ist … müssen die Kinder als Erben dann haften?

  2. Gerhard G. sagt:

    Sehr geehrter Herr Kosmidis,

    ich habe mit großem Interesse Ihren Artikel gelesen.
    Meine Fragen dazu:
    1. Mit welchen Konzequenzen in Hinsicht auf Strafen
    etc. hat man zu rechnen, wenn man die Legalisierungsfrist
    verstreichen lässt. Sei es aus Protest oder man hat einfach
    nichts davon gewusst, oder man ist sich nicht bewusst,
    dass man einen illegalen Bereich hat (Baubewilligung und Bauabnahme sind erfolgt).
    2. Gibt es eine deutschspachige Version von dem Gesetz 4014/2011 und den Kriterien zur Berechnung der Geldbuße,
    so dass man einen vom Architekten aufgestellten Strafenkatalog nachvollziehen kann.

    Herzlichen Dank
    Gerhard G.

  3. Themistoklis Tosounidis sagt:

    Sehr geehrter Herr Guenzl,

    Wir bedanken uns für Ihre Anfrage und teilen zu den gestellten Fragen folgendes mit:

    1. Die Nichtvornahme der Legalisierung des Grundstücks bzw. die Zahlung des Bußgeldes nach dem einschlägigen Gesetz kann zu mehreren negativen Konsequenzen führen , wie beispielsweise:

    – das Eigentum an der Immobilie darf nicht übertragen werden (für jede notarielle Übertragung ist ab Einführung des Gesetzes die Vorlage einer Bescheinigung eines Ingenieurs notwendig, dass die Immobilie keine Schwarzbauten aufweist, bzw. diese nach den Vorschriften des Gesetzes bereits reguliert worden sind.
    – es ist mit einer sehr hohen Strafe zu rechnen
    – es kann unter Umständen eine Abrissverfügung von der Behörde erlassen werden

    Im Allgemeinen ist die Vornahme der Legalisierung nach diesem Gesetz zu empfehlen, da die Folgen einer Nicht-Legalisierung sehr gravierend ausfallen können. Aller Voraussicht nach dürfte mit einer weiteren Fristverlängerung für die Antragseinreichung zu rechnen sein.

    2. Leider haben wir keine Version dieses Gesetz in deutscher Sprache. Gerne könnten wir aber durch Hinzuziehung eines zweiten, mit uns zusammenarbeitenden Ingenieurs Ihren konkreten Fall prüfen lassen, sofern Sie Vertrauensprobleme mit Ihrem bisherigen Ingenieur haben sollten.

    Für etwaigen Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

    Mit freundlichen Grüssen
    Themis Tosounidis

  4. […] Legalisierung von Schwarzbauten in Griechenland […]

  5. B.Hoepner sagt:

    Sehr geehrter Herr Tosounidis,
    Wir beabsichtigen auf einer gr.Insel ein Haus zu kaufen und sollen dazu einen topographischen Plan und auch die von Ihnen erwähnte Bestätigung eines Bauingingeieurs beibringen. Ist das nicht Sache des Verkäufers? Und wer trägt die Kosten?
    Für Ihren Kommentar wäre ich sehr dankbar.
    MFG
    B. Hoepner

    • Abraam Kosmidis sagt:

      Sehr geehrter Herr Hoepner,
      ohne die Bestätigung des Bauingenieurs kann das Haus nach der neuen Gesetzgebung ohnehin nicht übertragen werden. Es ist deshalb Sache des Eigentümers dafür Sorge zu tragen, dass die Bestätigung beigebracht werden kann.

