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Rechtsanwälte und Steuerberater Kosmidis & Partner

Partner deutschsprachiger Unternehmen in Griechenland

Besteuerung des Immobilienerwerbs in Griechenland - Steuerarten

Der Immobilienerwerb in Griechenland unterliegt verschiedenen Steuerarten, welche jeweils durch unterschiedliche Normen geregelt werden. Diese Steuern sind vor Vertragsabschluss zu entrichten. Die Grunderwerbssteuer fällt erst beim notariellen Abschluss des Kaufvertrages an. In allen anderen Fällen, wie beispielsweise der Beurkundung eines notariellen Vorvertrages, fällt keine Grunderwerbssteuer an.

Zur Ermittlung der Grunderwerbssteuer wird der von den Parteien im Vertrag angegebene Kaufpreis zugrunde gelegt. Da in der Vergangenheit oftmals ein geringerer als der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis im Vertrag angegeben wurde (Unterverbriefung), um dadurch weniger Steuern zahlen zu müssen, hat der griechische Gesetzgeber ein System zur objektiven Wertermittlung (den sog. Einheitswert) von Immobilien entwickelt. Sollten die Vertragsparteien demnach im Vertrag einen geringeren als diesen von den Steuerbehörden für jedes Objekt festgelegten Einheitswert beurkunden, erfolgt die Besteuerung des Erwerbs dennoch auf der Grundlage des Einheitswertes.

Das objektive System des Einheitswerts beruht auf Mindestwerten von Immobilien. Diese Mindestwerte werden für jede Immobilie gesondert nach verschiedenen Kriterien festgesetzt. Als Faktoren fließen zB die Lage des Objekts („Zonenwert“), die Immobilienfläche, das Stockwerk (bei Wohnungen), die Fassadenlänge (bei Geschäften), die Verfügbarkeit von Heizungsanlagen oder Aufzügen, usw. in die Wertfestsetzung ein.

In den vergangenen Jahren lag der Einheitswert der Immobilien meist deutlich unter ihrem Verkehrswert, welcher in bestimmten Gegenden sogar ein mehrfaches des Einheitswertes betragen konnte. Aufgrund mehrfacher Anhebungen der Einheitswerte bestehen mittlerweile in zahlreichen Gegenden keine gravierenden Abweichungen zwischen Einheits- und Verkehrswert. Einschlägigen Ankündigungen zufolge soll bis Ende 2010 eine erneute Erhöhung der objektiven Werte erfolgen, wodurch eine weitere Angleichung der beiden Werte erfolgen soll.

Folgende Steuern fallen per März 2010 beim Erwerb einer Immobilie an:

• die Grunderwerbssteuer (F.M.A. "Foros Metavivasis Akinitou"),
• die Mehrwertsteuer (F.P.A. "Foros Prostithemenis Axias"),
• die Immobilientransaktionsgebühr (T.S.A. "Telos Sinallagis Akiniton") sowie
• die Spekulationssteuer (F.A.Y. "Foros Aftomatou Ypertimimatos").

Die Grunderwerbssteuer wird durch das Gesetz 1587/1950 geregelt, während die übrigen Steuern bislang durch das Gesetz 3427/2005 für solche Kaufverträge eingeführt wurden, welche nach dem 1-1-2006 geschlossen wurden und bestimmten Voraussetzungen erfüllen. Danach muß der Verkäufer einer nach dem 1-1-2006 erworbenen Immobilie gemäß Gesetz 3427/2005 die Spekulationssteuer bezahlen, während für den Käufer die Grunderwerbssteuer in diesem Fall entfällt. Er hat lediglich die Immobilientransaktionssteuer zu bezahlen. Soweit der Verkäufer vor dem 1-1-2006 Eigentum an der Immobilie erworben hat, ist er lediglich zur Zahlung der Grunderwerbssteuer verpflichtet.