  6. Evangelos sagt:

    Sehr geehrte Herren,

    ich habe Ihre Artikel mit grossem Interesse gelesen,
    konnte aber für mein Problem keine Lösung finden,
    vielleicht können Sie mir helfen,

    Ich erwarb ein Grundstück auf dem sich bereits
    ein Gebäude grösse ca. 35 qm aus Felsstein befand
    Baujahr ca 1960 welches ich mit einem Dach versah,

    weiterhin habe ich eine genehmigte Scheune
    – Genehmigung lt. Scheune mit Dach –
    vor ca, 8 Jahren gebaut, das Dach habe ich aber
    ert vor 5 Jahrenn drauf gesetzt und zwar so das
    es eine Wohnung geworden ist, unter was muss ich
    dieses denn legalisieren lassen, da die Genehigung
    fürs Dach ja vorliegt, oder gehe ich mit falscher Voraussetzung an die Sache,

    Bedanke mich für Ihre Bemühungen im vor aus,
    verbleibe mit freundlichem Gruss

    Evangelos

  7. Nikos sagt:

    Sehr geehrter Herr Kosmidis, sehr geehrte Herren,
    ich habe meinen sogenannten Schwarzbau zur Genehmigung angemeldet. Sogenannt, da ich vor entgegen gut gemeinten Rat unbedingt sauber und genehmigt bauen wollte. Ich habe zwei Jahre auf die Baugenehmigung gewartet, und jetzt darf ich für die Unvollkommenheiten (Schlampereien) des Bauantrags auch nochmal nachzahlen.
    Meine Frage: die Strafe wurde vom Ipourgion Peribalontos mit 2927€ für prostimo und 2427€ für prostimo BX mitgeteilt. Ich möchte auf ein mal zahlen um die 20% Ermäßigung zu bekommen. Mein Ingenieur verlangt nun ohne weitere Aufschlüsselung der Kosten 5.500€ von mir. Ist das nun Willkür und Abzocke oder gerechtfertigt. Ich finde in allen Artikeln und Kommentaren zu dem Thema Legalisierung von Schwarzbauten nur Diskussionen über die Strafe. Die Nebenkosten sollen bei mir fast so hoch sein wie die Strafe. Kann das sein?

    würde mich auf eine Antwort freuen, die Sie auch gerne veröffentlichen dürfen. Das interessiert auch andere Leidensgenossen.

    vorab vielen Dank und viele Grüße
    Nikos

  8. Silke sagt:

    Sehr geehrter Herr Kosmidis,
    ein ähnlicher Fall wie bei Nikos liegt bei uns leider auch vor. Es wurde alles legal eingeholt, Baugenehmigung etc. Dann hat der Architekt anders gebaut, als in den Plänen vermerkt. Nun soll hier auch (für Bauten mit baurechtlichen Verstößen, die wir ja gar nicht begangen haben) Strafe gezahlt werden. Ist das eine gängige Methode? Was kann man dagegen machen?
    Das Land soll übrigens geteilt werden, das noch zum Hintergrund.

    Vorschlag des Architekten:
    1) You must pay 2.000 € for fine and 2.000€ (including taxes) for my job. For the fine if you pay them all at once you will pay 1600€ (-20%). If you can’t pay them at once you can pay by 48mounths part payment. This is for 30years (law No 4014/2011). FINAL COST 4.000€
    This is for the illegalities of your house. Then you can separate your land.

    2) You must pay 500€ fine and then you can go to the authority and make a building permition for about 2.500€ (including taxes) at least in 3 years from now. In that case you must pay and IKA (insurance of worker for the illegal jobs you have already done). It is about 65workdays more so it is 65workdays*60€/day=3.900€. This is for ever. FINAL COST 6.900€
    This is for the illegalities of your house. Then you can separate your land.

    Können Sie mir hier einen Rat geben?
    MfG
    Silke

  9. Themistoklis Tosounidis sagt:

    Hallo Silke,

    bei diesem Gesetz handelt es sich genauer gesagt nicht um eine Strafe, sondern um eine Möglichkeit, den Bau und die Nutzung eines „schwarzgebauten“ Gebäudes für 30 Jahre zu legalisieren. Grundsätzlich empfehlen wir in solchen Fällen immer eine solche Legalisierung, da sonst der Eigentümer sein Eigentum nie übertragen (z.B. schenken, verkaufen usw) darf.