Anmerkung: Diese Regelung wird durch das Steuerreformgesetz voraussichtlich Ende April wieder geändert. Nach der insoweit vorliegenden Gesetzesvorlage wird die Spekulationssteuer und die Immobilientransaktionsgebühr wieder abgeschafft, so dass vom Erwerber die Grunderwerbssteuer zu bezahlen sein wird. Die Regelungen zur Mehrwertsteuer bleibt in den hierfür vorgesehen Fällen bestehen.

Grunderwerbssteuer - FMA

Die Grunderwerbssteuer fällt bei jedem (synallagmatischen) Immobilienerwerb oder beim Erwerb dinglicher Rechte an einer Immobilie an (Artikel 1 des Gesetzes 1587/1950) und soweit gemäß dem Gesetz 3427/2005 keine Pflicht zur Zahlung der Immobilientransaktionsgebühr und der Spekulationssteuer besteht (die beiden Steuerarten sollen durch den neuen Gesetzesentwurf aufgehoben werden). Die Grunderwerbssteuer richtet sich nach dem im Kaufvertrag aufgeführten Kaufpreis, außer in den Fällen, in denen der Kaufpreis geringer ist als der Einheitswert. In diesem Fall richtet sie sich nach dem Einheitswert. Steuerschuldner der Grunderwerbssteuer ist der Käufer. Er hat den dabei anfallenden Betrag vor Durchführung der notariellen Beurkundung des Immobilienerwerbs vollständig beim zuständigen Finanzamt zu bezahlen.

• Die Grunderwerbssteuer beträgt derzeit und bis zur Steuerreform 2010 je nach Einstufung zwischen 7 %, 9 %, oder 11 %:
• befindet sich die Immobilie außerhalb des Bebauungsplans ohne Feuerwehrstandort, wird der Kaufpreis bis zu 15.000 € mit 7 % versteuert, der Restbetrag mit 9 %,
• befindet sich die Immobilie innerhalb oder außerhalb eines Bebauungsplans mit Feuerwehrstandort, wird ein Kaufpreis bis zu 15.000 € mit 9 % versteuert, der Restbetrag mit 11 %.

Anmerkung: Nach der Steuerreform beträgt der Steuersatz für die Grunderwerbssteuer bis zum Kaufpreisanteil von 20.000,- Euro einheitlich 8% und für den restlichen Kaufpreis 10%.

Das Gesetz 1078/1980 sieht eine Befreiung von der Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbssteuer vor, soweit bestimmte Voraussetzungen beim Käufer vorliegen. Insbesondere erfolgt eine Befreiung von der Grunderwerbssteuer dann, Verheiratete die gesamte Immobilie zum Volleigentum erwerben und Käufer, dem Ehepartner oder einem seiner minderjährigen Kinder kein Volleigentumsrecht, Nießbrauchsrecht oder Wohnrecht an einem anderen Haus oder einer anderen Wohnung zusteht, welches die Wohnbedürfnisse seiner Familie erfüllen kann. Dies gilt auch dann, soweit den vorgenannten Personen kein Volleigentumsrecht an einem bebaubaren Grundstück oder an einem ideellen Grundstücksanteil zusteht, welches flächenmäßig ihre Wohnbedürfnisse erfüllt und sich in einer Stadt bzw. Gemeinde mit mehr als 3000 Einwohnern befindet. Eine solche Befreiung tritt unabhängig vom Wert bei einem Immobilienerwerb mit einer Größe von bis zu 200 qm oder bei einem entsprechenden Grundstückserwerb ein. Diese Fläche erhöht sich um jeweils 25 qm für das dritte Kind und für alle weiteren minderjährigen Kinder, dessen Sorgerechtsberechtigter der Käufer ist, oder für Kinder, die mit einem Behindertengrad von mindestens 67 % der elterlichen Sorge unterliegen. Falls die erworbene Immobilie größer ist als die dargelegte befreite Größe, tritt die Befreiung nur bis zur Höhe des Wertes ein, der dieser Größe entspricht. Diese Befreiung betrifft jedoch nur solche Personen, die ihren Hauptsitz in Griechenland haben. Mithin können ausländische Immobilienbesitzer einer griechischen Ferienwohnung nicht von der Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbsteuer befreit werden. Dies gilt auch dann, wenn sie über kein weiteres Immobilieneigentum in Deutschland verfügen.