    In Ihrem Fall scheint es so, als ob Ihr Grundstück auch im Rahmen einer legalen Erweiterung der Baugenehmigung legalisiert werden könnte, daher hat der Architekt auch den zweiten Vorschlag unterbreitet. Dies ist nicht bei allen Immobilien möglich.

    Wir könnten nur empfehlen, dass Sie vielleicht die Auffassung eines zweiten Architekten / Ingenieurs einholten, damit Sie sicher sind, dass die Beträge stimmen.

  10. Themistoklis Tosounidis sagt:

    Hallo Nikos,

    bei den Nebenkosten handelt es sich um die Vergütung des Ingenieurs. Wenn diese zu hoch erscheinen, würde ich die Kontaktaufnahme mit einem weiteren Ingenieur empfehlen, so dass Sie ein zweites Angebot zu Vergleichszwecken haben.

  11. Jürgen Stephan sagt:

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    ich habe 1985 (außerhalb d.Bebauungsplans)eine damals 90jährige Haus(ruine) gekauft. Den Originalzustand kann ich mit Fotos belegen, auf denen hinten das Datum eingedruckt ist. Ein eingestürzter kleiner Gebäudeteil (ca.10m2)ist auf der topografischen Karte zum Kaufvertrag nicht eingezeichnet. Ich habe aber das gesamte Ensemble restauriert und nutze es seitdem. Liegt hier ein baurechtswidriger Verstoß vor?
    Ich würde mich sehr über Ihre Einschätzung freuen.
    Freundliche Grüsse
    Jürgen Stephan

  12. Themistoklis Tosounidis sagt:

    Sehr geehrter Herr Stephan,

    leider kann Ihre Frage nur von einem Ingenieur verbindlich beantwortet werden.

    Wir können jedoch mitteilen, ob ein baurechtswidriger Verstoß vorliegt, welches zunächst davon abhängt, ob für das anfängliche Haus sowie für die Restaurationsarbeiten, die Sie durchgeführt haben, eine Baugenehmigung existiert. Die allgemeine Regel ist, dass bei Gebäuden, die nachweislich früher als 1955 gebaut worden sind, keine Baugenehmigung für die Restaurationsarbeiten erforderlich ist. Dies sollte aber in Ihrem bestimmten Fall von einem Ingenieur geprüft bzw. beantwortet werden.

  13. Neelsen sagt:

    Hallo Herr Kosmidis,
    Wir haben 2006 schwarz gebaut und hatten 2010 unsere Verhandlung vor Gericht.Macht es trotzdem Sinn für uns, das wir das Haus legalisieren lassen? Wir haben 2000qm Land und unser Haus ist 65qm groß.
    Danke im voraus
    Eva Neelsen

  14. Themistoklis Tosounidis sagt:

    Sehr geehrte Frau Neelsen,

    da das Gebäude 2006 erbaut worden ist, macht es durchaus Sinn dieses im Rahmen des aktuell geltenden Gesetzes legalisieren zu lassen, da Sie somit das Recht haben, dies auch rechtmäßig zu übertragen bzw. anders verwerten.

  15. Eva Schmidt sagt:

    Hallo, werde mein Haus in GR verkaufen müssen, da ich die Strafe nicht bezahlen kann. Bekomme eine kleine Rente.
    Wie soll ich einen Antrag stellen, wenn ich weiß nicht bezahlen zu können?
    Verkauf des Hauses zur Zeit kaum möglich.

    Was nun? Eva

  16. Eva Schmidt sagt:

    sorry meine Adresse war nicht korrekt

  17. Eva Schmidt sagt:

    Ich habe ein Haus in Griechenland. Für den Pool sollte vor 20 Jahren eine Baugenehmigung beantragt werden. Braucht man nicht so der Architekt. Der Bauträger hatte eine Garage und Versorgungsraum gebaut und keine Baugenehmigung beantragt. Das habe ich erst 2 Jahre später erfahren. Für Zahlung von DM 20.000,- sollte ich den entsprechenden Stempel erhalten.
    Ich habe mich geweigert, Schmiergeld zu zahlen.

    Jetzt bin ich Rentnerin und hatte gedacht, hier im Alter Leben zu können.
    Das verlangte Geld kann ich mit meiner Rente nicht aufbringen, also muß ich verkaufen, an wen? zur Zeit sehr
    schlecht…

    Was nun – erhängen oder erschießen? Pest oder Cholera?

  18. Hallo,

    leider besteht nach dem geltenden Recht keine Möglichkeit das Haus zu verkaufen, ohne die schriftlichen Bestätigung eines Ingenieurs, dass keine Schwarzbauten bzw. baurechtlichen Rechtswidrigkeiten existieren. Wenn Sie die Legalisierungsgebühr (die eigentlich keine Strafe darstellt) nicht bezahlen, dann besteht die Gefahr, dass Sie künftig mit einer sehr viel höheren Strafe sowie u.U. auch mit einem Verfahren vor den Strafgerichten konfrontiert werden. Ferner kann u.U. auch eine Abrißverfügung für den illegalen Bau ergehen.

  19. Spyros sagt:

    Guten Tag!
    Ich habe eine dringende Frage.

    Wir haben ein ganz spezielles Problem. Wir haben vor ca. 20 Jahren korrekt gebaut und es ist auch alles im Rahmen (Größe etc. Grund 2000m2 Haus ca. 200m2).

    Leider hat damals der Architekt den Grund irgendwie als Baugrund deklariert obwohl er das nicht war (und scheinbar auch irgendwelche Grenzen falsch gezeichnet?). Nun stimmen unsere Unterlagen nicht mit denen der Behörden überein. Ein bekannter meinte nun wir müssen es auch auf diesem Weg legalisieren was bis zu 18.000 Euro kosten soll. Obwohl damals schon alles bezahlt wurde (in Drachmen natürlich noch). Das erscheint uns sehr viel.

    Ist das so richtig oder gibt es andere Möglichkeiten. Sollen/Müssen wir in unserem Fall auch in dieses Legalisierungsprogramm. Gibt es andere rechtliche Schritte in diesem Spezialfall? Und was für Kosten erwarten uns in Anbetracht dieser (minderschweren?) Unregelmäßigkeit wirklich?

    Vielen Dank im Vorraus und freundliche Grüße

  20. Themistoklis Tosounidis sagt:

    Hallo,

    die Beantragung der Legalisierung von etwaigen Schwarzbauten im Rahmen des aktuell geltenden Gesetzes, ist aus unserer Sicht im Allgemeinen zu empfehlen, da andernfalls über die baurechtswidrige Immobilie erst gar nicht verfügt werden kann und im übrigen künftig hohe Strafen anfallen könnten.

    Soweit Sie in Ihrer Email erwähnen vom Architekten getäuscht worden zu sein weise ich darauf hin, dass eine Haftung des Architekten nach Ablauf von 20 Jahren aus verjährungsrechtlichen aber auch Beweis-gründen problematisch sein könnte. Unseres Erachtens sollte unter den gegebenen Umständen die Legalisierung der Immobilie im Rahmen des geltenden Gesetzes beantragt werden.

  21. U. Finke sagt:

    Sehr verehrte Damen, sehr geehrte Herren,

    auch ich fühle ich vom Architektenbüro „gelinkt“. Vor 12 Jahren habe ich ein Grundstück gekauft (innerhaln der Dorfgrenze) und ein Hauis mit 90 qm Wohnfläche vom Architekten bauen lassen. Nun stellt sich heraus, daß das „etwas größer“ ca 2% als in Plänen gebaut wurde. Für einen im Folgejahr gebauten Schuppen mit 2,33 qm wurde „vergessen“ die Baugenehmigung einzuholen. Nun soll ich über 4000 Euro Strafe etc. zahlen.
    WENN ich zahle würde, würde ich eine Straftat akzeptieren. ICH habe aber keine Straftat begangen!
    Der Architekt war lt. Vertrag für alles verantwortlich. Folglich will ich auch keine Strafe zahlen, denn wenn ich zahlen würde, wäre ich in Griechenland zum Straftäter geworden!