Anmerkung: Nach der anstehenden Steuerreform 2010 wird die Bemessung künftig nicht nach der Fläche der Immobilie, sondern nach ihrem Wert ermittelt. Die Befreiung soll sich danach für Ledige auf den Betrag von 200.000,- Euro und für Verheiratete auf 250.000,- Euro belaufen. Der Betrag erhöht sich für jedes der ersten beiden Kinder um jeweils 25.000,- Euro und um 30.000,- Euro für jedes weitere Kind. Für den Kauf von Grundstücken erfolgt die Befreiung für Ledige in Höhe von 50.000,- Euro und für Verheiratete in Höhe von 100.000,- Euro, sowie für die ersten beiden Kinder um jeweils 10.000,- Euro und um 15.000,- Euro für jedes weitere Kind.

Mehrwertsteuer - FPA

Durch das Gesetz 3427/2005 wurde das Mehrwertsteuergesetz (Gesetz 2859/2000) geändert, sodass nunmehr auch bei neuen Bauwerken die Pflicht zur Zahlung der Mehrwertsteuer besteht. Insbesondere gilt dies gemäß den neuen Bestimmungen in Fällen des (synallagmatischen) Erwerbs einer neu errichteten Immobilie, für welche erst nach dem 1-1-2006 eine Baugenehmigung erteilt wurde. Insoweit besteht die Pflicht zur Zahlung der Mehrwertsteuer in Höhe von 19 %. Ist der Verkäufer Bauunternehmer, so ist er zur Zahlung der Mehrwertsteuer vor Unterzeichnung des Kaufvertrages verpflichtet.

Spekulationssteuer – FAY (entfällt nach der Steuerreform 2010)

Nach der bisherigen Rechtslage ist der Verkäufer einer Immobilie nur dann zur Zahlung der Spekulationssteuer verpflichtet, soweit die Immobilie nach dem 1-1-2006 erworben und dann wieder veräußert wurde. Diese Steuer stellt auf die Besteuerung des Mehrwertes ab, welchen die Immobilie zwischen dem Kauf- und dem Verkaufszeitpunkt erlangt hat, sie wird daher anhand der Differenz dieser beiden Größen berechnet. Sollten zwischen dem Kauf und dem Verkauf weniger als 5 Jahre liegen, beträgt die Steuer 20 % des Differenzbetrages zwischen Kauf und Verkauf. Ab 5 Jahre bis 15 Jahre beträgt die Steuer 10 %. Ab 15 Jahre bis 25 Jahre, beträgt die Steuer 5 % und bei mehr als 25 Jahren entfällt die Zahlungspflicht.

Artikel 7 des Gesetzes 3427/2005 sieht bei Vorliegen der Zahlungsvoraussetzungen eine Befreiung von der Wertzuwachssteuer in folgenden Fällen vor:

1. Für den Staat, für juristische Personen des öffentlichen Rechts, OTA, Kirchen und Klöster.
2. Bei der Immobilienübertragung von gemeinnützigen Baugenossenschaften an ihre Mitglieder.
3. Der Übertragung des ersten Titels zur Übertragung Baufaktors.
4. Der Verkauf eines Gebäudes, das durch eine natürliche oder juristische Person errichtet wurde, die ein Unternehmen zur Errichtung und Verkauf von Gebäuden leitet und deren Nettogewinn aus diesen Tätigkeiten der Einkommenssteuer unterliegt.
5. Der Immobilienerwerb durch Unternehmen, welche der Einkommenssteuerpflicht gemäß den Bestimmungen des Falls z des § 3 des Artikels 28 des Einkommenssteuergesetzes unterliegen.
6. Der Immobilienerwerb durch eine Investitionsgesellschaft in Immobilien gemäß Artikel 21 des Gesetzes 2778/1999 oder durch deren hundertprozentige Tochtergesellschaft gemäß der Variante c des § 2 des Artikels 22 des Gesetzes 2778/1999.