    Was raten Sie mir?

  22. Themistoklis Tosounidis sagt:

    Hallo,

    Bei dem Betrag der im Rahmen des Legalisierungsverfahrens für Ihre Immobilie festgesetzt wird handelt es sich nicht um eine Geldstrafe, sondern um eine „Legalisierungsgebühr“. Die Zahlung dieser Gebühr wird nicht als Eingeständnis einer Straftat betrachtet sondern dient vielmehr der Legalisierung der Immobilie gemäß der Maßgabe des Gesetzes. Damit werden etwaige infolge der Baurechtswidrigkeit entstehenden behördliche Schwierigkeiten künftig vermieden. Wir empfehlen insoweit die Zahlung dieser Gebühr zur Vermeidung von künftiger bau- sowie strafrechtlicher Probleme vorzunehmen.

  23. Apostolos Dicoglou sagt:

    Agapite Kyrie Kosmidi,

    ich bin Auslandsgrieche (seit mehr als 40 Jahren wohne ich in Deutschland) und habe Ende 2007 einen Architekten beauftragt, uns ein kleines Häuschen außerhalb des Baugebietes zu erstellen (mit dem Schlüssel in der Hand). Nun nach mehr als vier Jahren, ist das Haus immer noch Baustelle. Der Architekt verweigert uns den Stromanschluss, was nicht heißt, dass wir über den üblichen Bau-Strom verfügen, sondern er hat die Leitung noch ins Haus verlegen lassen, und haben weder E-Verteilerkasten noch Sicherungen. Wir leben mit einem 25 m langem Kabel … und in der Nacht romantisch mit Taschenlampe oder Kerzenschein. Nur bei mehr als 40° ohne Kühlschrank hört der Spaß auf …

    Soweit die Einleitung.

    Für das Haus wurde im Mai 2008 eine rechtskräftige Baugenehmigung ausgestellt.

    Der Architekt hat ohne unser Wissen und ohne unsere Zustimmung einen Versorgungsraum (7,8 qm) neben dem Haus errichtet, der nicht in der Baugenehmigung enthalten ist und den zulässigen Grenzabstand zur Rema um ca. 3.00 m überschreitet.

    Nun sagt der Architekt, wenn diese Angelegenheit nicht legalisiert wird, bekommen wir keinen Stromanschluss. Trifft das zu?

    Ich bin bereit die Regulierung durchführen zu lassen, aber neben dem Prostimo verlangt er ein Honorar in etwa gleicher Höhe. Ich finde das sehr suspekt, denn die Verantwortung für diesen Versorgungsraum trägt in diesem Fall einzig und allein der Architekt und Generalunternehmer. Ich habe den Eindruck, dass dieses Gesetz Scharlatanen der Branche Tür und Tor öffnet, um schnelles Geld zu verdienen. Denn wir kennen doch alle die Aussage der griechischen Architekten „… hier ist Griechenland (edo einai Ellada)“ was mit anderen Worten heißt, hier brauchen uns nicht an die Gesetze zu halten.

    Bereits im vergangenen Jahr habe ich ein Prostimo bezahlt für eine Nutzungsänderung im Untergeschoß (31 qm, statt Garage – Gästezimmer), auch hier galt noch Anfang 2011 die Aussage des Architekten „das interessiert doch keinen hier“. Die Regulierung erfolgte nach Gesetz 3843/2010. Der Vorgang ist bezahlt und abgeschlossen. Jetzt sagt mir der Architekt, dass wir diese Nutzungsänderung nochmals mit in den neuen Antrag nach 4014/2011 aufnehmen müssten.Ist das richtig?
    Das Postimo hierfür würde verrechnet, aber selbstverständlich fallen neue Architekten- und Nebenkosten an.

    Ich freue mich über eine Antwort.

    Filika

    Apostolos Dicoglou

  24. Apostolos Dicoglou sagt:

    Agapite Kyrie Kosmidi,

    ich bin Auslandsgrieche (seit mehr als 40 Jahren wohne ich in Deutschland) und habe Ende 2007 einen Architekten beauftragt, uns ein kleines Häuschen außerhalb des Baugebietes zu erstellen (mit dem Schlüssel in der Hand). Nun nach mehr als vier Jahren, ist das Haus immer noch Baustelle. Der Architekt verweigert uns den Stromanschluss, was nicht heißt, dass wir über den üblichen Bau-Strom verfügen, sondern er hat die Leitung noch ins Haus verlegen lassen, und haben weder E-Verteilerkasten noch Sicherungen. Wir leben mit einem 25 m langem Kabel … und in der Nacht romantisch mit Taschenlampe oder Kerzenschein. Nur bei mehr als 40° ohne Kühlschrank hört der Spaß auf …

    Soweit die Einleitung.

    Für das Haus wurde im Mai 2008 eine rechtskräftige Baugenehmigung ausgestellt.

    Der Architekt hat ohne unser Wissen und ohne unsere Zustimmung einen Versorgungsraum (7,8 qm) neben dem Haus errichtet, der nicht in der Baugenehmigung enthalten ist und den zulässigen Grenzabstand zur Rema um ca. 3.00 m überschreitet.

    Nun sagt der Architekt, wenn diese Angelegenheit nicht legalisiert wird, bekommen wir keinen Stromanschluss. Trifft das zu?

    Ich bin bereit die Regulierung durchführen zu lassen, aber neben dem Prostimo verlangt er ein Honorar in etwa gleicher Höhe. Ich finde das sehr suspekt, denn die Verantwortung für diesen Versorgungsraum trägt in diesem Fall einzig und allein der Architekt und Generalunternehmer. Ich habe den Eindruck, dass dieses Gesetz Scharlatanen der Branche Tür und Tor öffnet, um schnelles Geld zu verdienen. Denn wir kennen doch alle die Aussage der griechischen Architekten „… hier ist Griechenland (edo einai Ellada)“ was mit anderen Worten heißt, hier brauchen uns nicht an die Gesetze zu halten.

    Bereits im vergangenen Jahr habe ich ein Prostimo bezahlt für eine Nutzungsänderung im Untergeschoß (31 qm, statt Garage – Gästezimmer), auch hier galt noch Anfang 2011 die Aussage des Architekten „das interessiert doch keinen hier“. Die Regulierung erfolgte nach Gesetz 3843/2010. Der Vorgang ist bezahlt und abgeschlossen. Jetzt sagt mir der Architekt, dass wir diese Nutzungsänderung nochmals mit in den neuen Antrag nach 4014/2011 aufnehmen müssten.Ist das richtig?
    Das Prostimo hierfür würde verrechnet, aber selbstverständlich fallen neue Architekten- und Nebenkosten an.

    Ich freue mich über eine Antwort.

    Filika

    Apostolos Dicoglou

    • Abraam Kosmidis sagt:

      Sehr geehrter Herr Dicoglou,

      wir bedanken uns für Ihre Anfrage. Es trifft grundsätzlich zu, dass im Rahmen eines aktuell geltenden Gesetzes (gültig bis 31.01.2013) fast alle Bauwidrigkeiten für einen Zeitraum von 30 Jahre „legalisiert“ werden können. Über das vom Architekt beantragte Honorar können wir leider keine Aussage machen, es trifft aber zu dass in einigen Fällen dies hoch im Vergleich zu Höhe der Strafe scheint, da vom Architekten diverse Handlungen notwendig sind (z.B. Erstellung eines topografischen Plans, Einreichung bei der Behörde, Aufnahmen von Fotos und detaillierte Beschreibung der baurechtlichen Probleme usw).