Immobilientransaktionsgebühr - TSA (entfällt durch die Steuerreform 2010)

Falls der Verkäufer die Immobilie nach dem 1-1-2006 erworben hat, unterliegt der Käufer anstatt der Grunderwerbsteuer der Immobilientransaktionsgebühr. Die Immobilientransaktionsgebühr beträgt 1 %. Im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer ist die Immobilientransaktionsgebühr also deutlich niedriger als die Grunderwerbsteuer, welche bis zu 11 % betragen kann. Soweit der Verkäufer zur Zahlung Spekulationssteuer verpflichtet ist, wird diese in der Praxis auf den Kaufpreis aufgeschlagen, so dass diese meist zulasten des Käufers geht.

Artikel 16 des Gesetzes 3427/2005 sieht in folgenden Fällen Befreiungen von der Immobilientransaktionsgebühr vor:

1. Für den Staat, juristische Personen des öffentlichen Rechts, OTA, Kirchen und Klöster,
2. für die aufgrund des Erstwohnsitzes gemäß den Bestimmungen des Artikels 1 des Gesetzes 1078/1980 zur Steuerfreiheit Berechtigten,
3. für die Landwirte beim Kauf oder beim Handel landwirtschaftlicher oder zur Viehwirtschaft genutzten Flächen gemäß den Bestimmungen der Gesetze 634/1977 und 2520/1997,
4. für die Einbringung und den Erwerb von Immobilien durch Fusion oder Umwandlung von Unternehmen gemäß den Bestimmungen des Gesetzes 1297/1972 oder 2166/1993,
5. bei der Zwangsenteignung von Ländereien gemäß den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches,
6. für den Widerruf einer Zwangsenteignung,
7. für die Immobilienübertragung von gemeinnützigen Baugenossenschaften an ihre Mitglieder,
8. für den Immobilienerwerb von landwirtschaftlichen Genossenschaftsorganisationen zur Unternehmensgründung in ihrer Präfektur, gemäß den Bestimmungen des Artikels 35 des Gesetzes 2810/2000,
9. beim Immobilienübertragungen an Immobilienfonds, sowie die Immobilienübertragungen an Immobilien Investment Gesellschaften, gemäß den Bestimmungen des Gesetzes 2778/1999,
10. die Immobilien Investment Gesellschaften, welche durch Fusion zweier oder mehrerer Unternehmen entstehen und welche über Immobilienvermögen verfügen, oder nach einer Unternehmensaufspaltung oder Abspaltung einer bestehenden Gesellschaft, ihr Immobiliarvermögen in eine neue oder bestehende juristischen Person einbringen, welche als Investmentfirma in Immobilien, gemäß den Bestimmungen des Gesetzes 2778/1999, tätig ist,
11. beim Immobilienerwerb durch Erdbeben- und Überschwemmungs- oder sonstige Naturkatastrophen Geschädigte, gemäß den Bestimmungen des Gesetzes 867/1979 und 2576/1998,
12. beim Immobilienerwerb durch die Organisation für Schulgebäude (OSK),
13. bei Fusionen von Grundstücksaktiengesellschaften, soweit die aufnehmende Gesellschaft sich im Besitz der gesamten Aktien der übertragenden Gesellschaft befindet, gemäß den Bestimmungen des § 2 des Artikels 11 des Gesetzes 3091/2002.

(Stand: April 2010. Alle Angaben erfolgen unter Vorbehalt und ohne Gewähr.)

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