      Die Aussage ferner ist auch zutreffend, dass für einen Teil der Bauwidrigkeiten die Zahlung einer Strafe sowohl nach dem Gesetz Nr. 3843/2010 als auch für das Gesetz 4014/2011 zahlbar ist, da der erste die Nutzungsänderung, der zweite aber den illegalen Bau betrifft. Ob dies in Ihrem Fall notwendig ist kann leider nur ein Ingenieur verbindlich mitteilen.

      Sollten Sie weitere Fragen haben, gerne können Sie Ihre Anfrage an info@rechtsanwalt.gr schicken.

  25. SEIDL D. sagt:

    Sgh herren,

    ich bin interesiert ein haus in griechenland zu kaufen.
    Ich wuerde Sie bitten mir mitzuteilen wenn strafe bezahlt wurde, was nach den 30 Jahren passiert oder kann mann
    es endgueltig legalisieren.

    A. Seidl

  26. Jürgen Stephan sagt:

    Sehr geehrte Herren,
    ich habe ein Ferienhaus auf dem Pilion außerhalb des Bebauungsplans. Mein angrenzender Nachbar besitzt ein unbebautes Grundstück von einem Strema Größe und hat in meiner Abwesenheit mit bloßen Zementolisteinen (4-7 Reihen hoch)eine Mauer auf unserer Grenze (und darüber hinaus)gezogen.
    Brauchte er dafür eine Baugenehmigung?
    Wie kann ich mich gegen die Grenzüberschreitung wehren?
    Ich danke Ihnen für einen Rat,
    Herzliche Grüße
    Jürgen Stephan

  27. Themistoklis Tosounidis sagt:

    Sehr geehrter Herr Stephan,

    für die Errichtung einer Steinmauer wird eine Baugenehmigung benötigt. Sofern bei der Errichtung die Grundstücksgrenzen überschritten werden und Ihr Grundstück dadurch an Fläche verloren hat steht Ihnen die Möglichkeit zu rechtlich hiergegen vorzugehen. Sofern die Bauarbeiten noch im Gange sind und Sie sicher sind, dass keine Baugenehmigung existiert können Sie auch den illegalen Bau bei der Polizei anzeigen. Sollten Sie rechtliche Maßnahmen gegen Ihren Nachbarn vorzunehmen wünschen können Sie auf Wunsch gerne weitere Details bzw. Informationen zum Sachverhalt an info@rechtsanwalt.gr richten.

  28. Bernd Schreyer sagt:

    Wir haben 1988 bei unserem Haus auf einer Insel einen Anbau für ein Kleinered Zimmer und eine Toilette machen lassen, da das Natursteinhaus nur ein Plumsklo außerhalb des Hauses hatte. Muss/Kann ich das nachträglich genehmigen lassen und was kostet mich das.

  29. Themistoklis Tosounidis sagt:

    Sehr geehrter Herr Schreyer

    wir bedanken uns für Ihre Anfrage. Meines Erachtens sollte eine solche Legalisierung möglich sein, kann dies aber abschließend nur ein Ingenieur prüfen bzw. bestätigen. Wir können Ihnen gerne einen Ingenieur empfehlen. Für weitere Information können Sie uns eine Email an info@kpag.com zukommen lassen

  30. Iris sagt:

    Hallo, wenn man in Griechenland ein Grundstück mit ca 6000 qm kauft darf man nur ein Haus mit 200 qm bauen. Wenn man den halben Grund verkauft darf dann auf jede Grundstückshälte 200 qm bebauen ?

    • Themistoklis Tosounidis sagt:

      Hallo,

      normalerweise darf man nur ab 4.000 qm2 außerhalb des Bebauungsplans bauen. Es gibt aber Ausnahmen (zB in einigen Fällen darf man ab 2.000 qm2 außerhalb des Bebauungsplans bauen).

      Die Teilung eines Grundstücks außerhalb des Bebauungsplans in kleineren Teilen ist selbst ein problematisches Thema.

      Unsere Empfehlung ist immer die obigen Punkte von einem Ingenieur prüfen zu lassen.

Schreiben Sie einen Kommentar

Ihre E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *

*